近年來，我國個人住房抵押貸款規模增長較快，個人住房抵押貸款余額占據了銀行信貸業務的較大份額，因此，商業銀行個人住房抵押貸款業務的風險也是不容忽視的。本章主要介紹了本文的研究背景、研究目的及意義、以及本文的研究思路和內容。通過搜集國內外專家學者相關研究成果并加以學習，結合個人住房抵押貸款風險控制目前的研究現狀，以此作為本文研究的起點，對 X 市農村信用合作聯社（以下簡稱 X 市農信社）個人住房抵押貸款數據進行分析建模，以此作為結論提出個人住房抵押貸款風險控制的建議及對策，對 X市農信社的個人住房抵押貸款風險控制具有一定的實踐指導作用，同時也對增強 X 市農信社競爭力具有重要意義。

 

1.1 研究背景

商業銀行的風險是同銀行業的產生同時存在的。上世紀70年代的布雷頓森林體系崩潰，導致銀行業的風險控制體系面臨著嚴峻的挑戰。這不僅帶來了世界范圍內的經濟危機，甚至造成實體經濟的危機。在過去的近十年里，我國有大量的商業銀行上市，這促進了內部管理機制的進一步成熟，并且也促進了我國商業銀行的風險控制體系的完善。2008年，我國財政部、銀監會頒布了《企業內部控制基本規范》，這增強了商業銀行的風險控制意識，促使商業銀行更加關注和重視內部控制與風險防范。在我國市場經濟的不斷發展過程中，金融業始終是實體經濟發展的先驅，金融業發展的質量會嚴重影響實體經濟的發展質量。個人住房抵押貸款業務成為了金融業增長速度較高的一項信貸業務。與此同時，其中蘊含的風險也暴露出來。現階段我國房地產市場處于發展的成熟階段，人們的消費觀念也有了很大的改變。近年來，個人住房抵押貸款業務的繁榮極大的促進了商業銀行的利潤贈長，商業銀行帶來可觀的利潤，但是，其風險控制體系仍需要進一步完善。如果商業銀行不對個人住房抵押貸款業務的風險進行有效控制，將會給我國經濟金融的穩定帶來巨大的隱患。2008 年美國爆發金融危機，造成了波及全球的經濟蕭條，美國金融危機對我國經濟發展也造成了不良影響，此次金融危機的原因正是因為銀行業的信貸風險沒有有效的控制。個人住房抵押貸款業務在銀行信貸業務中有著舉足輕重的地位，因此我國商業銀行必須增強對個人住房風險控制的能力。根據我國商業銀行業務現狀分析，歸納適用于我哦國商業銀行個人住房抵押貸款風險控制的措施和方案對我國經濟金融穩定有重大意義。個人住房抵押貸款業務一直是我國商業銀行一項穩定性強、收益率高的優質業務。但是這是在房地產市場繁榮發展的前提下。房地產市場受經濟政策影響大，一旦我國房地產市場出現政策變動的情況，商業銀行個人住房抵押貸款業務必然也會受到不利影響，這些無法預測的經濟波動提醒著商業銀行不僅要關注個人住房抵押貸款業務的發展規模，更要重視個人住房抵押貸款業務的風險控制情況。

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1.2 研究目的及意義

 

1.2.1 研究目的

自 1997 年以來我國商業銀行個人住房抵押貸款業務也繁榮起來。對于商業銀行而言個人住房抵押貸款風險較低、利息回收有保障，因此商業銀行對此項業務均比較重視。個人住房抵押貸款作為 X 市農信社的一項主要貸款業務，其風險控制情況對 X 市農信社的發展具有重大的意義。本文以 X 市農信社為研究對象進行分析，結合逐年相關理論并借鑒國內外優秀案例。研究 X 市農信社個人住房抵押貸款業務風險控制中存在的漏洞，再結合當前實際情況針對 X 市農信社提出風險防范措施，促進 X 市農信社個人住房抵押貸款業務更好發展。

 

1.2.2 研究意義

對商業銀行個人住房抵押貸款風險進行有效的控制對維持我國商業銀行穩健經營和經濟市場良性發展有重要意義，否則將會導致嚴重的社會經濟的巨大風險。所以，加強對個人住房抵押貸款的風險控制研究，對我國金融業完善風險控制體系有重大意義。從理論價值來看：商業銀行風險是商業銀行與生俱來的，是無法避免的。商業銀行風險控制的目的是確保商業銀行在獲得可觀利潤的同時持續穩健經營下去。由于 X 市農信社個人住房抵押貸款業務起步較晚，但是隨著近年來 X 市經濟的發展此項業務也迅速壯大起來，在監管制度和風險控制體系還有許多地方不完善，還需要進一步對風險控制體系進行完善。目前我國在個人住房抵押貸款業務方面的風險控制有關理論研究還不全面。在商業銀行實際風險控制操作中，還沒有形成一套健全的風險控制制度。商業銀行的風險控制還需要進行綜合的風險控制手段，同時也需要廣泛的個人信用信息的支持。因此，加大對商業銀行個人住房抵押貸款的風險控制研究不僅有利于我國金融市場繁榮穩定發展，也有利于我國社會整體經濟規范健康發展。從實際價值來看：房地產市場經久不息的繁榮是商業銀行個人住房抵押貸款業務不斷發展的先決條件。因此加強對個人住房抵押貸款風險控制的研究不僅有助于商業銀行完善風險控制體系，也對我國房地產市場維持穩定發展有重要意義。本文以 X 市農信社個人住房抵押貸款業務為研究對象，個人住房抵押貸款業務是 X 市農信社的一項主要貸款業務，其健康穩定發展對地方經濟的增長，滿足居民投資需要有重要意義。本文以 X 市農信社個人住房抵押貸款發放流程和貸款管理程序為研究起點，對遇到的風險點進行分析，研究切實可行的風險控制措施，這有助于 X 市農信社管理者在今后的工作中，規避風險，確保安全經營。實現業務水平和風險控制水平得到提升，促進 X 市農信社穩健發展。

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第二章 個人住房抵押貸款風險控制相關理論

 

2.1 商業銀行風險控制概述

風險是隨時都存在的，是無法完全避免的，無論人們做出的任何決策，都無法消除風險。風險與人類生活息息相關，但是，關于風險的概念卻一直未下定論。不同學科的研究人員及學者研究的方向不同，對風險的理解也有不同。具體表現在以下幾方面：首先，風險是一種不確定性；其次，風險是指損失可能發生的概率，也可以認為風險就是遭受損害的可能性；最后，風險是不愿發生事件的發生及其客觀存在[20]。綜上所述，風險具有三個特征：不確定性、損失性和客觀性[21]。我們可以認為風險就是實際現狀和銀行經營預期理想由于不可預見的因素使銀行遭受損失現象。因此，風險也可以理解為企業經營現狀與發展目標的偏差。商業銀行風險，是商業銀行在采取了風險控制手段之后仍不可完全避免的損失概率。商業銀行是經營貨幣的特殊單位，是風險較高的行業，在經營過程中，風險是不可避免的。從銀行的經營對象——貨幣資金來看，其在整個交易過程中是虛擬的，而非具有使用價值的實物商品，因而，由于貨幣引發的風險是商業銀行最基本的風險[22]。商業銀行的風險以構成成分為標準，可以分為資產風險、負債風險和中間業務風險；商業銀行風險按風險形態分類，可分為無形風險和有形風險。對于風險的不同分類，在不同的研究領域有著不同的意義。“巴林銀行事件”的發生，將商業銀行的操作風險暴露出來，操作風險從此成為風險管理界學者的研究熱點，商業銀行的風險類別也因此有了改變。對于商業銀行而言，風險的存在是正常的，風險不能完全消除，但是可以通過風險控制措施減弱，因此商業銀行的關注重點是如何有效預防、控制、處理風險。在銀行業的實際風險控制過程中，組織剩余風險就是業務內含風險減去商業銀行的可控風險，只有風險控制能力強并且控制的風險量足夠大的情況下，才能降低組織剩余風險。這就要求商業銀行能夠準確的識別風險，并且能夠做到對風險多發的業務環節進行定期檢查，才能有效控制和管理風險[23]。

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2.2 商業銀行個人住房抵押貸款風險概述

商業銀行個人住房抵押貸款，是指由于購房者無力一次性付完購房的所有款項向銀行申請貸款支付除首期款之外的大部分房款，購房者根據貸款合同分期向銀行還本付息，在貸款人未還清貸款余額之前，以該房屋產權作為銀行抵押，如果借款人發生違約行為，銀行可將房屋進行處理作為該筆貸款產生損失的補償。損失貸款是指該筆貸款已經可以確定為損失，借款人已經無力償還貸款本息，并且由于抵押物價值明顯低于借款人未還本息，即使商業銀行對抵押物進行處置，也無法彌補損失。從商業銀行的角度來看，已經沒有意義將該筆抵押作為資產留存在銀行賬目上，對于該筆貸款在履行了必要的法律程序之后，應當立即予以注銷，商業銀行對該筆貸款的損失率一般判定在 75%—100%之間。

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第三章 X 市農信社個人住房抵押貸款風險控制現狀及問題分析....15

3.1 X 市農信社基本情況.............. 16

3.2 X 市農信社個人住房抵押貸款業務基本情況....... 16

3.3 X 市農信社個人住房抵押貸款風險控制現狀....... 17

3.4 X 市農信社個人住房抵押貸款風險控制中存在的問題............. 23

3.5 個人住房抵押貸款風險控制因素分析....... 25

第四章 X 市農信社個人住房抵押貸款風險的實證研究.........29

4.1 X 市農信社個人住房抵押貸款違約風險的特征分析 ..... 29

4.2 X 市農信社個人住房抵押貸款違約風險的影響因素分析 ........ 37

4.3 結果分析 .......... 43

第五章 X 市農信社個人住房抵押貸款風險控制措施.............44

5.1 建立客戶經理業務考核臺賬 ........... 44

5.2 建立全面個人征信評價制度 ........... 46

5.3 完善 X 市農信社風險控制體系 ...... 48

5.4 加強考核機制下的員工素質培訓 .............. 50

 

第五章 X 市農信社個人住房抵押貸款風險控制措施

 

5.1 建立客戶經理業務考核臺賬

針對由于客戶經理業務能力參差不齊造成的風險，可以通過對客戶經理建立業務考核臺賬，對客戶經理工作能力進行評級。通過對每一名客戶經理過去發放的貸款統計不良貸款比率，分析產生不良貸款的原因，分別從客戶經理風險控制意識、個人住房抵押貸款累計發放額及五級分類情況這些方面進行評價。具體臺賬評價標準如表 5-1 所示。表 5-1 以四位客戶經理為例，進行了 2016 年客戶經理考核臺賬，四位客戶經理均來自不同的支行，但上表只對其個人住房抵押貸款業務質量進行考核，其中風險控制理論認知程度主要通過對客戶經理定期舉辦考試進行考核，主要考察客戶經理的風險防范意識和風險控制理論的掌握程度，成績分為優秀、良好、中等、較低四個檔次，客戶經理的風險控制理論認知程度是客戶經理進行風險控制的基本功，因此，可以要求客戶經理的此項的評級不得低于良好以下。如果客戶經理在考試中取得中等和較低的評價，那么 X 市農信社將在下一年度限制其個人住房抵押貸款發放，并對該強制進行理論知識培訓，強化客戶經理風險防范意識。直至客戶經理此項獲得良好以上的評價。個人住房抵押貸款累計發放額指該客戶經理在過去的一年累計發放個人住房抵押貸款總金額，是評價客戶經理工作量的主要指標，但不得作為客戶經理貸款發放質量的評價標準，客戶經理累計個人住房抵押貸款發放額需要與貸款五級分類情況結合分析。貸款五級分類是把貸款按資產凈值和債務人償還能力分為：正常貸款、關注貸款、次級貸款、可疑貸款、損失貸款。對客戶經理發放的貸款進行五級分類是評價客戶經理風險控制的主要指標。通過對上表客戶經理的貸款五級分類原因進行分析對客戶經理工作水平進行打分，并建立客戶經理檔案，進行長期評價。客戶經理評價五個檔次，分別是首席、資深、高級、中級和初級。對于首席客戶經理的評分標準是：從事客戶經理崗位 20 年以上，累計發放個人住房抵押貸款 1000 萬以上，風險控制理論認知程度優秀，全年無一筆不良貸款發生。資深客戶經理評分標準是：從事客戶經理崗位 15 年以上，累計發放個人住房抵押貸款 800 萬以上，風險控制理論認知程度良好以上，全年無一筆不良貸款發生，關注類貸款不得超過 20%。高級客戶經理評價標準：從事客戶經理崗位 10 年以上，累計發放個人住房抵押貸款 500 萬以上，風險控制理論認知程度良好以上，關注類貸款不超過 20%。中級客戶經理評價標準：從客戶經理崗位 3 年以上，累計發放個人住房抵押貸款 500 萬以上，風險控制理論認知程度良好以上，不是由于客戶經理自身工作失誤導致的不良類貸款不得超過 5%。初級客戶經理：凡是存在由于客戶經理自身工作失誤導致的不良貸款的存在，無論客戶經理工作年限、累計個人住房抵押貸款發放額，均評為初級客戶經理。

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結論

 

個人住房抵押貸款是商業銀行貸款的一個重要部分，是商業銀行主要的一項授信業務。商業銀行個人住房抵押貸款業務的發展同我國房地產市場的發展緊密關聯，隨著近年金融業和房地產市場的繁榮發展，商業銀行個人住房抵押貸款業務的規模也有了飛速的發展，由于商業銀行風險控制能力與個人住房抵押貸款業務發展水平之間的落差，商業銀行個人住房抵押貸款蘊含的風險也逐漸顯現出來。如果對這些暴露出來的風險沒有進行有效的控制，將會嚴重影響我國金融市場的良性發展。本文以 X 市農信社個人住房抵押貸款業務風險控制為研究對象，根據 X 市農信社個人住房抵押貸款發放流程和貸款管理程序，使用 SPSS 數據建模，分析了 X 市農信社在個人住房抵押業務風險控制中存在的問題，得出切實可行的風險控制措施。根據對 X 市農信社個人住房抵押貸款風險控制現狀進行分析，目前 X 市農信社個人住房抵押貸款風險控制中存在的主要問題有：

（1）內部控制存在漏洞X 市農信社成立時間不長，在內部控制方面還存在一些不足之處。從業務的操作流程來看主要由于部分客戶經理風險控制工作經驗不足，在對借款人進行個人信用分析以及評估抵押物價值時不夠謹慎，貸前調查工作不夠深入，貸前調查工作有效性不夠。這也是 X 市農信社內部風險控制工作的不足之處，如果出現借款人進行信用造假或抵押物不實的情況，X 市農信社將難以追回這項債權。

（2）貸款人征信調查不全面隨著互聯網的繁榮，個人信用的體現方式越來越多，傳統征信體系普遍具有覆蓋群體小、信用評估結果不全面、評估數據來源受限這三個方面的缺陷。首先，傳統征信體系的數據來源主要是依靠各個金融機構的授信業務并以此建立起相對固定的評估模型，人民銀行征信系統再利用這些模型對借款人進行信用水平評估。目前的信用評估模型只能對借款人進行靜態的信用評估，靜態的信用評估報告并不能反映借款人當前的信用情況及其變化；其次，傳統征信體系對借款人的信用評估主要依賴借款人的金融交易信息以及財務數據，對借款人的信用評估指標單一，僅能反映借款人在經濟層面的信用水平，無法對借款人綜合信用水平進行評估。

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參考文獻（略）