JA公司養老服務中心項目投資效益分析
時間：2020-04-20 來源：51mbalunwen作者：vicky
本文是一篇投資分析論文，在對項目進行規劃后，設計出了項目的整體構造，本著關懷、健康、安全、便捷的主旨，我們將養老服務中心設在南門，方便進出，各種配套設施設在園區中央位置，使其可以兼顧到各個方位的住宅。建筑風格將偏于古典，營造文化氣息，符合老年懷舊的心情，項目將使用節能環保材料，加入防滑、緊急呼叫按鈕等適老化設計，服務到位以使老人可以放心居住，且設有人工湖、公園，較高的綠化率加之配套齊全的健身設施，有利于身心健康。服務上，有定期的檢查身體，溫馨的居家服務，節能環保的代步車，便捷的園區一卡通、理財咨詢及智能化服務平臺養老云等，使客戶可以放心購買、安心居住。
第 1 章 緒論
1.1 選題背景
中國是世界人口大國，人數總量居世界第一，且老年人口數量列居前列，其根本原因，是因為人口出生率的降低和死亡率的減少。目前，獨生子女均已長大成人，且成家立業。二十一世紀的年輕人思想意識活躍，容易接受新潮思想。思想開放的年輕人選擇過二人世界的生活，不要孩子，做“丁客”一族，這就造成了人口出生率的減少。隨著國家整體的生活條件和醫療水平不斷提高，我國的老年人平均壽命也隨之提高，這就出現了我國人口老齡化現象。
由于我國計劃生育政策的實施，70 年代末、80 年代的獨生子女已成為國家經濟建設的主流人群，第一批響應國家政策的年輕人年歲已高，他們的孩子也長大成人，產生了生育二代的計劃。兩個年輕人組合的家庭上要贍養雙方父母，下要扶養未成年孩子，形成 4-2-1 家庭模式。老年人和年輕人的代溝使得老年人很難和年輕人相處融洽；如果老年人身體不佳，年輕人又難以照顧周全。加之年輕人忙于事業打拼，有時也會顧及不到老人的精神需求。據相關人士預測，我國人口老齡化發展將分為三個階段：
第 3 章 JA 公司養老服務中心項目財務效益分析........................... 22
3.1 項目盈利能力分析................................22
3.1.1 靜態盈利能力分析............................... 22
第 1 章 緒論
1.1 選題背景
中國是世界人口大國，人數總量居世界第一，且老年人口數量列居前列，其根本原因，是因為人口出生率的降低和死亡率的減少。目前，獨生子女均已長大成人，且成家立業。二十一世紀的年輕人思想意識活躍，容易接受新潮思想。思想開放的年輕人選擇過二人世界的生活，不要孩子，做“丁客”一族，這就造成了人口出生率的減少。隨著國家整體的生活條件和醫療水平不斷提高，我國的老年人平均壽命也隨之提高，這就出現了我國人口老齡化現象。
由于我國計劃生育政策的實施，70 年代末、80 年代的獨生子女已成為國家經濟建設的主流人群，第一批響應國家政策的年輕人年歲已高，他們的孩子也長大成人，產生了生育二代的計劃。兩個年輕人組合的家庭上要贍養雙方父母，下要扶養未成年孩子，形成 4-2-1 家庭模式。老年人和年輕人的代溝使得老年人很難和年輕人相處融洽；如果老年人身體不佳，年輕人又難以照顧周全。加之年輕人忙于事業打拼，有時也會顧及不到老人的精神需求。據相關人士預測，我國人口老齡化發展將分為三個階段：
第一階段為快速老齡化階段。時長為 20 年，從 2001 年算起，至 2020 年結束。此段時間我國的老年人口平均每年增約 580 萬人左右，年增長率為 3.33%。2020 年底，老年人口就會增至 2.5 億，老齡化水平也會達到 18.2%。尤其是 80 歲以上老人將達到三千萬人，占據老年人口的 13%。
第二階段將為加速老齡化階段，將歷經 30 年。當七十年代人口生育高峰期的逝去，這一批人已步入老年狀態，老年人數量加速增長，平均每年都能增長 600 多萬人。進入二十一世紀三十年代，我國人口數量會增加到近 3 億人口。這個發展數量與 0-14 歲孩子發展數量持平。50 年后，老年人口數量會急劇增長，總量將超過四億，老齡化水平增至31%。80 歲以上老人數量將至九千五百萬，占據老年人口總額的 22.3%。
第三階段是重度老齡化階段，將經歷 50 年時間。這一時期，中國老齡化最為嚴重，數量竟達到四億多，大約為少兒人口數量的 2 倍。但這個時期也為老齡化的穩定期。中國人口老齡化現象日益嚴重，再過 20 年就會進入高峰期。
第二階段將為加速老齡化階段，將歷經 30 年。當七十年代人口生育高峰期的逝去，這一批人已步入老年狀態，老年人數量加速增長，平均每年都能增長 600 多萬人。進入二十一世紀三十年代，我國人口數量會增加到近 3 億人口。這個發展數量與 0-14 歲孩子發展數量持平。50 年后，老年人口數量會急劇增長，總量將超過四億，老齡化水平增至31%。80 歲以上老人數量將至九千五百萬，占據老年人口總額的 22.3%。
第三階段是重度老齡化階段，將經歷 50 年時間。這一時期，中國老齡化最為嚴重，數量竟達到四億多，大約為少兒人口數量的 2 倍。但這個時期也為老齡化的穩定期。中國人口老齡化現象日益嚴重，再過 20 年就會進入高峰期。
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1.2 研究狀況
1.2.1 國內研究
在養老產業服務中，“互聯網+社區+養老”作為新興業態，成為目前國內學者研究的主流。它可以利用互聯網對傳統居家養老服務領域的生產要素進行優化，使居家老人在所在社區享受到更有質量的服務。
孫燕軍(2017)對 X 市 Z 信息化養老服務平臺的實踐調研顯示，智慧虛擬養老服務在實踐中遇到很多的挑戰，具體來講包括：服務界定不清晰、配套設施與服務供給不足、服務素質難以保證、服務對象區分不當以及傳統觀念影響服務推廣等。因此只要積極的面對，采取相關措施，對于實現我們國家養老服務的信息化假設具有非常重要的作用[1]。
李曉軍，馬慧卓，劉翔宇，于騰凱(2018)以 S 街道為具體的研究對象，通過對老年人的真實需求進行研究，可以將他們各種需求進行排序，從低到高分別為社會服務、精神以及基本生理需求。可明顯看出，在這一社區老年人的需求發生了失衡，通過對其原因分析，得到原因具體包括市場購買的實踐梗阻、社會團體的供給失靈以及政府供給錯位。在信息時代，"數字化社區網格養老"利用成熟的城市網格管理系統，以社區網格為單位，在政府統籌下精準投入多元養老資源，借助于互聯網+社區+養老的信息化方式，實現養老服務的精細化管理與無縫隙服務[2]。
1.2.1 國內研究
在養老產業服務中，“互聯網+社區+養老”作為新興業態，成為目前國內學者研究的主流。它可以利用互聯網對傳統居家養老服務領域的生產要素進行優化，使居家老人在所在社區享受到更有質量的服務。
孫燕軍(2017)對 X 市 Z 信息化養老服務平臺的實踐調研顯示，智慧虛擬養老服務在實踐中遇到很多的挑戰，具體來講包括：服務界定不清晰、配套設施與服務供給不足、服務素質難以保證、服務對象區分不當以及傳統觀念影響服務推廣等。因此只要積極的面對，采取相關措施，對于實現我們國家養老服務的信息化假設具有非常重要的作用[1]。
李曉軍，馬慧卓，劉翔宇，于騰凱(2018)以 S 街道為具體的研究對象，通過對老年人的真實需求進行研究，可以將他們各種需求進行排序，從低到高分別為社會服務、精神以及基本生理需求。可明顯看出，在這一社區老年人的需求發生了失衡，通過對其原因分析，得到原因具體包括市場購買的實踐梗阻、社會團體的供給失靈以及政府供給錯位。在信息時代，"數字化社區網格養老"利用成熟的城市網格管理系統，以社區網格為單位，在政府統籌下精準投入多元養老資源，借助于互聯網+社區+養老的信息化方式，實現養老服務的精細化管理與無縫隙服務[2]。
高騫，楊旸，胡廣偉，徐超，沈高鋒，趙健.(2017)對本地區已經開展居家養老的社區居民進行了虛擬養老服務需求調查，發現調查對象對虛擬養老這種新型的養老方式雖然陌生但是愿意嘗試，同時服務對象比較關注這種新型養老服務的費用，服務對象的服務需求受居民的經濟收入影響較為明顯。由政府推動，多方參與，開發潛在服務人員，并且形成質量考核是這種新型養老模式推廣的必要手段[3]。
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第 2 章 JA 公司養老服務中心項目現金流量估算
2.1 項目投資估算
2.1.1 流動資金估算
正常的年流動資金的估算是進行詳細分類后進行的，具體如下：
.............................
2.2 項目成本費用估算
(1)成本費用估算
JA 公司養老服務中心項目建成后在日常運營中需要有一個每日物品消耗，比如給老年人配備的醫療人員、衛生人員、看護人員等，把這些轉化為具體的金額就是 JA 公司養老服務中心建成的日常消耗成本。成本有：各項員工的工資費用、使用日常消耗品的材料費用、折舊的費用等。如下表
項目總成本可包含可變的成本與不可變的固定成本，在一定期間內固定資產是不能隨著經營或者建設情況變化而變化的。而可變的成本卻與固定成本恰恰相反，他是可以實時變動的，按照使用情況等可能導致變化的因素變化而變化。本文中的建設項目的總的成本包括可變與固定一共為96219萬元，可變成本為71123.5萬元；固定成本為25095.5萬元。所謂的經營成本是說在使用期內所產生的所有的費用。經營成本等于設施使用動力費加工資、福利費加修理費加其他費用。本建設項目的運營成本為 96219 萬元。
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第 2 章 JA 公司養老服務中心項目現金流量估算
2.1 項目投資估算
2.1.1 流動資金估算
正常的年流動資金的估算是進行詳細分類后進行的，具體如下：
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2.2 項目成本費用估算
(1)成本費用估算
JA 公司養老服務中心項目建成后在日常運營中需要有一個每日物品消耗，比如給老年人配備的醫療人員、衛生人員、看護人員等，把這些轉化為具體的金額就是 JA 公司養老服務中心建成的日常消耗成本。成本有：各項員工的工資費用、使用日常消耗品的材料費用、折舊的費用等。如下表
項目總成本可包含可變的成本與不可變的固定成本，在一定期間內固定資產是不能隨著經營或者建設情況變化而變化的。而可變的成本卻與固定成本恰恰相反，他是可以實時變動的，按照使用情況等可能導致變化的因素變化而變化。本文中的建設項目的總的成本包括可變與固定一共為96219萬元，可變成本為71123.5萬元；固定成本為25095.5萬元。所謂的經營成本是說在使用期內所產生的所有的費用。經營成本等于設施使用動力費加工資、福利費加修理費加其他費用。本建設項目的運營成本為 96219 萬元。
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3.1 項目盈利能力分析................................22
3.1.1 靜態盈利能力分析............................... 22
3.1.2 動態盈利能力分析.............................. 23
第 4 章 JA 公司養老服務中心項目社會效益分.................35
4.1 JA 項目符合我國養老產業政策.......................35
4.2 JA 項目有利于和諧社會穩定發展.......................36
第 5 章 結論與展望..............................................42
5.1 全文總結.....................................42
5.2 展望.....................................42
第 4 章 JA 公司養老服務中心項目社會效益分析
4.1 JA 項目符合我國養老產業政策
在我國，“4-2-1”的家庭結構逐漸變成了相當常見的現象，“空巢”家庭的數量日漸增多。人口老齡化的現象不但導致老年社會保障所需的費用大幅上漲，亦導致家庭形成結構產生改變。此種改變不但反映了社會的發展，還導致傳統的養老遭受了極為嚴峻的戰。以往的家居型養老，也就是年老之人在街坊、小區、在自己或兒女的居所養老，占據著相當大的比例。然而，不容忽視的是，傳統的街坊、小區、居所對老年人的需求來說，還不完善。而養老院、敬老院，因其居住環境不完善，生活設施不齊全，專業護理水準欠缺，老年人沒有家庭親情感、生活感，大部分老年人不愿意去居住。
養老方式存在不足，社會性養老規模偏小，是我們不能忽視的事實。基于我國的經濟條件、社會傳統和風俗習慣，老年人的基本生活需求即經濟保障、生活照料、精神安慰在往后較長的時間里均僅能由家庭承擔。在老年人年紀不斷增加的同時，參加社會活動的頻率降低，心中的孤單感受愈發強烈，他們亟需獲得兒女的關心、理解以及精神上的照料，老年人此種心理方面以及情感方面的需要，是無論何種福利機構都很難做到的。而小家庭，即核心家庭正逐步取代“四世同堂”式的大家庭，想要都采用以往的家庭養老形式亦是不現實的，國家以及社會亟需進行必需的社會養老幫扶工作。盡管社會養老是與社會發展相符的必然產物，但因為我國目前處于發展中國家，生產力水平還無法滿足社會化養老的要求，在往后的較長的期限里，我國依然亦家庭養老為核心，社會養老為輔助方式。何種形式的家庭養老才具有中國特色、適合中國國情呢？
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第 4 章 JA 公司養老服務中心項目社會效益分.................35
4.1 JA 項目符合我國養老產業政策.......................35
4.2 JA 項目有利于和諧社會穩定發展.......................36
第 5 章 結論與展望..............................................42
5.1 全文總結.....................................42
5.2 展望.....................................42
第 4 章 JA 公司養老服務中心項目社會效益分析
4.1 JA 項目符合我國養老產業政策
在我國，“4-2-1”的家庭結構逐漸變成了相當常見的現象，“空巢”家庭的數量日漸增多。人口老齡化的現象不但導致老年社會保障所需的費用大幅上漲，亦導致家庭形成結構產生改變。此種改變不但反映了社會的發展，還導致傳統的養老遭受了極為嚴峻的戰。以往的家居型養老，也就是年老之人在街坊、小區、在自己或兒女的居所養老，占據著相當大的比例。然而，不容忽視的是，傳統的街坊、小區、居所對老年人的需求來說，還不完善。而養老院、敬老院，因其居住環境不完善，生活設施不齊全，專業護理水準欠缺，老年人沒有家庭親情感、生活感，大部分老年人不愿意去居住。
養老方式存在不足，社會性養老規模偏小，是我們不能忽視的事實。基于我國的經濟條件、社會傳統和風俗習慣，老年人的基本生活需求即經濟保障、生活照料、精神安慰在往后較長的時間里均僅能由家庭承擔。在老年人年紀不斷增加的同時，參加社會活動的頻率降低，心中的孤單感受愈發強烈，他們亟需獲得兒女的關心、理解以及精神上的照料，老年人此種心理方面以及情感方面的需要，是無論何種福利機構都很難做到的。而小家庭，即核心家庭正逐步取代“四世同堂”式的大家庭，想要都采用以往的家庭養老形式亦是不現實的，國家以及社會亟需進行必需的社會養老幫扶工作。盡管社會養老是與社會發展相符的必然產物，但因為我國目前處于發展中國家，生產力水平還無法滿足社會化養老的要求，在往后的較長的期限里，我國依然亦家庭養老為核心，社會養老為輔助方式。何種形式的家庭養老才具有中國特色、適合中國國情呢？
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第 5 章 結論與展望
5.1 全文總結
通過大家的努力，我們完成了沈陽·JA 項目的全程策劃，通過對房地產市場的宏觀分析，項目擬定了養老地產的主題，最終將地址確定為蒲河濕地公園地塊。本地塊處在遼中區，與沈陽市區距離 55 公里(蒲河下游)。本濕地公園中有大量天然沼澤、河流以及溝塘，生長了茂密的自然植被，有非常適合野生植物和動物生存的環境。是沈陽西部的自然生態防護帶和天然氧吧，未來將打造“西溪濕地”。如此選址，契合養老的主題。
在對項目進行規劃后，設計出了項目的整體構造，本著關懷、健康、安全、便捷的主旨，我們將養老服務中心設在南門，方便進出，各種配套設施設在園區中央位置，使其可以兼顧到各個方位的住宅。建筑風格將偏于古典，營造文化氣息，符合老年懷舊的心情，項目將使用節能環保材料，加入防滑、緊急呼叫按鈕等適老化設計，服務到位以使老人可以放心居住，且設有人工湖、公園，較高的綠化率加之配套齊全的健身設施，有利于身心健康。服務上，有定期的檢查身體，溫馨的居家服務，節能環保的代步車，便捷的園區一卡通、理財咨詢及智能化服務平臺養老云等，使客戶可以放心購買、安心居住。
5.1 全文總結
通過大家的努力，我們完成了沈陽·JA 項目的全程策劃，通過對房地產市場的宏觀分析，項目擬定了養老地產的主題，最終將地址確定為蒲河濕地公園地塊。本地塊處在遼中區，與沈陽市區距離 55 公里(蒲河下游)。本濕地公園中有大量天然沼澤、河流以及溝塘，生長了茂密的自然植被，有非常適合野生植物和動物生存的環境。是沈陽西部的自然生態防護帶和天然氧吧，未來將打造“西溪濕地”。如此選址，契合養老的主題。
在對項目進行規劃后，設計出了項目的整體構造，本著關懷、健康、安全、便捷的主旨，我們將養老服務中心設在南門，方便進出，各種配套設施設在園區中央位置，使其可以兼顧到各個方位的住宅。建筑風格將偏于古典，營造文化氣息，符合老年懷舊的心情，項目將使用節能環保材料，加入防滑、緊急呼叫按鈕等適老化設計，服務到位以使老人可以放心居住，且設有人工湖、公園，較高的綠化率加之配套齊全的健身設施，有利于身心健康。服務上，有定期的檢查身體，溫馨的居家服務，節能環保的代步車，便捷的園區一卡通、理財咨詢及智能化服務平臺養老云等，使客戶可以放心購買、安心居住。
養老房產作為一個新型的房產發展方向，有利于解決社會老齡化背景下的養生養老供需矛盾，傳承古代孝之文化，兼具盈利與公益性質，不僅帶動經濟發展，也可提升當地人氣，有助于房產企業轉型跨越和發展。“醫養結合”的社區居家養老服務模式，能夠減輕政府壓力，提高老年人幸福生活指數。合理的選址，適老化的設計，服務到位的人為關懷，家人型的看護，與醫院等第三方的合作，創新的營銷策略以及其良好的社會效應，我們認為沈陽· JA 項目具有較好的發展前景，在實際中具有可行性。
參考文獻（略）
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