1.1 研究背景 

土地與房屋是最為重要的不動產，也是現在每個人都關心的話題，僅 2012 年一年，地方政府獲取的土地出讓金就約 2.9 億元，占到當年財政收入的百分之四十.次年，我國土地出讓金已經超過 4 萬億元，占到當年地方財政將近百分之六十。一次次的房地產市場調控，不斷地占據著輿論熱條，也刺激著眾人的神經。可以說，沒有那種話題像房地產一樣長期持續吸引著我們的關注，沒有那個階段像現在那么關心這個問題。原因是顯而易見的，因為，衣食住行是人們最基本需求，安居樂業是人們樸素的愿望，我們的生活跟不動產息息相關，房子是重要的不動產，以房子為例，一套房子可能需要需要幾個家庭的努力，有的還貸需要還數十年，一個房子就可以關乎一個人的生命質量。由此可見不動產研究的重要性。 2007 年，萬眾矚目的《中華人民共和國物權法》通過制訂，并于當年 10 月 1 日開始施行。這是一部對不動產登記制度影響深遠而巨大的法律，該法規定不動產登記賠償責任的相關問題，如當不動產登記機關因為自己原因登記錯誤時應該賠償，賠償后向的登記工作人眼追償。但是仔細研讀該法會發現其中關于不動產登記的相關內容，幾乎全部是一些原則性的規定，難以解決多樣的司法實踐，需要我們去細致分析其中的利弊。  2014 年 12 月 22 日，國務院公布了《不動產登記暫行條例》，該條例共 6 章 35條，并于 2015 年 3 月 15 日生效。也是在 2015 年的 3 月，國務院制訂與該條例相對應的實施細則草案，并刊登官網公開討論，以期能促進《不動產登記暫行條例》實施，但是《不動產登記暫行條例》是一種階段的產物，由于該條例在我國法律體系之中非常之低，所以我們無法寄希望該條例去實現不動產登記賠償責任的諸多問題的解決。當然，該條例也是一種信號，為很多存在爭議的法律問題提供了國家的立法傾向。 2017 年 3 月 15 日，十二屆全國人大五次會議表決通過了《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱為民法總則），國家主席習近平簽署第 66 號主席令予以公布，該總則共 11 章 206 條，并將于 2017 年 10 月 1 日起施行。民法總則是民法典的開篇之作，在民法典中起統領作用。民法總則中第 115 條明確將財產分為動產和不動產，而沒有將不動產作其他的劃分，這表明不動產在在公民生活中重要地位。民法總則第 96 條將機關法人定位于特別法人。這些規定對不動產登記的很多討論都具有重大影響。民法總則的頒布意味著我國民法典在不久的將來就要面世，但不動產登記錯誤賠償的問題很多還沒有定論，需要盡快解決。

.........

 

1.2  問題的提出 

不動產是關乎公民基本保障的財產性權利，與公民最根本的生存權利相關，是公民極其重要的權利之一。而每一項不動產登記都是在復雜的現實生活環境下完成的，加之不動產登記機構需要完成的巨大工作任務，諸多因素結合在一起，登記錯誤的發生是難以避免的，現實中因為不動產登記而產生的糾紛也時常見諸媒體，比如廣東省國土資源局因為錯誤登記被判賠償 860 萬元的天價賠償案，再如河南焦作為不動產登記而引發的的一個糾紛前后形成的十八分判決 。那么，既然不動產登記錯誤的不能杜絕，又關乎我們生存的基本權利，就有必要討論一下登記錯誤時的救濟制度，厘清賠償責任的諸多問題。通過查閱相關資料我發現以上問題存在于理論與實踐之中，也引起自己對對不動產登記錯誤責任的好奇與探索。社會是法學的社會，法學更是社會的法學，理論研究來源于實踐并且應該服務于實踐之中，以問題為導向的思路得到了導師的肯定，確定這個題目。

.........

 

第 2 章  不動產錯誤登記的概述 

 

2.1  不動產登記的含義 

概念是思維的基礎，是交流的基本單元。理論研究首先要明確基本概念，學術交流必須有統一的基本概念。要界定不動產登記錯誤賠償責任的含義，必須先清楚“不動產”、“登記”的含義。 一般認為，根據物能否移動并且是否因移動而損害其價值，可將物分為動產和不動產。不動產就是指不能移動或移動會損害其價值的物，包括土地及其土地上的定著物等。動產與不動產有許多不同，動產的公示方法一般是占有，不動產登記的公示方法是登記。土地與房屋是最常見、最重要的不動產，除此外海域、礦藏等都屬于不動產，這里需要說明的是并非所有的不動產都需要進行登記，屬于國家的不動產不需要登記，這在不動產登記條例中已經有明確的規定。 船舶、航空器、機動車等是一種特殊物。有學者認為是船舶、航空器、機動車等是一種準不動產，有學者認為它們是特殊動產。將它們定位為準不動產，其實就是認為占有比登記更為重要，將他們定位為特殊動產，就是認為占有比登記更重要。從最高法的相關解釋來看，其認為船舶、航空器、機動車等物是一種特殊動產，占有比登記更為重要，由此來解決相關的一物數買的糾紛問題。作者認為，將船舶、航空器、機動車等定位成準不動產更加妥當。因為傳統的不動產與動產的劃分標準難以適應新的法律需求，將以上物按照不動產方式進行管理，能夠發揮其更大的價值。 所謂登記，字面上理解就是記載的意思。“登記”包括“等”和“記”連個詞，根據詞源的解釋，“登”字為“上也”“書之于冊”，“記”為“識之使不忘”。登記即為“書于冊籍，識之使不忘”。各種漢語詞典與法律詞典對登記的界定大同小異，沒有大的差別。根據登記的內容不同，登記可分為權利登記和表彰登記。權利登記是對不動產權利的產生、改變、消滅等進行的登記。表彰登記是對權利的物理狀態進行的登記。如不動產物權的轉移是一種權利登記，而對不動產的位置、大小進行的登記是一種表彰登記。 不動產的權利是復雜的，僅僅占有并不能表現不動產的權利關系，不動產的法定公示方式是占有。不動產登記的類型包括初始登記、轉移登記、更正登記、意異議登記和預告登記。  

........

 

2.2  不動產登記行為的性質 

本文認，為登記行為兼具私法性與公法性，以私法性為主。 第一，從程序法來看，當事人啟動登記程序但是否最終能實現物權變動取決于登記機關的審查。但登記機關在進行登記時，并不能主動發動行政權，而需要被動接受當事人的申請進行審查。當然單憑這一點并不代表行政機關做出的登記行為就不是行政行為，因為行政行為本身也存在依職權進行的行政行為和依申請進行的行政行為。結合審查過程來看，不動產登記與典型的行政行為中的工商登記存在差別，工商登記的行政相對人必須符合國家規定的主體與條件，具有過濾功能，是單純的行政行為。而不動產登記本身不是通過具體行政行為干涉當事人不動產交易，而僅僅是登記機關對交易結果的確認。登記行為雖然作為生效要件但是缺少申請行為便沒有意義，必須結合當事人的申請，因此屬于輔助行為。以此從不動產登記的整體看，不動產登記仍然是私法屬性占主導地位。 第二，從登記功能考察，不動產登記具有私法功能和公法功能。為了保護不動產物權，從而進行的不動產登記是通過法律規定的登記行為對不動產物權的變動給予生效確認，對民事主體具有確定物權歸屬、維護交易秩序的私法功能；同時，通過不動產登記對不動產信息進行記錄有利于國家宏觀調控不動產交易市場，屬于不動產登記的公法功能。相比之下，不動產登記對物權的確認和保護確是至關重要不可替代的責任。所以，不動產物權登記的功能還是以民事功能為主。 

.........

 

第 3 章  不動產錯誤登記賠償責任的性質及歸責原則 ............ 9 

3.1 不動產錯誤登記賠償責任的性質 ............ 9 

3.2 不動產錯誤登記賠償責任的歸責原則 ............ 10 

第 4 章  不動產錯誤登記賠償責任的責任構成與責任承擔 ............ 13 

4.1 不動產錯誤登記賠償責任的構成要件 ............ 13 

4.2 不動產錯誤登記賠償責任的承擔 .......... 15 

第 5 章 完善不動產錯誤登記賠償責任的保障機制 ...... 19 

5.1 引入不動產登記公證前置程序 .... 19 

5.2 建立賠償基金制度 .... 19 

 

第 5 章 完善不動產錯誤登記賠償責任的保障機制      

 

不動產涉及到的價值巨大，登記需要審查的材料眾多，不能依賴登記機構一方來保證登記的正確性，也不能僅僅由國家限額賠償作為登記機關的資金來源。需要要相應的配套制度來加以補充。 

 

5.1 引入不動產登記公證前置程序 

從比較法的角度來看，很多大陸法系的國家在不動產登記中設置了公證制度，由此來進一步保證登記的正確性。比如德國就將公證程序是不動產登記前的必經程序，對登記的一些重要材料進行實質審查，其公證人員也是職業化的隊伍。我國公證制度較為完善，引入不動產登記公證前置制度具有重大意義。 形式審查是我國不動產登記的主要審查方式，雖然物權法與不動產登記條例也規定了登記必要時可以進行實質審查，但是不動產登記機關的面臨的是大量的登記，如果對每一起登記都進行登記會嚴重影響效率，并且一些材料僅靠登記機關即使深入審查也難以辨別其真偽。簡言之，現在我國不動產登記機關對于實質審查的落實面臨能力不足、精力不夠的問題。而我國公證機關在我國已得到很好的發展，很多城市也都有數個公證機構，公證賠償機制也非常成熟，如果確立公證前置制度會有諸多好處。第一，公證制度可以使更多的材料得到實質審查，使更多問題提前暴露，減少錯誤登記的發生和因錯誤登記而引發的系列問題。第二，減輕登記機關的工作，有利于提高登記機關的效率。第三，公證制度有更為完備的賠償責任機制和控制風險的方法，有力于保障權利人的權益。

.........

 

結  語 

 

為了更好的研究一個命題，簡單有效的方法是將其分成若干小的命題加以研究，但是，每個命題的研究又需要放大一個大的命題之中方能看到聯系與全貌，這樣才能是命題研究的深入而全面。 不動產登記賠償責任制度研究是物權救濟制度的命題，具有很強的實踐性。實踐性的命題包括價值判斷問題和技術操作問題，不動產登記錯誤時，真實權利人與善意第三人優先救濟誰是價值判斷問題。如何使賠償責任得到有效承擔是技術操作問題。 不動產登記錯誤賠償責任的命題至今還有許多問題需要去研究、去探討，可喜的是有關不動產登記的法律法規也越來越合理、越來越全面。對一個在變化的事物，站在實然的角度去討論是沒有太大的價值的，通過比較各國立法并審視我國現狀，才能真正使研究更有意義。 本文努力以問題為導向，但是局限于種種原因，依然沒有跳出理論的層面，缺乏厚實的實踐依據。 不動產錯誤登記賠償制度相關的很多問題，值得我們長期思考。 

.........

參考文獻（略）