1.1  選題背景與意義 

自改革開放以來，我國創(chuàng)設(shè)了一套有中國特色的房地產(chǎn)制度。經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國的地產(chǎn)市場取得了輝煌的成就，但與此同時(shí)，也暴露了很多令人擔(dān)心的問題。其中，最大的困難就是廣大人民群眾住房難的問題。住房銷售市場被建立市場化后，被最大限度的開發(fā)了住房的商品價(jià)值，但是卻忽略了住房是公民生活的基本要素。城市低收入家庭和農(nóng)村貧困家庭的住房為題尤為突出。住房難的問題雖然是多方面的原因造成的，但是其中最重要的原因還是我國的住房保障體系不健全。在我國法制建設(shè)快速發(fā)展的進(jìn)程中，個(gè)人對(duì)住房的需求已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿罕妼?duì)權(quán)力的訴求，現(xiàn)有的保障性住房體系已經(jīng)很難適應(yīng)新形勢。比如，現(xiàn)有的保障性住房工作的依法辦事能力不強(qiáng)，出現(xiàn)問題無法有效的引導(dǎo)公民依法維護(hù)合法權(quán)益，解決矛盾糾紛等。到目前為止，各級(jí)政府所采取的保障性住房的措施主要有實(shí)物配租，租賃住房補(bǔ)貼，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房等。但是現(xiàn)有的保障措施只不過是僧多粥少，現(xiàn)有的住房問題已經(jīng)不能很好的被解決。雖然困難重重，但是我國政府卻始終沒有放松城市保障性住房建設(shè)，相反在政府的高度重視下而取得了良好的發(fā)展。本文立足于吉林省，深刻剖析了吉林省當(dāng)下住房退出法律制度的特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)狀，深入剖析了其在發(fā)展中所存在的具體問題，特別借鑒學(xué)習(xí)了日、美、新加坡以及我國香港等發(fā)達(dá)地區(qū)、國家在這一方面所已經(jīng)取得的成功經(jīng)驗(yàn)，最后在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)應(yīng)對(duì)措施，并希望對(duì)住房保障的退出法律制度的完善有所幫助。 

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1.2  研究現(xiàn)狀

1998 年，我國全面取消分房制度，顛覆了住房分配體制。逐漸實(shí)現(xiàn)以貨幣購房取代社會(huì)福利分房。換言即獲取住房的使用價(jià)值，必須契合市場住房價(jià)格。與此同時(shí)伴隨著改革開放，我國進(jìn)一步推進(jìn)城市化發(fā)展，使得住房、土地價(jià)格水漲船高，在這一背景下，使得一些居民陷入無力支付的尷尬局面，此時(shí)就必須建立住房保障制度，從而確保讓他們得以有房子可住，彰顯社會(huì)之公平。但是相較于改革市場化住房而言，我國在建設(shè)住房保障制度方面依然存在諸多不足之處，尚面臨著一系列需要解決的問題，而究其原因就是當(dāng)前我國尚未形成健全的住房保障法律制度。就法律層面而言，當(dāng)前我國僅形成了部分與規(guī)范性住房保障相關(guān)的部門規(guī)章、行政法規(guī)，其中包括經(jīng)濟(jì)適用房政策、廉租房政策以及住房保障制度，總體上尚未深入立法的層面，規(guī)范住房保障。另外就現(xiàn)有的包括《住房公積金管理?xiàng)l例》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中的相關(guān)文件來看，不僅其資料過于模糊，且尚不具備可操作性，僅具有立法空間的作用，但是鮮少有形成規(guī)范性文件，總之尚未統(tǒng)一、完善，顯然這是非常不利于我國順利推行住房保障法律制度的。我國對(duì)保障性住房退機(jī)制的研究，主要涉及退出的標(biāo)準(zhǔn)、方式、懲罰三個(gè)方面。在退出方式上，主要包括自己主動(dòng)退出，相關(guān)部門審查退出以及他人舉報(bào)退出三種形式。陳俊華、吳瑩認(rèn)為，在退出機(jī)制上，應(yīng)該采用獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰并行的方法，對(duì)于濫用公共資源者應(yīng)當(dāng)給予經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的雙重打擊。目前，學(xué)術(shù)界主要認(rèn)同的退出方式有兩種：一種是受保障對(duì)象購買退出。即由受保障對(duì)象購買，政府根據(jù)物價(jià)部門會(huì)同財(cái)政、住房保障部門根據(jù)當(dāng)時(shí)實(shí)際情況定價(jià)，對(duì)受保障對(duì)象出售。另一種是國家購買退出。由政府出面，按照市場價(jià)格對(duì)保障性住房進(jìn)行收購，使受保障對(duì)象擁有保障房的部分產(chǎn)權(quán)。保障性住房獎(jiǎng)懲制度的研究，主要有獎(jiǎng)勵(lì)政策制度和懲罰政策制度兩個(gè)方面。研究指出，對(duì)于積極變更住房性質(zhì)的享有保障性住房補(bǔ)貼的受保障對(duì)象，根據(jù)其積極程度給予不同的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于不具備受保障條件的家庭，則不能再享受補(bǔ)貼。 

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第 2 章   保障性住房法律制度概述 

 

2.1  保障性住房的含義及基本特征 

保障性住房指的是由政策為滿足人民的住房需求，統(tǒng)籌安排、統(tǒng)一規(guī)劃為特定人群提供住房，且限定租金價(jià)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)。具體主要可分為以下幾大類：其一安置房；其二經(jīng)濟(jì)適用房；其三廉租房；最后還包括其它保障性商品房、租賃房等。①目前,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是保障性住房中最主要的兩種形式。而在具體實(shí)施保障性住房制度中，應(yīng)該充分發(fā)揮政府的作用，首先由于保障性住房制度是社會(huì)保障體系中不可或缺的部分，另一方面是因?yàn)橛心芰φ{(diào)動(dòng)全社會(huì)資源獲取住房資源的只有政府。其主要是政府為了解決農(nóng)村困難家庭、城市中低收入家庭而其解決困難而建設(shè)的住房就是保障性住房。保障性住房需限制供應(yīng)對(duì)象，限制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，限制租金或售價(jià)。保障性住房的產(chǎn)權(quán)不同于一般的住房產(chǎn)權(quán)。由政府提供保障性住房用地，建造過程中享受國家很多減免政策的保障性住房，其保障性住房的所有人或者承租人對(duì)保障性住房沒有完整的所有權(quán)。不以謀取利益為基準(zhǔn)是保證性住房的最大特點(diǎn)之所在，這一點(diǎn)是適用于其所有人、承租人的。只有滿足一定的條件才能轉(zhuǎn)讓保障性住房。這說明，保障性住房沒有類似商品房一樣的收益權(quán)。 

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2.2  保障性住房法律制度的含義

在住房保障制度中，保障性住房法律制度充分發(fā)揮作用。即形成規(guī)范、制約保證性住房，具體包括規(guī)劃、建設(shè)以及分配、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)之中，其主要針對(duì)面臨著住房困難的低收入家庭權(quán)，即家庭基本住房權(quán)利國家生活保障法律制度。就國內(nèi)相關(guān)概念而言保障性住房指的是以推進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展為基本準(zhǔn)則，以解決民生問題為主旨，充分發(fā)政府的職責(zé)。實(shí)踐證明由于我國的發(fā)展現(xiàn)狀，即尚處于社會(huì)主義初級(jí)階段，因此我們無法效仿發(fā)達(dá)國家推行普惠制，也不可能沿襲著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，以福利分房，而是應(yīng)該將其變成“保障”，換言之即保障性住房的法律制度強(qiáng)調(diào)的是保障性，即目的是為特有人群獲取“保障”而不是獲取利益。這在一定程度上實(shí)現(xiàn)了社會(huì)公正，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。

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第 3 章  吉林省保障性住房法律制度的現(xiàn)狀 ..... 4 

3.1 吉林省保障性住房法律制度的政策體系 ......... 4 

3.2 吉林省保障性住房法律制度存在的問題 ......... 5 

第 4 章  吉林省保障性住房退出法律制度的現(xiàn)狀 ........ 7 

4.1 吉林省保障性住房的退出機(jī)制 .......... 7 

4.2 吉林省保障性住房退出法律制度目前存在的問題 ........ 8 

第 5 章  域外國家（地區(qū)）保障性住房退出法律制度的啟示及借鑒 ..... 12 

5.1 美國的保障性住房退出法律制度 ....... 12 

5.2 韓國的保障性住房退出法律制度 ....... 13 

5.3 新加坡的保障性住房退出法律制度 ..... 13 

5.4 中國香港保障性住房退出法律制度 ..... 15  

 

第 6 章   完善吉林省保障性住房退出法律制度的建議 

 

6.1  建立、健全保障性住房退出制度的地方性法律法規(guī) 

健全保障性住房地方性法律、法規(guī)是構(gòu)建全吉林省乃至全國保障性住房相關(guān)法律的必然要求。為了更好的完成安居工程，解決中低收入人群的民生問題，就有必要建立和完善保障性住房機(jī)制。保障性住房退出法律制度的建立和完善，能很好的體現(xiàn)以人為本、體現(xiàn)社會(huì)公平的急迫需要。 在保障性住房退出程度中，退出條件是其中最為重要的組成部分。準(zhǔn)確的說只有形成合理的、全面的退出條件，才能確保保障性住房得以有序的推出，從根本上減少在環(huán)節(jié)中出現(xiàn)違約情況。一般情況下不健全的法制會(huì)引起一連中的問題，比如未能依法推出機(jī)制，導(dǎo)致相關(guān)部門在具體開展工作時(shí)缺乏權(quán)威性、穩(wěn)定性，從而削弱具體實(shí)施細(xì)則的效率。一旦形成任意性的工作，那么很容易形成諸如亂占亂用、尋租、逃避監(jiān)管等一些不良的后果。因此當(dāng)務(wù)之急非常有必要健全《住房保障法》，當(dāng)然了各地方政府、人大也應(yīng)該本著因地制宜的原則，契合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，以上位法由于下位法的原則，合理制定實(shí)施細(xì)則、地方性法規(guī)，總之從根本上彌補(bǔ)法律不足的缺陷。強(qiáng)化立法，詳細(xì)規(guī)定具體的監(jiān)管機(jī)構(gòu)、程序以及標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰制度等等。 要順利施行保障性住房，形成正常的退出保證性住房機(jī)制，就必須結(jié)合以下兩點(diǎn)完善吉林省保障性住法立法：首先契合保障性住房退出機(jī)制制明確退出條件，具體補(bǔ)充完善相關(guān)制度。在《吉林省城鎮(zhèn)住房保障辦法(建議稿—第四次修改稿)》（下文中簡稱為“建議稿”）中，對(duì)騰退配售型保障性住房的程序給予明確的退出辦法，即按照原申請(qǐng)購買程序，由原申請(qǐng)和審批出售的部門或單位受理和審批。明確的退出程序及相關(guān)部門，使退出流程清晰明確，簡單。另外針對(duì)立法文本中沒有，但是實(shí)踐中有明確要求的條件，也應(yīng)當(dāng)寫入立法，就對(duì)保障性住房的退出做出了更為詳細(xì)且明確的規(guī)定。如在建議稿中，對(duì)騰退的保障性住房的去向進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定：騰退的保障性住房由市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府回購，回購價(jià)格按照原購房價(jià)格并考慮折舊和市場價(jià)格水平等因素，由住房保障部門會(huì)同物價(jià)部門確定。如此，回購的保障性住房可以再次為有需要的承購人使用，這將大大降低政府的保障性住房建設(shè)的財(cái)政壓力。其次要積極修改現(xiàn)有退出條件中不合理的地方。在具體修改過程中一定要本著因地制宜的基本原則展開，準(zhǔn)確的設(shè)置退出條件。

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結(jié)   論

 

住房這種特殊的生活資料，在人們的生活中具有特殊性和重要性。面對(duì)當(dāng)今社會(huì)物價(jià)飛漲，房價(jià)節(jié)節(jié)攀高，致使大部分居民感覺買房難。因此，保障性住房一直是百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。而保障性住房制度，由于其面對(duì)的群體的特殊性，并且切身關(guān)系到中低收入人群的利益，所以更是備受關(guān)注。吉林省的保障性住房法律制度尚處于起步階段，我們要寬容的看待其發(fā)展過程中存在的缺點(diǎn)和不足。而保障性住房的退出機(jī)制，作為保障性住房法律制度中最重要的一環(huán)，更因?yàn)槠溥\(yùn)行的好壞關(guān)乎受保障人群的切身利益，由此得以廣泛關(guān)注。本文深入探討分析了吉林省保障性住房退出法律制度，首先具體剖析了其退出法律制度及現(xiàn)狀，結(jié)合發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的關(guān)于保障性住房退出法律制度方面的借鑒，為吉林省構(gòu)建高效的保障性住房退出法律制度提出了一些建議。目前，造成保障性住房退出難的主要原因與單一的退出條件、立法缺位以及過于薄弱的監(jiān)管機(jī)制有關(guān)，從而影響動(dòng)態(tài)施行監(jiān)管機(jī)制。結(jié)合具體問題健全保障性住房地方性法律法規(guī)，成立專門的退出管理部門，建立監(jiān)管體系，對(duì)受保障對(duì)象實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管以及提供多樣化退出方式的意見和建議。 本文在研究保障性住房退出法律制度的過程中，得出以下創(chuàng)新性的結(jié)論： 第一，對(duì)吉林省保障性住房退出法律制度的存在的問題進(jìn)行了詳細(xì)的梳理，并陳述其主要問題為在吉林省保障性住房起步較晚的前提下，其監(jiān)管機(jī)制不健全，退出模式單一化，對(duì)違法狀態(tài)的懲罰力度不夠，監(jiān)管機(jī)制不健全且缺乏法律保障。 第二，明確了吉林省退出保障性住房應(yīng)遵循監(jiān)管、懲罰、獎(jiǎng)勵(lì)三者協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合機(jī)制。 第三，完善了在保障性住房退出過程中存在的違法現(xiàn)象的責(zé)任體系。在目前我國保障性住房法律制度不完善，由于立法層級(jí)偏低，無法用法律手段追究其刑事責(zé)任的前提下，對(duì)于對(duì)保障房進(jìn)行騙租騙購，拒不騰退等違法現(xiàn)狀下，完善立法迫在眉睫。 在課題研究、寫作過程中，與退出法律制度密切相關(guān)的行政法規(guī)《城鎮(zhèn)住房保障條例》，《吉林省城鎮(zhèn)住房保障辦法》均還處于意見征求階段，還未正式頒布執(zhí)行，因此，在國家層面的《城鎮(zhèn)住房保障條例》與地方層面的《吉林省城鎮(zhèn)住房保障辦法》實(shí)施后，是否能有效的規(guī)范保障性住房的有序退出，還需要進(jìn)一步研究。

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參考文獻(xiàn)（略）