錦州市AC小區項目投資效益評價研究
時間：2021-04-07 來源：51mbalunwen.com作者：vicky
本文主要研究成果如下：（1）綜合全面地分析了 AC 小區項目投資效益。本文通過閱讀研究大量文獻和實證數據，對投資效益的概念和內容進行了界定，不僅分析了微觀企業的財務效益，還從社會效益和環境效益進行了分析，角度全面，考慮了所有相關主體的利益。（2）全面客觀地建立了 AC 小區項目綜合效益的評價指標體系。本文通過查閱國內外理論成果，又實地調查走訪，最終確立了財務效益、社會效益、環境效益三個方面31 個具體指標，既有定性又有定量，全面客觀地對 AC 小區項目進行了綜合評價。
1 緒論
1.1 研究背景與意義
1.1.1 研究背景
（1）國家宏觀背景
房地產業在國民經濟發展中發揮著重要作用，不僅能拉動內需，帶動住宅裝修、家具、耐用品等相關產業鏈，同時在國家實現城鎮化進程中，也解決了大量住房需求。根據前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，預計未來 5 年中國房地產業將繼續平穩增長，有其發展空間。但自 2016年開始，中央政府出臺了一系列的調控措施，因此，隨著市場經濟環境的復雜化，競爭也會越來越激烈。
（2）區域中觀背景
隨著錦州南擴東聯的發展戰略的不斷推進，南橋板塊建設如火如荼，尤其是房地產行業的崛起為新區的迅速發展起了強有力的助推作用，不僅拉動了地方經濟，同時也滿足了錦州市民高品質生活的需要。根據遼寧統計年鑒，從 2005 年至 2019 年，錦州市房地產投資發展平穩且每年成遞增態勢，但同時也存在兩個發展現狀的問題：一方面，房地產市場供求不平衡。由于城市化進程的推進，房地產潛在需求很大，但又因為房價的持續走高，很多購買者又無法承受，因此出現了潛在需求大于有效需求的現象。另一方面，房源結構不合理。目前市場上商品房較多，經濟保障型住房總量有限，新建樓房多，閑置房也不少，因此實際供給大于有效供給?；谝陨蟽牲c現狀問題，目前房地產行業出現了短缺與剩余同時并存的現象。因此調整供應結構，解決供需矛盾，合理引導住房消費，積極推進普通商品房建設，加快保障性住房建設，促進民生進一步改善十分必要。
（3）企業微觀背景
錦州 KJ 建設集團是錦州市一家知名房地產開發企業，2005 年獲批為國家一級開發企業，榮獲多個國家級和省級榮譽稱號。其在國內開發的眾多房地產項目中，房屋建設水平被購房者普遍認可，而 AC 小區便是其投資建設的一個高水準、高品質、高品位的小區項目之一。
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1.2 國內外研究綜述
1.2.1 國外研究現狀
房地產項目評價歷經初始期、發展期和成熟期三個階段。在初始期階段，早在十九世紀 20 年代的西方，起初效益評價只用在數學、經濟學領域中，后來用在管理學中，同時也不斷拓展到其他領域中。在發展期階段，效益評價逐漸被運用房地產項目中，但僅限于在地理位置選擇、成本和收益方面進行效益評價，既具初探性，也具創新性。在成熟期階段，進入二十世紀 90 年代，隨著房地產行業的繁榮發展，無論是房地產開發商還是居民都十分注重項目規模、效益和品質，因此房地產項目評價成為項目建設前、建設中、建設后的一項重要工作，同時為項目投資決策提供重要依據[1]。進入二十一世紀以來，國外關于房地產項目效益評價標準化逐漸趨于成熟，并逐漸系統化、常態化、制度化[2]。現將在發展過程中的具體研究進行如下匯總：
（1）在項目投資效益評價的內容方面
1974 年，起到最初理論指導的《項目評價準則》由聯合國工業發展組織撰寫問世[3]。在 1968 年以前，西方經濟學者注重公共項目評價，強調其社會效益，而后聯合國工業發展組織和西方經濟學家將評價內容和評價重點拓展到經濟效益等微觀層面[4]。后來Stern J. M.（2004）將環境效益評價列為項目評價中的主要內容[5]。Winston T. H. Koh（2011）在研究一種新型的大型降水水窯設計方案的項目效益時，從社會效益和環境效益三個方面進行綜合評價[6]。Rania Lafi（2012）不僅將政府部門、規劃部門納入評價對象，更是將建設部門，項目監督部門納入其中，從經濟效益和社會效益兩方面進行評價外，還側重于預算執行情況的評價，并且其結果對于投資決策和提升項目管理水平都具有十分重要的意義[7]。Bin Chen（2016）在《基于相對熵的復雜網絡節點重要性綜合評價方法》中對公共項目的建設成本與收益進行了投資分析，然后又使用非貨幣化的方式進行了社會效益研究[8]。
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2 相關理論研究
2.1 項目投資效益評價內容
項目投資效益評價是指運用特定的方法對投資項目的投入和產出情況進行綜合分析的行為和過程。通過對其財務效益、社會效益和環境效益等進行科學合理的評價，使房地產投資者的決策更準確合理，同時并能得到預期取得的綜合效益。
2.1.1 財務效益
財務效益評價是從企業或項目本身出發，在現行財務制度、稅收法律和價格體系下，通過分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財務報表，計算財務分析指標，考察和分析項目的盈利能力、償債能力和財務生存能力，以此判斷項目在財務上的可行性[48]。財務評價是投資決策的重要依據，為了保證投資的科學性，全面準確地分析其財務效益是一項有著重要意義的工作。
2.1.2 社會效益
社會效益評價是指擬建項目對當地社會的影響和當地社會對項目的適應性和可接受程度，即項目對保障社會安定、促進社會發展和提高人民福利方面的作用[49]。社會效益可以使積極的、顯性的，也可以使消極的、隱形的，因此，在評價的過程中既要遵循客觀性原則，同時還要從以人為本的角度出發，科學準確地評價項目。通常在社會效益評價中采用“有無對比”的方法進行對比分析。
2.1.3 環境效益
環境效益評價是指運用一定的評價標準和方法對工程項目帶來的環境影響進行客觀地定性和定量分析，同時按照法律和行業標準提出預防或減輕負面影響的措施[50]。
在進行環境效益評價時需要運用外部性理論。外部性理論是由馬歇爾提出，又稱為外部效應和外部影響，它是指在沒有市場交換的前提下，一個經濟行為主體或個人影響了其他經濟行為主體或個人，且沒有付任何成本。這種影響如果是積極的，我們稱為正外部性；如果是消極的，我們稱為負外部性。在房地產項目開發過程中，不可避免地會給環境到來一定的影響，我們稱之為房地產外部性。它可以是正外部性，即積極的環境效益，也可以是負外部性，即消極的環境影響。例如房地產開發促進城市景觀改善就是積極的環境效益，而建筑材料的消耗造成的環境污染就是消極的環境效益。
..........................
2.2 三種投資效益評價關系
2.2.1 三種效益的相互矛盾關系
由于利益主體關心的側重點不同，因此存在財務效益、社會效益和環境效益三者之間存在著矛盾對立的關系。對于微觀企業來說，它更注重和追求是財務效益，即企業的獲利情況，導致間接忽視或者損害人類整體利益社會效益和環境效益。例如，在過去我國存在的粗放型經濟發展進程中，一些微觀企業在工程項目建設中，往往一味追求高利益、快效率，而忽略了甚至有意為之地對社會發展、環境保護等做出損害，嚴重地造成了社會和環境負面影響。相反，如果企業極力創造社會效益和環境效益，就會相應地增加投資成本，給企業帶來資金負擔，不利于企業發展和整體經濟運行，也和經濟社會發展相不協調。因此，微觀企業很難在財務效益與環境效益、社會效益中找到平衡點，甚至還會做取舍。與此同時，國家和社會則更注重的社會效益和環境效益，也就是項目給國家和社會帶來的影響和效益。
2.2.2 三種效益的相互統一關系
隨著社會經濟和文明的進步，人們逐漸認識到盲目追求項目的財務效益，忽略帶來的負面的環境問題和社會影響，不僅對人類的發展和社會的進步產生了阻礙，同時也不利于微觀企業自身長遠利益的發展。三種效益的有機統一是實現社會和企業可持續發展的必然要求，他們之間相互作用、相互促進，也是從不同維度分析項目的可行性情況。我們要兼顧長遠利益和眼前利益相結合，既重視當前發展，又要從長遠發展角度出發。不能只顧當前，摒棄長遠利益。不僅如此，還要兼顧國家利益和企業利益相結合，不能只顧企業實現盈利目標最大化，還要從整個國家角度出發，正確處理全局和局部的關系。
.............................
3 AC 小區項目概況和投資環境分析 .................................. 15
3.1 AC 小區項目概況.............................. 15
3.1.1 項目概況簡介....................................... 15
3.1.2 項目位置規模.............................. 15
4 AC 小區項目投資效益分析 ...................... 21
4.1 AC 小區項目投資數據估算............................ 21
4.1.1 項目投資估算................................ 21
4.1.2 開發資金籌措............................... 25
5 AC 小區項目投資效益綜合評價 ............................. 47
5.1 AC 小區項目投資效益評價指標體系構建.......................... 47
5.1.1 投資效益評價指標體系.......................... 47
5.1.2 財務效益評價指標體系......................... 47
6 AC 小區項目投資效益保障措施
6.1 財務效益保障措施
6.1.1 積極籌集開發資金，保證項目順利進行
（1）保持良好銀行信貸關系
銀行貸款是目前使用最廣泛的一種融資方式，也是繳納保證金、拿地和建設施工的主要資金來源。因此，開發商需要資信良好，與銀行保持良好信貸關系。KJ 房地產開發有限公司是國家一級開發商，也是錦州市規模最大的房地產開發有限公司，被國內合作的幾大銀行評為“AAA”等級。AC 小區項目的開發，無論是銀行保證、票據承兌還是融資債券等業務，都需要與某城市銀行繼續保持良好關系，因為，只有充足可靠的資金來源，才不會發生資金斷鏈的情況，也是項目保證實現其財務效益的有效途徑。
（2）做好房屋預售回款工作
AC 小區項目的資金來源之一是房屋預售款，因此，做好宣傳預售工作很是重要。首先，辦理預售許可，嚴格執行有關審批手續；其次，組建高效的銷售宣傳團隊，提高銷售效率和收益；再次，做好銷售宣傳方案，有的放矢地加強銷售宣傳；最后，投入資金成本，保障宣傳銷售工作的順利實施。
.....................
7 結論和展望
7.1 研究結論
AC 小區項目具有占用資金大、建設周期長、投資風險高等風險，因此，在投資決策前進行投資效益評價具有十分重要的意義。本文從財務效益、社會效益和環境效益三方面進行綜合評價，不僅預測了房地產開發企業的投資收益，同時也從國家和社會層面進行了綜合效益分析。在構建評價指標體系時，確定了三個指標層和 31 個具體指標，科學且全面。在效益分析的基礎上，選用了模糊綜合評價方法進行整體效益評價，得出的評價結果為 AC 小區項目投資決策提供意見參考。最后，提出了有效措施以保障投資效益的順利實現。
本文主要研究成果如下：
（1）綜合全面地分析了 AC 小區項目投資效益。本文通過閱讀研究大量文獻和實證數據，對投資效益的概念和內容進行了界定，不僅分析了微觀企業的財務效益，還從社會效益和環境效益進行了分析，角度全面，考慮了所有相關主體的利益。
（2）全面客觀地建立了 AC 小區項目綜合效益的評價指標體系。本文通過查閱國內外理論成果，又實地調查走訪，最終確立了財務效益、社會效益、環境效益三個方面31 個具體指標，既有定性又有定量，全面客觀地對 AC 小區項目進行了綜合評價。
（3）科學合理地評價了 AC 小區項目的投資效益。本文結合 AC 小區項目的實際情況，采用定性和定量相結合的方法，運用模糊綜合評價方法架構出評價模型，得出綜合得分和評價結果。結果顯示 AC 小區項目的隸屬度為“較好”，說明該項目整體可行。
（4）詳實全面地提出了 AC 小區項目投資效益實現的保障措施。本文針對財務效益、社會效益和環境效益提出相應的保障措施和合理化建議，確立了 AC 小區項目的工作重點和方向。
參考文獻（略）
1 緒論
1.1 研究背景與意義
1.1.1 研究背景
（1）國家宏觀背景
房地產業在國民經濟發展中發揮著重要作用，不僅能拉動內需，帶動住宅裝修、家具、耐用品等相關產業鏈，同時在國家實現城鎮化進程中，也解決了大量住房需求。根據前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，預計未來 5 年中國房地產業將繼續平穩增長，有其發展空間。但自 2016年開始，中央政府出臺了一系列的調控措施，因此，隨著市場經濟環境的復雜化，競爭也會越來越激烈。
（2）區域中觀背景
隨著錦州南擴東聯的發展戰略的不斷推進，南橋板塊建設如火如荼，尤其是房地產行業的崛起為新區的迅速發展起了強有力的助推作用，不僅拉動了地方經濟，同時也滿足了錦州市民高品質生活的需要。根據遼寧統計年鑒，從 2005 年至 2019 年，錦州市房地產投資發展平穩且每年成遞增態勢，但同時也存在兩個發展現狀的問題：一方面，房地產市場供求不平衡。由于城市化進程的推進，房地產潛在需求很大，但又因為房價的持續走高，很多購買者又無法承受，因此出現了潛在需求大于有效需求的現象。另一方面，房源結構不合理。目前市場上商品房較多，經濟保障型住房總量有限，新建樓房多，閑置房也不少，因此實際供給大于有效供給?；谝陨蟽牲c現狀問題，目前房地產行業出現了短缺與剩余同時并存的現象。因此調整供應結構，解決供需矛盾，合理引導住房消費，積極推進普通商品房建設，加快保障性住房建設，促進民生進一步改善十分必要。
（3）企業微觀背景
錦州 KJ 建設集團是錦州市一家知名房地產開發企業，2005 年獲批為國家一級開發企業，榮獲多個國家級和省級榮譽稱號。其在國內開發的眾多房地產項目中，房屋建設水平被購房者普遍認可，而 AC 小區便是其投資建設的一個高水準、高品質、高品位的小區項目之一。
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1.2 國內外研究綜述
1.2.1 國外研究現狀
房地產項目評價歷經初始期、發展期和成熟期三個階段。在初始期階段，早在十九世紀 20 年代的西方，起初效益評價只用在數學、經濟學領域中，后來用在管理學中，同時也不斷拓展到其他領域中。在發展期階段，效益評價逐漸被運用房地產項目中，但僅限于在地理位置選擇、成本和收益方面進行效益評價，既具初探性，也具創新性。在成熟期階段，進入二十世紀 90 年代，隨著房地產行業的繁榮發展，無論是房地產開發商還是居民都十分注重項目規模、效益和品質，因此房地產項目評價成為項目建設前、建設中、建設后的一項重要工作，同時為項目投資決策提供重要依據[1]。進入二十一世紀以來，國外關于房地產項目效益評價標準化逐漸趨于成熟，并逐漸系統化、常態化、制度化[2]。現將在發展過程中的具體研究進行如下匯總：
（1）在項目投資效益評價的內容方面
1974 年，起到最初理論指導的《項目評價準則》由聯合國工業發展組織撰寫問世[3]。在 1968 年以前，西方經濟學者注重公共項目評價，強調其社會效益，而后聯合國工業發展組織和西方經濟學家將評價內容和評價重點拓展到經濟效益等微觀層面[4]。后來Stern J. M.（2004）將環境效益評價列為項目評價中的主要內容[5]。Winston T. H. Koh（2011）在研究一種新型的大型降水水窯設計方案的項目效益時，從社會效益和環境效益三個方面進行綜合評價[6]。Rania Lafi（2012）不僅將政府部門、規劃部門納入評價對象，更是將建設部門，項目監督部門納入其中，從經濟效益和社會效益兩方面進行評價外，還側重于預算執行情況的評價，并且其結果對于投資決策和提升項目管理水平都具有十分重要的意義[7]。Bin Chen（2016）在《基于相對熵的復雜網絡節點重要性綜合評價方法》中對公共項目的建設成本與收益進行了投資分析，然后又使用非貨幣化的方式進行了社會效益研究[8]。
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2 相關理論研究
2.1 項目投資效益評價內容
項目投資效益評價是指運用特定的方法對投資項目的投入和產出情況進行綜合分析的行為和過程。通過對其財務效益、社會效益和環境效益等進行科學合理的評價，使房地產投資者的決策更準確合理，同時并能得到預期取得的綜合效益。
2.1.1 財務效益
財務效益評價是從企業或項目本身出發，在現行財務制度、稅收法律和價格體系下，通過分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財務報表，計算財務分析指標，考察和分析項目的盈利能力、償債能力和財務生存能力，以此判斷項目在財務上的可行性[48]。財務評價是投資決策的重要依據，為了保證投資的科學性，全面準確地分析其財務效益是一項有著重要意義的工作。
2.1.2 社會效益
社會效益評價是指擬建項目對當地社會的影響和當地社會對項目的適應性和可接受程度，即項目對保障社會安定、促進社會發展和提高人民福利方面的作用[49]。社會效益可以使積極的、顯性的，也可以使消極的、隱形的，因此，在評價的過程中既要遵循客觀性原則，同時還要從以人為本的角度出發，科學準確地評價項目。通常在社會效益評價中采用“有無對比”的方法進行對比分析。
2.1.3 環境效益
環境效益評價是指運用一定的評價標準和方法對工程項目帶來的環境影響進行客觀地定性和定量分析，同時按照法律和行業標準提出預防或減輕負面影響的措施[50]。
在進行環境效益評價時需要運用外部性理論。外部性理論是由馬歇爾提出，又稱為外部效應和外部影響，它是指在沒有市場交換的前提下，一個經濟行為主體或個人影響了其他經濟行為主體或個人，且沒有付任何成本。這種影響如果是積極的，我們稱為正外部性；如果是消極的，我們稱為負外部性。在房地產項目開發過程中，不可避免地會給環境到來一定的影響，我們稱之為房地產外部性。它可以是正外部性，即積極的環境效益，也可以是負外部性，即消極的環境影響。例如房地產開發促進城市景觀改善就是積極的環境效益，而建筑材料的消耗造成的環境污染就是消極的環境效益。
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2.2 三種投資效益評價關系
2.2.1 三種效益的相互矛盾關系
由于利益主體關心的側重點不同，因此存在財務效益、社會效益和環境效益三者之間存在著矛盾對立的關系。對于微觀企業來說，它更注重和追求是財務效益，即企業的獲利情況，導致間接忽視或者損害人類整體利益社會效益和環境效益。例如，在過去我國存在的粗放型經濟發展進程中，一些微觀企業在工程項目建設中，往往一味追求高利益、快效率，而忽略了甚至有意為之地對社會發展、環境保護等做出損害，嚴重地造成了社會和環境負面影響。相反，如果企業極力創造社會效益和環境效益，就會相應地增加投資成本，給企業帶來資金負擔，不利于企業發展和整體經濟運行，也和經濟社會發展相不協調。因此，微觀企業很難在財務效益與環境效益、社會效益中找到平衡點，甚至還會做取舍。與此同時，國家和社會則更注重的社會效益和環境效益，也就是項目給國家和社會帶來的影響和效益。
2.2.2 三種效益的相互統一關系
隨著社會經濟和文明的進步，人們逐漸認識到盲目追求項目的財務效益，忽略帶來的負面的環境問題和社會影響，不僅對人類的發展和社會的進步產生了阻礙，同時也不利于微觀企業自身長遠利益的發展。三種效益的有機統一是實現社會和企業可持續發展的必然要求，他們之間相互作用、相互促進，也是從不同維度分析項目的可行性情況。我們要兼顧長遠利益和眼前利益相結合，既重視當前發展，又要從長遠發展角度出發。不能只顧當前，摒棄長遠利益。不僅如此，還要兼顧國家利益和企業利益相結合，不能只顧企業實現盈利目標最大化，還要從整個國家角度出發，正確處理全局和局部的關系。
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3 AC 小區項目概況和投資環境分析 .................................. 15
3.1 AC 小區項目概況.............................. 15
3.1.1 項目概況簡介....................................... 15
3.1.2 項目位置規模.............................. 15
4 AC 小區項目投資效益分析 ...................... 21
4.1 AC 小區項目投資數據估算............................ 21
4.1.1 項目投資估算................................ 21
4.1.2 開發資金籌措............................... 25
5 AC 小區項目投資效益綜合評價 ............................. 47
5.1 AC 小區項目投資效益評價指標體系構建.......................... 47
5.1.1 投資效益評價指標體系.......................... 47
5.1.2 財務效益評價指標體系......................... 47
6 AC 小區項目投資效益保障措施
6.1 財務效益保障措施
6.1.1 積極籌集開發資金，保證項目順利進行
（1）保持良好銀行信貸關系
銀行貸款是目前使用最廣泛的一種融資方式，也是繳納保證金、拿地和建設施工的主要資金來源。因此，開發商需要資信良好，與銀行保持良好信貸關系。KJ 房地產開發有限公司是國家一級開發商，也是錦州市規模最大的房地產開發有限公司，被國內合作的幾大銀行評為“AAA”等級。AC 小區項目的開發，無論是銀行保證、票據承兌還是融資債券等業務，都需要與某城市銀行繼續保持良好關系，因為，只有充足可靠的資金來源，才不會發生資金斷鏈的情況，也是項目保證實現其財務效益的有效途徑。
（2）做好房屋預售回款工作
AC 小區項目的資金來源之一是房屋預售款，因此，做好宣傳預售工作很是重要。首先，辦理預售許可，嚴格執行有關審批手續；其次，組建高效的銷售宣傳團隊，提高銷售效率和收益；再次，做好銷售宣傳方案，有的放矢地加強銷售宣傳；最后，投入資金成本，保障宣傳銷售工作的順利實施。
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7 結論和展望
7.1 研究結論
AC 小區項目具有占用資金大、建設周期長、投資風險高等風險，因此，在投資決策前進行投資效益評價具有十分重要的意義。本文從財務效益、社會效益和環境效益三方面進行綜合評價，不僅預測了房地產開發企業的投資收益，同時也從國家和社會層面進行了綜合效益分析。在構建評價指標體系時，確定了三個指標層和 31 個具體指標，科學且全面。在效益分析的基礎上，選用了模糊綜合評價方法進行整體效益評價，得出的評價結果為 AC 小區項目投資決策提供意見參考。最后，提出了有效措施以保障投資效益的順利實現。
本文主要研究成果如下：
（1）綜合全面地分析了 AC 小區項目投資效益。本文通過閱讀研究大量文獻和實證數據，對投資效益的概念和內容進行了界定，不僅分析了微觀企業的財務效益，還從社會效益和環境效益進行了分析，角度全面，考慮了所有相關主體的利益。
（2）全面客觀地建立了 AC 小區項目綜合效益的評價指標體系。本文通過查閱國內外理論成果，又實地調查走訪，最終確立了財務效益、社會效益、環境效益三個方面31 個具體指標，既有定性又有定量，全面客觀地對 AC 小區項目進行了綜合評價。
（3）科學合理地評價了 AC 小區項目的投資效益。本文結合 AC 小區項目的實際情況，采用定性和定量相結合的方法，運用模糊綜合評價方法架構出評價模型，得出綜合得分和評價結果。結果顯示 AC 小區項目的隸屬度為“較好”，說明該項目整體可行。
（4）詳實全面地提出了 AC 小區項目投資效益實現的保障措施。本文針對財務效益、社會效益和環境效益提出相應的保障措施和合理化建議，確立了 AC 小區項目的工作重點和方向。
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