第 1 章 緒論

 

1.1 研究背景及意義

1.1.1 研究背景

建筑業和房地產業是我國國民經濟的兩大支柱產業，對于社會經濟的發展和國民生活質量的提高起著重要的推動作用。兩者雖然分屬不同產業，但確屬上下游關系，聯系十分緊密，除了特殊領域的建筑產品外，它們的業務對象都是房地產，而且在樓盤的建設開發過程中，二者也是合作的雙方。此外，房地產業和建筑業具都有投資周期長、規模大、風險高的特點，特別在是項目開發建設前期，無論房地產業的拿地，還是建筑業施工墊資都對資金有非常大的需求，通常從企業內部難以獲得足夠的資金，因而融資能力的強弱直接決定著企業能否持續高效的經營發展。近年來，我國城鎮化進程逐步加快，房地產業進入快速發展時期，并且國家大力推動公共基礎設施的建設，特別是 BOT、PPP 等模式的推廣也給我國建筑業企業創造了良好的發展契機。然而最近幾年，由于樓市過熱，大量資金涌入到房地產業，已經影響到其他行業的有序發展。為此，中央政府多次針對樓市出臺調控政策，樓市幾度降溫；根據國家統計局數據顯示，截止 2015 年年末，全國商品房待售面積為 71835 萬平方米，2016 年 2 月增加至 73931 萬平方米，達到歷史最高點。之后隨著一系列利好政策的出臺，樓市逐漸回暖，但由于庫存壓力巨大，除少數大型房地產企業外，大多房地產企業的業績完成情況都不甚理想；特別是由于城市分化進一步加劇，一、二線城市房地產市場依舊火爆，大型地產企業開始兼并重組以圖更大的市場；三四線城市卻趨于平穩，許多本土民營企業仍在去庫存的壓力下步履維艱。受房地產業下行的影響，許多建筑施工企業也不可避免的受到沖擊，面臨著業務量下降、工程款項難以收回的困境，人工成本的提高和原材料價格的上漲更進一步的導致企業的現金流持續緊張，雖然目前國家在大力推進基礎設施項目建設，但多數民營建筑企業受到自身實力和資質的限制，難以介入相關項目，從中分得一杯羹。在這樣的背景下，房地產企業和建筑企業能否持續發展必將受制于企業的融資能力，特別是對于以銀行貸款為主要融資來源的諸多民營企業來說，擴大融資渠道、降低融資成本、提高融資能力成為它們實現良性發展，從行業洗牌中脫穎而出的重要驅動力。

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1.2 文獻綜述

 

1.2.1 融資環境的研究

房地產業和建筑業受國家和地方政策的影響顯著，因此許多學者在研究它們的融資問題時，對影響企業融資的法律政策環境、金融市場環境等方面進行了探討，也對我國行業目前存在的一些問題進行了分析。關于法律政策對企業融資的影響，國內外學者分別進行了現象分析、案例研究并提出了政策建議。吳彥俊、師圓圓(2010)通過大量樣本的問卷調查考察了民營企業家通過政治參與對企業項目融資環境改善的影響，結果表明：民營建筑企業具有政治資本可以降低獲取項目融資的時間成本和資金成本，建立長期穩定的銀企關系，同時有助于維系政府與企業之間的關系。Wiilialn & Bradford(2013)通過研究發現，政府部門給房地產企業的信貸進行擔保，能夠使房地產企業更容易從金融機構獲取貸款，從而很好緩解房地產企業融資的壓力。呂玲霞(2012)在實證分析中引用美、中、歐、日四大經濟體在年存款利率、貨幣供應量、房屋銷售價格指數，得出央行獨立性、住房金融市場的完善程度、城市化進程、地區差異和政府行為都會影響房地產市場貨幣政策效應。同時貨幣政策又會對房地產市場產生影響，如緊縮性的貨幣政策會增加銀行存款準備金，減少可貸出數額，會使得房地產企業和個人的投資減少，房價下降。李燕(2011)對我國規模較大的上市房地產企業進行了分析，并指出從 2006年以來，我國房地產企業的短期債務融資起初是下降而后又開始上升，長期借款一直過度依賴銀行系統。鑒于此，國家應深化金融體制改革，進一步拓寬房地產企業的融資渠道。彭文如(2012)認為法規政策不完善、建筑市場與資本市場背離、營運能力不足是我國大多中小建筑企業融資普遍存在的問題。因此企業需要構建多維立體式的融資體系，在融資過程中不光要注重提高自身的融資能力，還要比較融資方式的不同，處理好和銀行等金融機構的關系，保持好與供應企業的聯系，積極關注和運用財政與金融政策。唐穎(2013)從資本市場條件和國家政策環境方面探索了我國房地產企業的融資問題，并重點分析了萬科的多元化的融資方式。最后提出了完善法律法規、加強信貸監管、健全信用制度、規范交易市場、強化人才培養和加強政府宏觀調控等政策建議。

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第 2 章 融資相關理論基礎

 

2.1 企業融資的理論

2.1.1 優序融資理論

美國經濟學家梅耶斯(Myers)和邁基里夫(Majluf)將信息不對稱理論納入企業融資理論中，并據此提出優序融資理論，該理論認為在信息不對稱的情況下，資本結構會影響企業選擇融資方式的順序。一般來說，企業無法依靠內源融資來獲得足夠的資金滿足自身發展的需求，需要進行各種形式的外源融資。企業進行融資決策的關鍵是要合理地安排不同融資方式的比重，實現降低融資成本和融資風險，獲得最大收益的目的。從融資成本上看，內源融資最低，然后是債務融資，最后才是股權融資，因此，一般企業進行融資決策時，將會優先考慮使用內源融資，然后才是外源融資。外源融資又以銀行貸款的融資成本最低，其次是債券融資，最后才是股權融資。所以，在優序融資理論下，企業選擇融資方式是按照“內源融資＞債務融資＞銀行貸款＞債券融資＞股權融資”的順序。

 

2.1.2 權衡理論

權衡理論是在放寬了MM理論完全信息以外的各種假定的基礎之上得來的。他研究的是當稅收、財務困境成本、代理成本分別或者共同存在的時候，資本結構會如何影響企業的市場價值。理論認為由于債務利息作為成本稅前列支，負債可以抵減企業所得稅；并且由于負債可以降低代理成本、減少自由現金流量，進而減少低效或非盈利項目的投資，因此企業可以通過增加債務來提高企業價值。但隨著企業負債的增加，企業陷入財務困境的可能性也增加，就會給企業帶來額外的成本，從而又降低企業價值。因此，企業融資其實是在負債的避稅效應和各類負債成本之間的權衡。根據權衡理論的結論公式：V(a) = Vu + TD(a)－C(a)。其中 V 指有舉債時的企業價值，Vu 指無舉債時的企業價值，TD 指負債企業的稅收利益，C 是指破產成本，a 則是企業的負債權益比。公式中 Vu 是不變常量，TD 和 C 是 a 的增函數，a 較小時 TD 的增速高于 C 的增速，此時企業繼續舉債是有利的；但隨著 a 的增加，當 TD 的增速等于 C 的增速時，企業舉債比例達到臨界點，此時企業價值最大，也是企業最合適的融資結構。因此，從權衡理論上來看，管理層進行融資時要權衡好負債和所有者權益之間的關系，不能盲目的擴大債務融資的規模，也不能只考慮股權融資。

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2.2 企業融資的類別

內源融資是指企業使用自有資金，包括股東出資、留存盈余、預售款等。利用內源融資既能降低融資成本和融資風險，又不會稀釋原股東的每股收益和對企業的控制權，還能使股東獲得稅收上的好處。一般情況下內源融資是企業優先考慮的融資手段，特別是預售房款，對于房地產企業而言是很大的一筆資金，在項目尚未完工前就提前銷售給消費者，能夠加速資金周轉，回籠大量資金用于后續建設或進行其他投入，減少了企業其他融資渠道的壓力，也轉嫁了部分市場風險；對購房者來說，通過預先申購，能夠以較低的價格獲得較好的房源，激發了其購房熱情，反過來也促進了房地產企業的資金運轉。預收工程款則是建筑企業主要的內部融資來源，增加預收款的比例可以有效緩解施工方工程建設的資金壓力。但值得注意的是，房地產企業的盈利和存貨量畢竟有限，建筑企業的預收工程款受發包方現金狀況影響顯著，僅依靠內源融資是不能滿足企業自身的發展的，還需要大量外源融資來滿足其資金需求。

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第 3 章 XY 集團基本情況介紹...........10

3.1 集團背景簡介...... 10

3.2 集團財務概況...... 11

3.2.1 資本結構分析.........11

3.2.2 盈利能力分析.........11

3.2.3 償債能力分析.........12

3.2.4 發展能力分析.........13

3.3 在建項目回款情況........ 14

第 4 章 XY 集團融資存在的問題分析.........16

4.1 集團融資情況分析........ 16

4.1.1 外源融資.......16

4.1.2 內源融資.......18

4.2 集團融資存在的問題.... 20

4.3 融資問題的原因分析.... 22

第 5 章 XY 集團融資方案設計...........26

5.1 集團融資總規劃............ 26

5.2 短期融資規劃...... 28

5.3 長期融資規劃...... 36

 

第 6 章 XY 集團融資方案的保障措施

 

XY 集團在進行融資時，要有與經營狀況和發展目標相適應的融資規劃。在本文第五章中，我們從短期和長期兩個階段為 XY 集團預測了資金需求并提出了相應的融資方式，進行了融資方案設計。但是作為市場主體，企業在融資活動中還會受諸多因素的影響，因此為了保證融資決策順利實施，企業還應該制定相應的保障措施。針對 XY 集團的融資方案，下面從 XY 集團應對外部環境和建設內部制度等方面進行探討。

 

6.1 關注國家政策，把握融資趨勢

在我國目前的市場經濟體制下，政府政策對市場主體仍舊影響深遠，因此XY 集團應緊隨政府政策的調整，來適度的調整其融資決策，從而減輕政府調控對于企業融資的影響。當政府放松對樓市的調控或央行下調基準利率的時候，銀行貸款融資的難度和成本就有可能降低，集團在融資時便可向銀行貸款傾斜；當基準利率上調、銀根收縮時，銀行貸款的成本上升、難度加大，集團不妨考慮增加其他渠道的融資額度或者開發新的融資渠道。在可預見的近兩年內，我國對樓市的調控會依然從嚴，XY 集團向銀行貸款的成本難以降低，融資難度會進一步增加。因此開發其他融資渠道很有必要；在基建方面，我國正在積極推進供給側結構改革，大力推廣 PPP 項目，這對于 XY集團來說，可以通過參與 PPP 項目進行表外融資，這無疑是利好的一面。我國金融市場正逐步完善，融資工具也越來越多樣化，金融機構的服務也越來越專業化。對 XY 集團來說，要實現戰略發展目標離不開和金融機構的合作，所以集團管理層還必須時刻關注金融市場的動向，關注金融工具的創新，和金融機構建立良好的合作關系。

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結 論

 

本文以 XY 集團作為研究主體，根據公司目前融資結構、融資方式研究此課題。根據國內外研究現狀，結合現有的融資相關理論，對公司財務狀況、融資現狀深入研究，提出應對公司融資問題的方案和制度建議。因此得出如下結論：

（1）XY 集團融資渠道的單一性和對銀行貸款融資模式的過度依賴使得公司經營發展受外部政策環境的影響顯著，特別是在 2015 年國家從嚴調控樓市的政策下，銀根收縮導致集團營業收入和利潤大幅下滑，資金鏈也十分緊張。雖然集團通過大量舉債暫時渡過了危機，但也大大增加了次年的還貸壓力，因此 XY集團急需增加其他的融資方式，在以后的融資工作中應注意形成合理的融資結構，達到降低融資成本的目的。

（2）在融資方式的選擇上，XY 集團要根據自身的發展選擇合理的融資方式，進行科學決策。本文基于集團當前的融資困境和未來的發展戰略，從短期策略和長期規劃兩方面為企業制定融資的優化方案，短期應擴大信托貸款規模，積極推動企業發債，盡快使集團走出融資困境；長期來說，上市融資是必然的選擇，與信托公司開展深入合作，合理利用信托產品融資，根據集團的發展情況決定是否擴大債券發行，是否增加銀行授信也是構建融資體系的重要環節。此外，在國家大力推推進基礎設施建設的背景下，XY集團還可以通過選擇并參與基建項目，實現表外融資。

（3）合理的融資決策，也需要 XY 集團努力提高自身管理水平和積極應對外部環境的變化。要及時掌握國家在房地產和建筑領域最新出臺的相關政策，提前做好充分的應對工作；要時刻關注金融市場動向，關注融資模式和金融產品的創新，分析其融資效果以及能否被集團運用；要和銀行、擔保公司以及供應商保持良好的合作關系，可以在單純的業務往來的基礎之上開展更深入的合作，形成共存共榮的利益關系；要完善財務管理體系，做好現金流的管理工作，降低財務風險，提升公司實力；要專注于提高服務質量，加強信用建設、打造公司品牌，在顧客和供應商群體中形成好的口碑。

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參考文獻（略）