保利地產輕資產運營模式下的財務風險研究
時間：2021-03-16 來源：51mbalunwen.com作者：vicky
本文通過對比輕資產運營前后風險情況和構建模型進行財務風險評價，都顯示出了輕資產運營有利于保利地產抵御財務風險。總體來說，無論是在投資、籌資、運營還是現金流量風險方面，保利地產選擇的輕資產運營模式在一定程度上都降低這幾個方面原有的財務風險。
第一章 緒論
1.1研究背景及意義
1.1.1 研究背景
中國住房改革的艱難歷程是從 1998 年正式廢除福利性住房分配制度開始的。隨后，2003年房地產行業正式成為促進中國國民經濟發展的支柱產業之一。但在市場的瘋狂炒作之后，政府各項政策和監管措施的實施抑制了整個市場的飛速發展。此后，我國的土地成交量和價格自 2011 年起開始不同程度的下降，導致依賴高地價經營的房地產企業陷入經營危機。2016的中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，此后習近平總書記更加強調了把握住房居住屬性的重要性；而 2019 年，多家銀行也相應地提高了房貸利率。在此背景下，房地產行業的銷售量下降、庫存量上升使得整個行業不再有往日的蒸蒸日上的趨勢，甚至出現步步下跌，此時“去庫存”對于房地產企業而言顯得尤為重要。然而，“去庫存”是輕資產運營的重要體現，這一模式的正確應用能夠提高房地產企業產品結構的優化水平并且加快資本的周轉速度，最重要的是能夠達到適合企業自身發展的高效資本匹配水平，從而在適應市場形勢的前提條件下，使得企業穩定并持續的發展。
除此之外，市場的發展促使我國房地產產品種類逐步細化，除了傳統住宅，市場還衍生出了商業、養老、旅游等不同類型的地產。這些產品的出現使得一些房地產企業形成了自身不同地產領域的優勢，提高了其經營效率，為企業轉變輕資產運營模式奠定了一定的基礎。
如今，萬科、萬達這樣的產業巨頭都為了“轉型”走著自己的不同“輕資產”道路來適應房地產市場和政策以求得更好的發展。作為央企的保利地產在 2012 年也宣布選擇了輕資產運營模式，那么，保利地產輕資產運營的必要性和途徑分別是什么？尤其是輕資產運營前后企業財務風險有哪些變化？該影響能否量化分析？在輕資產運營后，是否抵御財務風險的能力得到提升？就此，本文將以房地產企業中在輕資產轉型方面頗具特點的“保利地產”進行案例研究。
.....................
1.2國內外文獻綜述
1.2.1 輕資產運營模式的相關研究
（1）輕資產模式的理論起源和定義
十九世紀八十年代，耐克通過將制造環節外包并且大力發展其核心業務，即研發和營銷環節來達到穩定企業發展的效果。這一運營策略使得耐克成為最早實踐輕資產運營的企業，由此該模式的理論和實踐得到了發展。
在界定輕資產模式的內涵方面，國外學者強調的是重視企業有競爭力的環節。CamarinaMatos(1998)主張輕資產模式是發展企業具有強競爭優勢的部分，向其投入核心資本且剝離其他資源[1]。WeiKang Wang(2017)主張“輕資產”是該模式的核心，關鍵要重視能夠支持競爭的相關資源[2]。
施正榮先生提出著名的微笑曲線理論中，曲線從左至右分別是研發、制造和營銷環節，呈現兩邊高中間低的“微笑”。這實際上就是輕資產運營的本質：只有盡最大可能發展研發和營銷環節，企業才能獲取更高的利潤空間[3]。
輕資產運營模式在我國得到廣泛應用是由于著名的管理咨詢公司麥肯錫提出的輕資產運營戰略有效的解決了光明乳業發展中的瓶頸問題。
我國學術界還沒有對“輕資產”的內涵有既定的解釋。學者白仁春(2004)主張企業能夠利用其有限的資本、資金和現有的發展條件發揮最大優勢使得股東價值最大化就是輕資產運營模式[4]。楊天波、景梁(2011)主張類似企業研發、銷售經驗、品牌文化等才能成為企業真正的“輕資產”，這些資產的特點是足夠虛擬化[5]。湯谷良等(2012)主張品牌效應、人力資源、客戶資源等才能成為運營的核心，這種輕資產模式的本質是能夠合理整合企業內外部優質資源從而提高企業的競爭優勢[6]。李端生、王東升(2016)認為“輕資產”的定義應主要從資源配置角度考慮[7]。何瑛、胡月(2016)在理解“輕資產運營”的時候更注重能夠提升公司競爭優勢的價值鏈核心部分[8]。
..........................
第二章 研究理論基礎
2.1關鍵概念界定
2.1.1 輕資產運營模式的定義
在探討“輕資產”這個概念時，是不能將其與“重資產”分開的，因為二者本身就是一對具有相對性的概念。著名的管理咨詢公司麥肯錫將“輕資產”界定為：能夠用有限投資創造無限價值的資產。也解釋道此種資產應該包括但不限于企業的品牌建設、人力資源、研發能力、專利技術等，雖然這些“輕資產”并不一定能在企業的財務報表中體現，但卻能成為企業的競爭優勢并帶來巨額利潤。
此后經學術界不斷發展，學者們將“輕資產”在廣義上定義為一項能夠決定公司核心競爭力的特殊資源。此種特殊資源需要企業投資的資金不多，但是卻能改變“重資產”帶來的資產流動性不強的劣勢，同時增強企業應對市場環境變化的反應能力和適應能力。因為“輕資產”所具有的相對性特征，使得其在每個企業中的表現形式是不相同的，除了類似品牌建設和研發能力等，相對于房地產企業而言，減少庫存商品的數量和增加長期股權投資項目、金額也能成為企業的“輕資產”，由此可見“輕資產”的形成能夠為企業帶來更多的利潤并且讓企業在行業中具有更強的競爭優勢。
輕資產運營模式是對企業合理運營“輕資產”模式的戰略概括，這種戰略概括在上個世紀麥肯錫提出的輕資產運營戰略有效的解決了光明乳業發展中的瓶頸問題后得到了學者們的重視和普及。我國學者杜海霞(2015)將輕資產運營定義為使用智力資本運營，并且利用財務杠桿綜合有效配置企業資源以發揮資源最大獲取商業價值的能力，最終實現商業價值最大化[80]。而從戰略角度來看，王軍輝(2014)主張企業積攢的人力資源、品牌價值以及研發能力和專利技術等都成為輕資產運營模式的核心資產，對這些資產合適的投入資本進行運營就是輕資產運營模式[81]。
...........................
2.2輕資產運營模式的相關理論
2.2.1 分工理論
1776 年 3 月，《國富論》的作者亞當·斯密首次總結了“勞動分工”的相關觀點，主張勞動分工能夠促進生產力的發展，企業根據自身的生產特點進行合適其發展的分工，能夠提高工人乃至整個企業的生產效率和商業價值。此觀點的主要內容是：對生產線上的環節進行較為細致的分解，根據工人們對工藝的熟練程度來分配相應的工作，由此簡化了工作內容并在一定程度上降低了損耗成本，包括材料和人力損耗成本，達到提高生產速度和生產效率的目的。此外，對于具有高工藝水平的環節，可以進行例如生產工具改進這種有針對性的生產環節優化，增加產品優勢。
此觀點在當時意義非凡，所以到 20 世紀初亨利·福特成功的運用此觀點，將一輛福特汽車的制造過程進行細致分解為八千多工時。這一案例的成功，使得當時的制造企業紛紛開始以勞動分工為主要的模式來管理企業的生產環節。可以說，分工理論成為了管理理論發展過程中的一塊里程碑，也為此后更多的經濟管理理論奠定了基礎。
企業的輕資產運營模式其實也是以分工論為基礎的，其實質是企業細化分工，將資源更多的投入核心環節以求獲取利潤最大化，剝離或者外包企業自身不占優勢的部分，降低自身資產的比例，這種模式得益于對分工理論的繼承與發展。
......................
第三章 保利地產輕資產運營的必要性和途徑.................................. 20
3.1保利地產概況............................ 20
3.2保利地產輕資產運營的必要性 ...................................... 21
第四章 保利地產輕資產運營模式的財務風險評價................................ 30
4.1保利地產輕資產運營前后的財務風險情況............................ 30
4.1.1 籌資風險 ...................... 30
4.1.2 投資風險 ..................................... 34
第五章 對保利地產輕資產運營的相關建議 .................................... 55
5.1增加輕資產并調整收入結構 ....................... 55
5.2擴充資金和現金流來源 ............................... 56
5.3削減庫存并建立信用管理系統 ..................... 56
第五章 對保利地產輕資產運營的相關建議
5.1增加輕資產并調整收入結構
從投資的角度看，保利地產要想將重資產運營徹底“輕資產化”，還得循序漸進不斷的增加“輕資產”。
首先是針對“重資產”進行的投資改革。對于房地產企業而言，所謂的開發成本是企業對土地以及存貨的大量資金投入而產生的。房地產項目的開發離不開“拿地”產生的成本，而此類成本對于整個項目而言占比較大，所以更多的房地產企業開始選擇多家合作拿地開發項目或者采取房地產金融的模式對拿地開發進行股權投資來降低開發成本。保利地產選擇的就是房地產金融進行項目開發，尤其是其信保基金的業務，通過對本企業投資的基金和企業本身合作拿地開發，轉化了部分拿地開發的成本，使其成為了長期股權投資的金融資產，有效的縮減了資金的占用比例。雖然信保基金的業務規模還不能滿足保利地產大部分的開發項目，但是對于已產生的效果還是給予肯定的，后期還需要擴大信保基金規模，加速其發展。
其次是提升已有“輕資產”的質量。對于房地產而言，大型企業之所以能夠取得絕對的優勢一方面是因為其資金的雄厚，另一方面就是其品牌價值或者物業服務更勝一籌。品牌價值是企業的無形資產，尤其對于房地產行業而言，在整個市場中能擁有較好口碑的品牌基本集中于固定的十幾家，這里不得不提的是同行業的萬科地產，其良好的聲譽也歸功于嚴格的流程和管理標準，這也讓品牌價值成為了萬科非常寶貴的核心競爭力。保利地產的品牌價值也相對較好，但在流程和管理上可以借鑒萬科的標準化體系，來實現提升企業的品牌價值。而在物業和社區服務方面，保利地產有絕對的優勢。保利物業在母公司輕資產運營后的發展也極其的迅速，在香港上市后也呈現出了大好的發展勁頭。社區服務由于還在前期投資基礎建設的階段，所以優勢不明顯，但其發展成熟后定會與物業服務一樣成為保利地產的核心競爭力。
...........................
第六章 結論與展望
6.1結論
當前我國房地產企業正面臨著政策縮緊、行業競爭加劇以及融資成本上升等多重危機，單純依靠重資產運營來推進房地產企業的快速發展已經存在困難，保利地產選擇房地產金融業務、社區消費服務業務以及合作開發業務和品牌輸出業務的輕資產運營模式來應對現有的困境。本文將輕資產運營對保利地產的影響歸納為以下三點：
第一，輕資產運營增強了保利地產整體抵御財務風險的能力。本文通過對比輕資產運營前后風險情況和構建模型進行財務風險評價，都顯示出了輕資產運營有利于保利地產抵御財務風險。總體來說，無論是在投資、籌資、運營還是現金流量風險方面，保利地產選擇的輕資產運營模式在一定程度上都降低這幾個方面原有的財務風險。
第二，輕資產運營提升抵御財務風險能力有限。輕資產運營模式并沒有改善部分財務指標，一些指標依然處于行業憑據水平，并不能完全體現出此模式的優勢。結合中國房地產市場形勢而言，財務風險的加劇與政策調控頻率高和調控愈嚴苛息息相關。而提升保利地產財務風險抵御能力有限，與信保基金成立時間短、籌資金額有限以及社區服務等輕資產業務拓展需要前期投入較多資金進行基礎設施建設有關。
第三，帶來了新的財務風險。一方面，保利地產其他業務收入增長率不穩定性尤其值得關注，后期的發展中需要企業考慮是否會因為國家房地產政策變化等緣故導致其他業務收入波動過大，帶來一定的投資風險；另一方面，保利地產的收賬速度在行業中較慢，尤其是這不利于企業的經營管理，在行業的競爭中可能造成劣勢，而且企業應關注流動資產周轉率的低位運行，考慮流動資產增加速度是否與營業收入增長不匹配，造成新的運營風險。
參考文獻（略）
第一章 緒論
1.1研究背景及意義
1.1.1 研究背景
中國住房改革的艱難歷程是從 1998 年正式廢除福利性住房分配制度開始的。隨后，2003年房地產行業正式成為促進中國國民經濟發展的支柱產業之一。但在市場的瘋狂炒作之后，政府各項政策和監管措施的實施抑制了整個市場的飛速發展。此后，我國的土地成交量和價格自 2011 年起開始不同程度的下降，導致依賴高地價經營的房地產企業陷入經營危機。2016的中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，此后習近平總書記更加強調了把握住房居住屬性的重要性；而 2019 年，多家銀行也相應地提高了房貸利率。在此背景下，房地產行業的銷售量下降、庫存量上升使得整個行業不再有往日的蒸蒸日上的趨勢，甚至出現步步下跌，此時“去庫存”對于房地產企業而言顯得尤為重要。然而，“去庫存”是輕資產運營的重要體現，這一模式的正確應用能夠提高房地產企業產品結構的優化水平并且加快資本的周轉速度，最重要的是能夠達到適合企業自身發展的高效資本匹配水平，從而在適應市場形勢的前提條件下，使得企業穩定并持續的發展。
除此之外，市場的發展促使我國房地產產品種類逐步細化，除了傳統住宅，市場還衍生出了商業、養老、旅游等不同類型的地產。這些產品的出現使得一些房地產企業形成了自身不同地產領域的優勢，提高了其經營效率，為企業轉變輕資產運營模式奠定了一定的基礎。
如今，萬科、萬達這樣的產業巨頭都為了“轉型”走著自己的不同“輕資產”道路來適應房地產市場和政策以求得更好的發展。作為央企的保利地產在 2012 年也宣布選擇了輕資產運營模式，那么，保利地產輕資產運營的必要性和途徑分別是什么？尤其是輕資產運營前后企業財務風險有哪些變化？該影響能否量化分析？在輕資產運營后，是否抵御財務風險的能力得到提升？就此，本文將以房地產企業中在輕資產轉型方面頗具特點的“保利地產”進行案例研究。
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1.2國內外文獻綜述
1.2.1 輕資產運營模式的相關研究
（1）輕資產模式的理論起源和定義
十九世紀八十年代，耐克通過將制造環節外包并且大力發展其核心業務，即研發和營銷環節來達到穩定企業發展的效果。這一運營策略使得耐克成為最早實踐輕資產運營的企業，由此該模式的理論和實踐得到了發展。
在界定輕資產模式的內涵方面，國外學者強調的是重視企業有競爭力的環節。CamarinaMatos(1998)主張輕資產模式是發展企業具有強競爭優勢的部分，向其投入核心資本且剝離其他資源[1]。WeiKang Wang(2017)主張“輕資產”是該模式的核心，關鍵要重視能夠支持競爭的相關資源[2]。
施正榮先生提出著名的微笑曲線理論中，曲線從左至右分別是研發、制造和營銷環節，呈現兩邊高中間低的“微笑”。這實際上就是輕資產運營的本質：只有盡最大可能發展研發和營銷環節，企業才能獲取更高的利潤空間[3]。
輕資產運營模式在我國得到廣泛應用是由于著名的管理咨詢公司麥肯錫提出的輕資產運營戰略有效的解決了光明乳業發展中的瓶頸問題。
我國學術界還沒有對“輕資產”的內涵有既定的解釋。學者白仁春(2004)主張企業能夠利用其有限的資本、資金和現有的發展條件發揮最大優勢使得股東價值最大化就是輕資產運營模式[4]。楊天波、景梁(2011)主張類似企業研發、銷售經驗、品牌文化等才能成為企業真正的“輕資產”，這些資產的特點是足夠虛擬化[5]。湯谷良等(2012)主張品牌效應、人力資源、客戶資源等才能成為運營的核心，這種輕資產模式的本質是能夠合理整合企業內外部優質資源從而提高企業的競爭優勢[6]。李端生、王東升(2016)認為“輕資產”的定義應主要從資源配置角度考慮[7]。何瑛、胡月(2016)在理解“輕資產運營”的時候更注重能夠提升公司競爭優勢的價值鏈核心部分[8]。
..........................
第二章 研究理論基礎
2.1關鍵概念界定
2.1.1 輕資產運營模式的定義
在探討“輕資產”這個概念時，是不能將其與“重資產”分開的，因為二者本身就是一對具有相對性的概念。著名的管理咨詢公司麥肯錫將“輕資產”界定為：能夠用有限投資創造無限價值的資產。也解釋道此種資產應該包括但不限于企業的品牌建設、人力資源、研發能力、專利技術等，雖然這些“輕資產”并不一定能在企業的財務報表中體現，但卻能成為企業的競爭優勢并帶來巨額利潤。
此后經學術界不斷發展，學者們將“輕資產”在廣義上定義為一項能夠決定公司核心競爭力的特殊資源。此種特殊資源需要企業投資的資金不多，但是卻能改變“重資產”帶來的資產流動性不強的劣勢，同時增強企業應對市場環境變化的反應能力和適應能力。因為“輕資產”所具有的相對性特征，使得其在每個企業中的表現形式是不相同的，除了類似品牌建設和研發能力等，相對于房地產企業而言，減少庫存商品的數量和增加長期股權投資項目、金額也能成為企業的“輕資產”，由此可見“輕資產”的形成能夠為企業帶來更多的利潤并且讓企業在行業中具有更強的競爭優勢。
輕資產運營模式是對企業合理運營“輕資產”模式的戰略概括，這種戰略概括在上個世紀麥肯錫提出的輕資產運營戰略有效的解決了光明乳業發展中的瓶頸問題后得到了學者們的重視和普及。我國學者杜海霞(2015)將輕資產運營定義為使用智力資本運營，并且利用財務杠桿綜合有效配置企業資源以發揮資源最大獲取商業價值的能力，最終實現商業價值最大化[80]。而從戰略角度來看，王軍輝(2014)主張企業積攢的人力資源、品牌價值以及研發能力和專利技術等都成為輕資產運營模式的核心資產，對這些資產合適的投入資本進行運營就是輕資產運營模式[81]。
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2.2輕資產運營模式的相關理論
2.2.1 分工理論
1776 年 3 月，《國富論》的作者亞當·斯密首次總結了“勞動分工”的相關觀點，主張勞動分工能夠促進生產力的發展，企業根據自身的生產特點進行合適其發展的分工，能夠提高工人乃至整個企業的生產效率和商業價值。此觀點的主要內容是：對生產線上的環節進行較為細致的分解，根據工人們對工藝的熟練程度來分配相應的工作，由此簡化了工作內容并在一定程度上降低了損耗成本，包括材料和人力損耗成本，達到提高生產速度和生產效率的目的。此外，對于具有高工藝水平的環節，可以進行例如生產工具改進這種有針對性的生產環節優化，增加產品優勢。
此觀點在當時意義非凡，所以到 20 世紀初亨利·福特成功的運用此觀點，將一輛福特汽車的制造過程進行細致分解為八千多工時。這一案例的成功，使得當時的制造企業紛紛開始以勞動分工為主要的模式來管理企業的生產環節。可以說，分工理論成為了管理理論發展過程中的一塊里程碑，也為此后更多的經濟管理理論奠定了基礎。
企業的輕資產運營模式其實也是以分工論為基礎的，其實質是企業細化分工，將資源更多的投入核心環節以求獲取利潤最大化，剝離或者外包企業自身不占優勢的部分，降低自身資產的比例，這種模式得益于對分工理論的繼承與發展。
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第三章 保利地產輕資產運營的必要性和途徑.................................. 20
3.1保利地產概況............................ 20
3.2保利地產輕資產運營的必要性 ...................................... 21
第四章 保利地產輕資產運營模式的財務風險評價................................ 30
4.1保利地產輕資產運營前后的財務風險情況............................ 30
4.1.1 籌資風險 ...................... 30
4.1.2 投資風險 ..................................... 34
第五章 對保利地產輕資產運營的相關建議 .................................... 55
5.1增加輕資產并調整收入結構 ....................... 55
5.2擴充資金和現金流來源 ............................... 56
5.3削減庫存并建立信用管理系統 ..................... 56
第五章 對保利地產輕資產運營的相關建議
5.1增加輕資產并調整收入結構
從投資的角度看，保利地產要想將重資產運營徹底“輕資產化”，還得循序漸進不斷的增加“輕資產”。
首先是針對“重資產”進行的投資改革。對于房地產企業而言，所謂的開發成本是企業對土地以及存貨的大量資金投入而產生的。房地產項目的開發離不開“拿地”產生的成本，而此類成本對于整個項目而言占比較大，所以更多的房地產企業開始選擇多家合作拿地開發項目或者采取房地產金融的模式對拿地開發進行股權投資來降低開發成本。保利地產選擇的就是房地產金融進行項目開發，尤其是其信保基金的業務，通過對本企業投資的基金和企業本身合作拿地開發，轉化了部分拿地開發的成本，使其成為了長期股權投資的金融資產，有效的縮減了資金的占用比例。雖然信保基金的業務規模還不能滿足保利地產大部分的開發項目，但是對于已產生的效果還是給予肯定的，后期還需要擴大信保基金規模，加速其發展。
其次是提升已有“輕資產”的質量。對于房地產而言，大型企業之所以能夠取得絕對的優勢一方面是因為其資金的雄厚，另一方面就是其品牌價值或者物業服務更勝一籌。品牌價值是企業的無形資產，尤其對于房地產行業而言，在整個市場中能擁有較好口碑的品牌基本集中于固定的十幾家，這里不得不提的是同行業的萬科地產，其良好的聲譽也歸功于嚴格的流程和管理標準，這也讓品牌價值成為了萬科非常寶貴的核心競爭力。保利地產的品牌價值也相對較好，但在流程和管理上可以借鑒萬科的標準化體系，來實現提升企業的品牌價值。而在物業和社區服務方面，保利地產有絕對的優勢。保利物業在母公司輕資產運營后的發展也極其的迅速，在香港上市后也呈現出了大好的發展勁頭。社區服務由于還在前期投資基礎建設的階段，所以優勢不明顯，但其發展成熟后定會與物業服務一樣成為保利地產的核心競爭力。
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第六章 結論與展望
6.1結論
當前我國房地產企業正面臨著政策縮緊、行業競爭加劇以及融資成本上升等多重危機，單純依靠重資產運營來推進房地產企業的快速發展已經存在困難，保利地產選擇房地產金融業務、社區消費服務業務以及合作開發業務和品牌輸出業務的輕資產運營模式來應對現有的困境。本文將輕資產運營對保利地產的影響歸納為以下三點：
第一，輕資產運營增強了保利地產整體抵御財務風險的能力。本文通過對比輕資產運營前后風險情況和構建模型進行財務風險評價，都顯示出了輕資產運營有利于保利地產抵御財務風險。總體來說，無論是在投資、籌資、運營還是現金流量風險方面，保利地產選擇的輕資產運營模式在一定程度上都降低這幾個方面原有的財務風險。
第二，輕資產運營提升抵御財務風險能力有限。輕資產運營模式并沒有改善部分財務指標，一些指標依然處于行業憑據水平，并不能完全體現出此模式的優勢。結合中國房地產市場形勢而言，財務風險的加劇與政策調控頻率高和調控愈嚴苛息息相關。而提升保利地產財務風險抵御能力有限，與信保基金成立時間短、籌資金額有限以及社區服務等輕資產業務拓展需要前期投入較多資金進行基礎設施建設有關。
第三，帶來了新的財務風險。一方面，保利地產其他業務收入增長率不穩定性尤其值得關注，后期的發展中需要企業考慮是否會因為國家房地產政策變化等緣故導致其他業務收入波動過大，帶來一定的投資風險；另一方面，保利地產的收賬速度在行業中較慢，尤其是這不利于企業的經營管理，在行業的競爭中可能造成劣勢，而且企業應關注流動資產周轉率的低位運行，考慮流動資產增加速度是否與營業收入增長不匹配，造成新的運營風險。
參考文獻（略）
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