蘆淞國投AA房地產項目投資分析研究
時間：2021-02-05 來源：51mbalunwen.com作者：vicky
筆者認為從宏觀經濟環境來看，國家經濟環境穩定，項目所在地經濟也處于上升階段；從房地產市場環境來看，雖然受國家政策的影響，大部分地區的房市處于低迷狀態，但是 AA 項目所在區域，房地產市場還未飽和，具有很大的提升空間。從房地產項目投資效益來看，AA 房地產的投資效益高達31%，資本回收期為三年；且當銷售率達到百分之 51.23%，就可以實現收支平衡；通過敏感性分析，發現 AA 項目的抗風險性很強，即使受到較大的市場波動，投資回報率在 18%-37%直接浮動，而資本回收期的變化不超過兩年。因此，AA 房地產項目投資具有可行性。
第一章 緒論
1.1 研究背景
近年來，由于我國經濟發展速度加快，居民生活水平得到大幅度提升。隨著個人財富的積累和人們購買能力的增強，人們對住房水平的要求不斷提高。這就加大了對于房地產的市場需求。我國土地資源有限、人口增數大，政府對房地產市場采取打壓政策。而由于房地產的投資建設周期長、投資資金量大，容易受到市場等各種因素的影響，因此越來越多的學者開始對房地產項目投資進行研究分析，幫助投資者做出科學決策，防范相關風險。
國內外經濟發展環境復雜多變，2017 年，株洲市通過促進供給側結構性改革，進行產業結構調整，實現經濟穩定增長。全市完成 GDP 共 2581 億元，比上年增長 8%；全市商品房銷售面積和房屋建筑施工面積分別達到 315 萬平方米和 3685 萬平方米，相比 2016 年增長 13.3%和 10.6%；全市房地產投資開發總計 298 億元，比 2016 年增長 16.1%。這些數據顯現株洲市經濟發展呈現較好的前景，其中房地產市場保持持續快速增長。
而隨著國家一系列關于 2018 年房產新政策的出臺，“限購”、“增加土地供給”、整治“首付貸”、“房地產稅立法”、“房貸利息抵稅”、落實“營改增”等等。房地產市場面臨前所未有的機遇和挑戰。面對錯綜復雜的房地產環境，投資者應該保持清醒的大腦，對房地產項目投資進行分析顯得尤為重要。
.....................
1.2 研究目的與意義
1.2.1 研究目的
房地產項目投資分析不僅能為項目投資決策提供依據，還能幫助建設單位籌集資金和向銀行申請貸款。企業在編制項目初步設計計劃書以及進行項目相關的科研、機構設置、生產組織、技術改造時都要以此為依據。
論文通過結合相關的投資分析理論，對 AA 房地產項目的基本概況進行調查，對房地產的投資環境和經濟效益進行分析，確定 AA 房地產項目投資的可行性，為蘆淞國投公司決策提供科學的理論指導。同時通過相關研究，幫助 AA 房地產項目進行項目定位；分析 AA 房地產項目相關風險，提出風險規避建議，提高 AA 房地產項目投資的成功率。
1.2.2 研究意義
該論文的研究具有較好的理論意義和現實意義，具體如下所示：
（1）理論意義。目前，國內大多數學者僅僅是停留在對房地產項目投資分析的理論研究上，很少有學者能夠將理論研究應用于具體房地產項目的投資分析當中。理論研究并不充分，其實際的可操作性低，導致決策失誤的發生。且現有研究對于消費市場的關注不夠。本研究結合企業的真實案例，對房地產項目投資進行分析，同時對于消費市場也進行了較為全面的分析，有助于進一步完善房地產項目投資分析研究理論。
（2）現實意義。房地產項目投資不確定因素較多，面臨的風險大。如果不能對項目的決策做出正確的判斷，就會給企業造成巨大的損失。對 AA 項目投資進行分析，從公司方面角度，一方面，通過對該項目的投資效益進行全面研究分析，掌握了該項目的投資銷售收入、利潤、盈虧平衡等經濟效益情況，可以降低蘆淞國投公司的財務投資風險。另一方面，幫助 AA 房地產項目進行項目定位，分析項目投資過程中的風險，能增強公司的風險防范能力。從金融機構角度，項目投資分析可以幫助他們了解項目的風險，從而決定是否貸款以及貸款利率的高低。
..........................
第二章 房地產項目投資分析相關理論概述
2.1 房地產項目投資分析相關概念
2.1.1 房地產項目投資分析的定義
房地產項目投資分析是指在項目投資決策之初，為了分析房地產項目是否具有投資價值，對與項目相關的社會、經濟、技術、環境等因素進行考察，完成對投資方案的分析。以及對項目建成后的社會經濟效益進行評估、預測，以此來驗證該房地產項目投資在經濟效益上是否合理、財務收益上能否獲得盈利、技術施工上是否可行等，從而為投資決策提供科學依據。
從市場需求和國民經濟發展情況、地區和行業發展規劃等幾個方面，對與項目相關的社會、經濟、市場、土地資源等問題進行全面深入的分析、對比和驗證；而且還要對項目的社會、經濟和環境收益進行科學合理的預估和評價，進而判斷項目技術上的可行性、經濟上的合理性。房地產項目投資分析的性質決定了其具有一定的預測性，而這種預測性體現在要最大程度上地預測房地產市場的發展前景和行業趨勢，充分利用手頭上的一切可用信息資源，盡可能做到精確分析和評價，以免出現由于決策上的失誤而導致的經濟虧損。
對于開發方而言，開發需要消耗資金，投入人力和物力等資源，從而也會決定企業的經濟收益的好壞。所以，對項目開發一定要有足夠的理解，通過對項目的選地、用地面積、開發周期、四周的配套、負擔能力以及盈利能力等進行全方位詳細的調查，提高決策的合理性和準確性，降低決策的失誤可能性，盡量提升項目的自然和社會效益，同時也要為公司帶來利潤。在房地產項目開發過程當中，投資分析是一項最基本的、首要的任務，也是進行投資決策的大前提。
.........................
2.2 房地產投資分析相關理論
2.2.1 區位理論
區位理論是關于人們生活區域分布與相關要素相互作用的學說。研究的主要內容為根據人們的經濟活動，如何對經濟活動區域進行最優的安排。
其主要代表理論為：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論。
（1）同心圓理論
同心圓理論是由伯吉斯（E.W.Burgess）通過對 1925 年芝加哥城市相關土地利用進行調查，通過其空間結構分布分析后得出的。同心圓的基本模式為：在城市用地的規劃和布局中，以中心區域為核心，所有用地構成五個同心圓，一圈一圈將中心區域包裹起來。同心圓的布局由內到外依次為：以大商場、辦公樓為代表的中心商業區，這一層為城市社交的中心；圍繞市中心商業區與住宅區之間的過渡地帶，以老式住宅、出租屋為代表，輕工業、批發商業占據這部分用地一半以上的空間；工人住宅區，租金便宜，與市中心之間的交通便利；高收入階層住宅區，由高級公寓、花園別墅組成；通勤人士住宅區，約距中心商業區 30~60 分鐘乘車距離范圍內。
該理論認為，隨著人口的增長，城市區域會向外擴張。最核心區域會占領過渡地帶的區域，而過渡地帶也會向外圈進行發展，依此類推。內圈區域向外圈方向進行擴張，入侵相鄰外圈地帶，導致了土地使用的演替。有學者將此現象稱為“滲透”現象，即核心活動區域慢慢滲透到了外圍活動區域；也有學者稱為“過濾”。受這種思想的影響，60 年代末-70 年代初，美國將原本屬于過渡地帶的第二圈用地，劃分到了核心的商務用地中去。將原本的建筑進行改建，成為中產階級住宅區。而原本占據此區域大半空間的工廠則向居住區進行擴展，形成了新的土地分布格局。
..........................
第三章 AA 房地產項目概況...............................15
3.1 項目背景及地塊現狀 .........................15
3.1.1 項目背景 .................................15
3.1.2 地塊現狀 ...............16
第四章 AA 房地產項目的投資環境分析與定位...........................19
4.1 AA 房地產項目投資環境分析 .......................19
4.1.1 宏觀經濟環境分析 ...........................19
4.1.2 房地產市場運行情況分析........................20
第五章 AA 房地產項目投資效益分析.....................................30
5.1 AA 房地產項目投資經濟效益分析 ..............................30
5.1.1 項目投資獲利性分析 .............................30
5.1.2 項目盈虧平衡分析 ..........................38
第六章 AA 房地產項目實施風險分析及防范對策研究
6.1 AA 房地產項目實施風險分析
根據 AA 項目投資的時間關系，將從項目分為前期籌備階段、中期建設階段和后期租售階段。不同的階段項目投資所面臨的風險不同，分別從三個階段對項目存在的風險問題進行分析。
6.1.1 前期籌備階段
項目在前期籌備階段，需要對項目的定位、定價以及推廣進行相關決策；確定外部資源；投資方式和投資項目類型的確定；獲取融資；項目選址，獲取土地；勘察設計；簽訂相關合同等。因此主要從項目投融資風險、項目選址風險和合同風險來分析前期籌備階段，房地產項目存在的風險。
（1）項目投融資風險
項目在進行投資方式的選擇時，有獨立投資和聯合開發兩種形式。獨立投資在項目建成之后，能夠獨自獲取項目的利潤。但是同時，在項目過程中遇到的風險也需要獨自承擔。聯合開發方式則是兩家或多家房地產開發公司共同完成項目的建設，參與公司根據他們投資所占比例進行利潤分配。雖然獲得的利潤比之獨立投資要小，但是相關風險也會由多家公司一起承擔。由于房地產項目周期長、前期投入大的特點，對于投資金額的需求很大，房地產開發商一定要結合項目的相關情況，選擇合適的投資方式。
同時，由于房地產項目投資量大，開發商在進行房地產項目的投資時，不僅依靠自有現金，而是通過相關融資方式獲取資金。最常見的則是：“樓花”融資和房地產按揭。“樓花”融資是指出售期樓進行資金的籌措。這種方式對于交易雙方都存在著風險。對于消費者來說，項目可能因為某種原因而不能按期交付使用，或者與預期存在偏差等等。而對于開發商來說，通過相關估算設定了期樓的價格，若在建設過程中，相關建設成本比預期的要高，如建筑材料的價格上漲，開發成本增加，這就是開發商進行“樓花”融資會面臨的風險。房地產按揭帶來的風險主要來源于貸款利率的變化、按揭期數的變化等。當貸款利率增加，按揭期限就會延長，風險就會增加。
..............................
第七章 結論與展望
7.1 研究結論
論文通過對 AA 項目的投資環境、投資效益，對 AA 項目進行的市場定位以及實施風險分析得出以下結論：從宏觀經濟環境來看，國家經濟環境穩定，項目所在地經濟也處于上升階段；從房地產市場環境來看，雖然受國家政策的影響，大部分地區的房市處于低迷狀態，但是 AA 項目所在區域，房地產市場還未飽和，具有很大的提升空間。從房地產項目投資效益來看，AA 房地產的投資效益高達31%，資本回收期為三年；且當銷售率達到百分之 51.23%，就可以實現收支平衡；通過敏感性分析，發現 AA 項目的抗風險性很強，即使受到較大的市場波動，投資回報率在 18%-37%直接浮動，而資本回收期的變化不超過兩年。因此，AA 房地產項目投資具有可行性。
文章最后對房地產項目投資實施過程中存在的風險進行研究，房地產項目在籌備階段存在著項目投融資風險、項目選址風險和合同管理風險；在建設階段存在政府政策風險、成本風險、質量風險和技術風險；在后期租售階段存在市場供求風險；銷售風險和物業風險。提出在戰略層應該通過實施投資分散、投資組合和購買保險的策略來防范風險；而戰術層應該通過編制風險防范計劃、風險識別、風險定性分析、風險定量分析和風險過程管理進行房地產項目風險防范。
參考文獻（略）
第一章 緒論
1.1 研究背景
近年來，由于我國經濟發展速度加快，居民生活水平得到大幅度提升。隨著個人財富的積累和人們購買能力的增強，人們對住房水平的要求不斷提高。這就加大了對于房地產的市場需求。我國土地資源有限、人口增數大，政府對房地產市場采取打壓政策。而由于房地產的投資建設周期長、投資資金量大，容易受到市場等各種因素的影響，因此越來越多的學者開始對房地產項目投資進行研究分析，幫助投資者做出科學決策，防范相關風險。
國內外經濟發展環境復雜多變，2017 年，株洲市通過促進供給側結構性改革，進行產業結構調整，實現經濟穩定增長。全市完成 GDP 共 2581 億元，比上年增長 8%；全市商品房銷售面積和房屋建筑施工面積分別達到 315 萬平方米和 3685 萬平方米，相比 2016 年增長 13.3%和 10.6%；全市房地產投資開發總計 298 億元，比 2016 年增長 16.1%。這些數據顯現株洲市經濟發展呈現較好的前景，其中房地產市場保持持續快速增長。
而隨著國家一系列關于 2018 年房產新政策的出臺，“限購”、“增加土地供給”、整治“首付貸”、“房地產稅立法”、“房貸利息抵稅”、落實“營改增”等等。房地產市場面臨前所未有的機遇和挑戰。面對錯綜復雜的房地產環境，投資者應該保持清醒的大腦，對房地產項目投資進行分析顯得尤為重要。
.....................
1.2 研究目的與意義
1.2.1 研究目的
房地產項目投資分析不僅能為項目投資決策提供依據，還能幫助建設單位籌集資金和向銀行申請貸款。企業在編制項目初步設計計劃書以及進行項目相關的科研、機構設置、生產組織、技術改造時都要以此為依據。
論文通過結合相關的投資分析理論，對 AA 房地產項目的基本概況進行調查，對房地產的投資環境和經濟效益進行分析，確定 AA 房地產項目投資的可行性，為蘆淞國投公司決策提供科學的理論指導。同時通過相關研究，幫助 AA 房地產項目進行項目定位；分析 AA 房地產項目相關風險，提出風險規避建議，提高 AA 房地產項目投資的成功率。
1.2.2 研究意義
該論文的研究具有較好的理論意義和現實意義，具體如下所示：
（1）理論意義。目前，國內大多數學者僅僅是停留在對房地產項目投資分析的理論研究上，很少有學者能夠將理論研究應用于具體房地產項目的投資分析當中。理論研究并不充分，其實際的可操作性低，導致決策失誤的發生。且現有研究對于消費市場的關注不夠。本研究結合企業的真實案例，對房地產項目投資進行分析，同時對于消費市場也進行了較為全面的分析，有助于進一步完善房地產項目投資分析研究理論。
（2）現實意義。房地產項目投資不確定因素較多，面臨的風險大。如果不能對項目的決策做出正確的判斷，就會給企業造成巨大的損失。對 AA 項目投資進行分析，從公司方面角度，一方面，通過對該項目的投資效益進行全面研究分析，掌握了該項目的投資銷售收入、利潤、盈虧平衡等經濟效益情況，可以降低蘆淞國投公司的財務投資風險。另一方面，幫助 AA 房地產項目進行項目定位，分析項目投資過程中的風險，能增強公司的風險防范能力。從金融機構角度，項目投資分析可以幫助他們了解項目的風險，從而決定是否貸款以及貸款利率的高低。
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第二章 房地產項目投資分析相關理論概述
2.1 房地產項目投資分析相關概念
2.1.1 房地產項目投資分析的定義
房地產項目投資分析是指在項目投資決策之初，為了分析房地產項目是否具有投資價值，對與項目相關的社會、經濟、技術、環境等因素進行考察，完成對投資方案的分析。以及對項目建成后的社會經濟效益進行評估、預測，以此來驗證該房地產項目投資在經濟效益上是否合理、財務收益上能否獲得盈利、技術施工上是否可行等，從而為投資決策提供科學依據。
從市場需求和國民經濟發展情況、地區和行業發展規劃等幾個方面，對與項目相關的社會、經濟、市場、土地資源等問題進行全面深入的分析、對比和驗證；而且還要對項目的社會、經濟和環境收益進行科學合理的預估和評價，進而判斷項目技術上的可行性、經濟上的合理性。房地產項目投資分析的性質決定了其具有一定的預測性，而這種預測性體現在要最大程度上地預測房地產市場的發展前景和行業趨勢，充分利用手頭上的一切可用信息資源，盡可能做到精確分析和評價，以免出現由于決策上的失誤而導致的經濟虧損。
對于開發方而言，開發需要消耗資金，投入人力和物力等資源，從而也會決定企業的經濟收益的好壞。所以，對項目開發一定要有足夠的理解，通過對項目的選地、用地面積、開發周期、四周的配套、負擔能力以及盈利能力等進行全方位詳細的調查，提高決策的合理性和準確性，降低決策的失誤可能性，盡量提升項目的自然和社會效益，同時也要為公司帶來利潤。在房地產項目開發過程當中，投資分析是一項最基本的、首要的任務，也是進行投資決策的大前提。
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2.2 房地產投資分析相關理論
2.2.1 區位理論
區位理論是關于人們生活區域分布與相關要素相互作用的學說。研究的主要內容為根據人們的經濟活動，如何對經濟活動區域進行最優的安排。
其主要代表理論為：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論。
（1）同心圓理論
同心圓理論是由伯吉斯（E.W.Burgess）通過對 1925 年芝加哥城市相關土地利用進行調查，通過其空間結構分布分析后得出的。同心圓的基本模式為：在城市用地的規劃和布局中，以中心區域為核心，所有用地構成五個同心圓，一圈一圈將中心區域包裹起來。同心圓的布局由內到外依次為：以大商場、辦公樓為代表的中心商業區，這一層為城市社交的中心；圍繞市中心商業區與住宅區之間的過渡地帶，以老式住宅、出租屋為代表，輕工業、批發商業占據這部分用地一半以上的空間；工人住宅區，租金便宜，與市中心之間的交通便利；高收入階層住宅區，由高級公寓、花園別墅組成；通勤人士住宅區，約距中心商業區 30~60 分鐘乘車距離范圍內。
該理論認為，隨著人口的增長，城市區域會向外擴張。最核心區域會占領過渡地帶的區域，而過渡地帶也會向外圈進行發展，依此類推。內圈區域向外圈方向進行擴張，入侵相鄰外圈地帶，導致了土地使用的演替。有學者將此現象稱為“滲透”現象，即核心活動區域慢慢滲透到了外圍活動區域；也有學者稱為“過濾”。受這種思想的影響，60 年代末-70 年代初，美國將原本屬于過渡地帶的第二圈用地，劃分到了核心的商務用地中去。將原本的建筑進行改建，成為中產階級住宅區。而原本占據此區域大半空間的工廠則向居住區進行擴展，形成了新的土地分布格局。
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第三章 AA 房地產項目概況...............................15
3.1 項目背景及地塊現狀 .........................15
3.1.1 項目背景 .................................15
3.1.2 地塊現狀 ...............16
第四章 AA 房地產項目的投資環境分析與定位...........................19
4.1 AA 房地產項目投資環境分析 .......................19
4.1.1 宏觀經濟環境分析 ...........................19
4.1.2 房地產市場運行情況分析........................20
第五章 AA 房地產項目投資效益分析.....................................30
5.1 AA 房地產項目投資經濟效益分析 ..............................30
5.1.1 項目投資獲利性分析 .............................30
5.1.2 項目盈虧平衡分析 ..........................38
第六章 AA 房地產項目實施風險分析及防范對策研究
6.1 AA 房地產項目實施風險分析
根據 AA 項目投資的時間關系，將從項目分為前期籌備階段、中期建設階段和后期租售階段。不同的階段項目投資所面臨的風險不同，分別從三個階段對項目存在的風險問題進行分析。
6.1.1 前期籌備階段
項目在前期籌備階段，需要對項目的定位、定價以及推廣進行相關決策；確定外部資源；投資方式和投資項目類型的確定；獲取融資；項目選址，獲取土地；勘察設計；簽訂相關合同等。因此主要從項目投融資風險、項目選址風險和合同風險來分析前期籌備階段，房地產項目存在的風險。
（1）項目投融資風險
項目在進行投資方式的選擇時，有獨立投資和聯合開發兩種形式。獨立投資在項目建成之后，能夠獨自獲取項目的利潤。但是同時，在項目過程中遇到的風險也需要獨自承擔。聯合開發方式則是兩家或多家房地產開發公司共同完成項目的建設，參與公司根據他們投資所占比例進行利潤分配。雖然獲得的利潤比之獨立投資要小，但是相關風險也會由多家公司一起承擔。由于房地產項目周期長、前期投入大的特點，對于投資金額的需求很大，房地產開發商一定要結合項目的相關情況，選擇合適的投資方式。
同時，由于房地產項目投資量大，開發商在進行房地產項目的投資時，不僅依靠自有現金，而是通過相關融資方式獲取資金。最常見的則是：“樓花”融資和房地產按揭。“樓花”融資是指出售期樓進行資金的籌措。這種方式對于交易雙方都存在著風險。對于消費者來說，項目可能因為某種原因而不能按期交付使用，或者與預期存在偏差等等。而對于開發商來說，通過相關估算設定了期樓的價格，若在建設過程中，相關建設成本比預期的要高，如建筑材料的價格上漲，開發成本增加，這就是開發商進行“樓花”融資會面臨的風險。房地產按揭帶來的風險主要來源于貸款利率的變化、按揭期數的變化等。當貸款利率增加，按揭期限就會延長，風險就會增加。
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第七章 結論與展望
7.1 研究結論
論文通過對 AA 項目的投資環境、投資效益，對 AA 項目進行的市場定位以及實施風險分析得出以下結論：從宏觀經濟環境來看，國家經濟環境穩定，項目所在地經濟也處于上升階段；從房地產市場環境來看，雖然受國家政策的影響，大部分地區的房市處于低迷狀態，但是 AA 項目所在區域，房地產市場還未飽和，具有很大的提升空間。從房地產項目投資效益來看，AA 房地產的投資效益高達31%，資本回收期為三年；且當銷售率達到百分之 51.23%，就可以實現收支平衡；通過敏感性分析，發現 AA 項目的抗風險性很強，即使受到較大的市場波動，投資回報率在 18%-37%直接浮動，而資本回收期的變化不超過兩年。因此，AA 房地產項目投資具有可行性。
文章最后對房地產項目投資實施過程中存在的風險進行研究，房地產項目在籌備階段存在著項目投融資風險、項目選址風險和合同管理風險；在建設階段存在政府政策風險、成本風險、質量風險和技術風險；在后期租售階段存在市場供求風險；銷售風險和物業風險。提出在戰略層應該通過實施投資分散、投資組合和購買保險的策略來防范風險；而戰術層應該通過編制風險防范計劃、風險識別、風險定性分析、風險定量分析和風險過程管理進行房地產項目風險防范。
參考文獻（略）
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