1.1 選題背景

近年來，我國經(jīng)濟一直保持著較高速度的增長，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場化進度的不斷加速，人民生活水平顯著提高。居民高品質(zhì)、多層次的生活需求不斷增長，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境在逐步的優(yōu)化，行業(yè)的規(guī)范化管理水平也在不斷提高，行業(yè)整體形象得到很大程度的改善，這為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了更多機遇和挑戰(zhàn)。《2015 年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》指出，截止到2014 年 12 月 31 日，我國物業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到 10.5 萬家、管理總體規(guī)模 164.5 億平方米、從業(yè)人員數(shù)量為 711 萬、全年實現(xiàn)營業(yè)收入 3500 億元①。報告顯示，物業(yè)管理行業(yè)的整體水平及綜合管理能力在逐年提高。但是，我國城市建設(shè)水平和發(fā)展速度呈現(xiàn)區(qū)域差異化矛盾，物業(yè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，多為小而分散的物業(yè)企業(yè)，盡管《2015 年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示 2014 年物業(yè)管理行業(yè)集中度較 2013 年有所提高，但是物業(yè)企業(yè)整體缺乏競爭力，進行資源整合與配置的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，且物業(yè)企業(yè)管理水平遠(yuǎn)沒有跟上社會要求的高度。物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理中存在管理偏差，急需更加合理的經(jīng)營思路和管理理念。對物業(yè)企業(yè)來說，必須積極參與質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、適應(yīng)市場環(huán)境的變化、促進行業(yè)競爭格局的形成、適時采用高新技術(shù)的應(yīng)用、引導(dǎo)業(yè)主消費觀念的更新。這一系列適用于物業(yè)企業(yè)的舉措，要求物業(yè)企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的思考和變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要，跟上時代的潮流。由此可見，物業(yè)行業(yè)正處于一個即將興起的時代，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＮ覈飿I(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)經(jīng)歷了改革開放三十多年的實踐與探索，在提升城市建設(shè)管理水平、推進城市化進程、提高人居環(huán)境質(zhì)量等方面取得了巨大成績，但是物業(yè)企業(yè)仍在探索中前行。

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1.2 研究意義

物業(yè)管理行業(yè)屬于一個微利行業(yè)。盡管國家出臺了一系列相關(guān)物業(yè)政策、法律法規(guī)，但是對于物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)的政府指導(dǎo)價格卻是十年未變，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的消費意識又不能與社會整體經(jīng)濟水平相匹配，人工、材料等物業(yè)管理成本卻在逐年增加。這種發(fā)展形勢下，直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的利潤急劇壓縮，加之受政策影響，近年來出現(xiàn)了大量的規(guī)模較小，水平較低的物業(yè)企業(yè)參與行業(yè)市場競爭，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)利潤空間再次被壓縮。因此物業(yè)企業(yè)急需開拓業(yè)務(wù)范圍，發(fā)掘潛在資源，利用現(xiàn)有資源和企業(yè)背景，承接到較好較新的辦公物業(yè)和小區(qū)物業(yè)，同時開展增值的小區(qū)便民服務(wù)，體現(xiàn)創(chuàng)新，增加營業(yè)收入。有好的資源和平臺，更要有好的管理理念和手段。在京機關(guān)行政事業(yè)單位供暖物業(yè)費改革已經(jīng)開始，對于大部分老舊小區(qū)來說，物業(yè)費的收繳將面臨更大困難。只有提升管理理念，提高專業(yè)水平、改善服務(wù)質(zhì)量，才有可能成為行業(yè)改革的引領(lǐng)型企業(yè)。同時，必須對成本進行嚴(yán)格控制和更加精細(xì)化的管理。這就要求物業(yè)企業(yè)在成本核算方面應(yīng)該形成一套行之有效的、更加科學(xué)的成本核算方法，能從更加專業(yè)和精準(zhǔn)的角度為領(lǐng)導(dǎo)層的決策提供建議，開源節(jié)流，提升企業(yè)的競爭力。

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第 2 章 物業(yè)企業(yè)的作業(yè)成本管理體系

 

2.1 作業(yè)成本法的相關(guān)理論

作業(yè)成本法(Activity-Based Costing，ABC)，是基于作業(yè)的成本計算方法，是自 20 世紀(jì) 80 年代以來，由西方管理會計發(fā)展和應(yīng)用起來的一種新型企業(yè)管理理論和成本計算方法。作業(yè)成本法的概念有多種解釋，一般來說，是以作業(yè)(Activity)為核心，將耗用的資源成本準(zhǔn)確的地計入作業(yè)，將所有作業(yè)成本根據(jù)不同的作業(yè)動因分配給成本計算對象（產(chǎn)品或服務(wù)）的一種成本計算方法①。作業(yè)成本法的概念也隨時間在不斷地改進。成本對象即企業(yè)能夠提供的終端產(chǎn)品或服務(wù)。不同性質(zhì)的企業(yè)，成本對象的類型也不盡相同，在作業(yè)成本法的核算中，根據(jù)企業(yè)所確定的成本對象，來進行費用的歸集。本文也將對物業(yè)企業(yè)的成本對象進行討論。引起成本發(fā)生變動的原因，即導(dǎo)致資源消耗變化或影響質(zhì)量和周期時間的時間或情形。按照作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，可將成本動因劃分為三種類型，一是資源動因，二是作業(yè)動因，三是成本對象動因②。傳統(tǒng)的成本會計系統(tǒng)是按照產(chǎn)品和服務(wù)將成本信息進行區(qū)分，傳統(tǒng)的成本分類將成本按賬戶的相關(guān)性和成本發(fā)生的地點進行歸集。作業(yè)成本法是按照作業(yè)進行歸集，將成本歸集到所執(zhí)行的作業(yè)相關(guān)成本庫中。兩者的區(qū)別在于成本為什么發(fā)生，而非在哪里發(fā)生。在作業(yè)成本法中，第一個階段是將耗費的資源按照資源動因計入作業(yè)，同時計算作業(yè)成本。第二個階段是將作業(yè)成本按照作業(yè)動因計入產(chǎn)品成本，最終得到產(chǎn)品或服務(wù)成本。這樣做的好處在于將作業(yè)作為費用消耗的基礎(chǔ)，使得產(chǎn)品成本的計算結(jié)果更加真實和準(zhǔn)確，同時對原本不可控的間接費用進行有效控制，也使得管理人員關(guān)注到成本動因，而不是只關(guān)注成本計算結(jié)果，克服了傳統(tǒng)的成本計算方法中單一的將間接費用分配到產(chǎn)品或服務(wù)中，或簡單的將其直接計入損益的缺陷，同時避免了間接費用核算分?jǐn)倳r，無法分清責(zé)任的情況。

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2.2 物業(yè)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀分析

《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”①通過對條例的解讀可以看出，物業(yè)管理的實質(zhì)是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進行的交易，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)針對物業(yè)管理產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。同時，條例中還對物業(yè)管理的內(nèi)容進行了簡要概述，即對物業(yè)管理區(qū)域進行維修、管理、養(yǎng)護，對環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序進行維護。物業(yè)管理是城市管理體制和房地產(chǎn)管理體制相結(jié)合的重大改革，是結(jié)合了房地產(chǎn)綜合開發(fā)和現(xiàn)代化生產(chǎn)方式的綜合性管理。具有社會化、專業(yè)化、市場化的特征。之所以說物業(yè)管理具有社會化，是因為隨著社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人民住房條件和對環(huán)境要求的提高，絕大多數(shù)的業(yè)主迫切的需要一個可以對分散產(chǎn)權(quán)的物業(yè)實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理的物業(yè)企業(yè)，這就需要物業(yè)企業(yè)和物業(yè)所有權(quán)人雙方走到社會中去，通過合同契約來尋找符合要求的服務(wù)方與被服務(wù)方。這樣既有利于提高整個物業(yè)管理行業(yè)的社會化程度，又可以充分發(fā)揮各類房屋與住宅小區(qū)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。現(xiàn)代化大生產(chǎn)帶來的社會專業(yè)分工，使得物業(yè)管理也必須實施專業(yè)化管理、配備專業(yè)人員、提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)才能滿足廣大業(yè)主日益增長的對物業(yè)服務(wù)的需求。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)所有權(quán)人與物業(yè)企業(yè)通過合同達(dá)成契約，等價有償?shù)慕粨Q物業(yè)企業(yè)提供的商品，即物業(yè)服務(wù)①。因此，物業(yè)企業(yè)必須通過自身良好的經(jīng)營來獲取更高的利潤，同時，也要不斷提高服務(wù)的質(zhì)量，用以維護服務(wù)的對象，使自身能夠在行業(yè)競爭中立于不敗之地。

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第 3 章 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本核算........13

3.1 物業(yè)企業(yè)成本核算的原理及要素分析...........13

3.1.1 物業(yè)企業(yè)成本核算體系構(gòu)建的原則....13

3.1.2 物業(yè)企業(yè)成本核算要素分析......14

3.2 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本核算的計算流程......14

3.2.1 確認(rèn)作業(yè)和作業(yè)中心..........14

3.2.2 分析和確定資源.........18

3.2.3 分配資源耗費到作業(yè)成本庫......19

3.2.4 分配作業(yè)成本計入成本對象.......20

3.2.5 物業(yè)企業(yè)成本核算模型......22

3.3 作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)應(yīng)用的實例分析......23

第 4 章 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制與評價分析..... 32

4.1 制定作業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)............32

4.2 作業(yè)成本差異的計算與分析.........34

4.3 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制的評價與分析..........35

第 5 章 研究結(jié)論.....36

5.1 主要結(jié)論.....36

5.2 研究展望.....37

 

第 4 章 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制與評價分析

 

作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用，不僅能提供一種適用于物業(yè)企業(yè)的成本核算方法，也是一個完整的成本管理體系，通過對資源和作業(yè)的劃分來進行成本核算，通過作業(yè)成本控制，實現(xiàn)對工作流程及其中各個作業(yè)的管理。作業(yè)成本法與傳統(tǒng)成本核算方法的主要區(qū)別就在于在成本核算的過程中加入了作業(yè)這一環(huán)節(jié)，通過作業(yè)動因?qū)a(chǎn)品對象與實際生產(chǎn)管理中的作業(yè)對應(yīng)起來，作業(yè)又將與所耗費的資源聯(lián)系起來，形成多點映射的關(guān)系，這樣不僅提高了成本核算的準(zhǔn)確度，更為物業(yè)企業(yè)的成本管理與控制，提出了新的思路和解決方案①。作業(yè)是聯(lián)系產(chǎn)品對象與資源耗費的尤為重要的中間環(huán)節(jié)，是由資源耗費到產(chǎn)生產(chǎn)品對象成本的制造或服務(wù)過程，那么物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制的關(guān)鍵就在于對作業(yè)這一中間環(huán)節(jié)的管理與控制。通過本文上述對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用研究，將作業(yè)成本控制流程分為三個階段：一是制定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本，即事前控制；二是圍繞標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本完成物業(yè)管理工作中的各項作業(yè)，即事中控制；三是進行作業(yè)成本差異的計算及分析，找出差異產(chǎn)生的原因，并提出改進措施，即事后控制。

 

4.1 制定作業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)制定

作業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)，即為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理中的作業(yè)的實現(xiàn)提供一個目標(biāo)成本，使得在作業(yè)成本管理中依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本的確定是物業(yè)企業(yè)實行作業(yè)成本控制的基礎(chǔ)。因此，要求制定作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)的前提就是要對物業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的總體戰(zhàn)略目標(biāo)有明確的認(rèn)識，對工作流程以及各個作業(yè)的執(zhí)行有全面的了解，對資源耗費的度量有準(zhǔn)確的把握，同時，以作業(yè)為中心，將三者聯(lián)系起來，進行綜合研究和測算。目標(biāo)利潤率法的參照標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)本企業(yè)制定的總體戰(zhàn)略目標(biāo)進行選擇，可以選擇同行業(yè)企業(yè)平均利潤率水平來進行測算，也可以選擇同行業(yè)企業(yè)中先進利潤率水平來進行測算，本文以同行業(yè)企業(yè)平均利潤率水平為例，得出目標(biāo)利潤率法的目標(biāo)利潤以及產(chǎn)品或服務(wù)對象的目標(biāo)成本。

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結(jié)論

 

近年來伴隨著國家經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的格局和發(fā)展模式也發(fā)生了深刻的變化，物業(yè)管理在提高居民生活質(zhì)量和改善人民居住環(huán)境等方面所起到的重要作用日益顯現(xiàn)。人們對物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注度在逐年上升，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求和期望也在不斷提高。物業(yè)管理作為一個相對新興的服務(wù)行業(yè)，由于服務(wù)趨于常規(guī)性、技術(shù)含量較低等行業(yè)特點，決定了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理模式具有可復(fù)制性，因此導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的競爭異常激烈。在增加其他增值收入的同時，嚴(yán)格的管理和控制成本就成為物業(yè)企業(yè)面臨的重要課題。小型物業(yè)企業(yè)需要依此來增加利潤空間，實現(xiàn)企業(yè)生存的挑戰(zhàn)，大中型物業(yè)企業(yè)更需要一個全面、準(zhǔn)確的成本信息和行之有效的成本管理與控制策略。本文通過對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)成本管理中的應(yīng)用研究，構(gòu)建了基于作業(yè)成本法的物業(yè)企業(yè)成本管理模型，詳細(xì)介紹作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)應(yīng)用中的基本原理和物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本核算流程，文中對物業(yè)企業(yè)作業(yè)和作業(yè)中心的劃分進行梳理研究，對作業(yè)分析、作業(yè)成本控制、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本的確定、作業(yè)成本差異的分析和優(yōu)化評價等方面進行研究，為物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提出了新的管理方案和創(chuàng)新理念。通過將作業(yè)成本法應(yīng)用于 GT 物業(yè)公司的實例分析，驗證了作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用的可行性，通過案例分析的結(jié)論，證明了作業(yè)成本法應(yīng)用于物業(yè)企業(yè)的優(yōu)越性和創(chuàng)新性。同時，還得到如下結(jié)論：

1、通過對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用研究，要想建立物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本核算模型，需要對物業(yè)企業(yè)成本進行全方位的梳理，包括事前控制、事中控制、事后控制等管理階段的介入，根據(jù)作業(yè)成本核算數(shù)據(jù)的計算與差異分析，可以對物業(yè)企業(yè)的作業(yè)進行分析、調(diào)整、優(yōu)化，這樣不僅為物業(yè)企業(yè)提供了準(zhǔn)確合理的成本信息，更為物業(yè)企業(yè)提供了一種行之有效的創(chuàng)新型成本管理與控制方法，為物業(yè)企業(yè)在綜合市場競爭中提供有力保障。

2、作業(yè)成本法提供了一種異于傳統(tǒng)成本核算方法的成本管理思想，和成本計算方法，將間接費用的成本核算重點放在對作業(yè)和作業(yè)中心成本的核算上，這樣，就為物業(yè)企業(yè)在進行成本管理與控制的時候找到了更細(xì)化的成本管理與控制責(zé)任中心-作業(yè)。這樣直觀的管理控制手段，拉近了管理者與實施作業(yè)人員的距離，便于對成本管理與控制進行實時監(jiān)控與調(diào)整，為作業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性和物業(yè)企業(yè)成本控制的有效性提供了積極的影響。

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參考文獻（略）