本文力爭從科學(xué)的競爭戰(zhàn)略管理理論出發(fā)，指導(dǎo)碧桂園集團(tuán)深圳城市公司的戰(zhàn)略管理的實(shí)踐活動(dòng)。但是由于本人學(xué)習(xí)及領(lǐng)會(huì)的專業(yè)理論以及對(duì)碧桂園深圳城市公司的信息采集有限，而且當(dāng)前市場及調(diào)控政策多變，房地產(chǎn)市場也變幻莫測，特別是 2020 年疫情的影響，使得本文的研究還存在很多的缺陷，還有較大的提升空間。

第一章 緒論

1.1 研究背景
過去，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展、房價(jià)快速上漲的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般崛起，通過高杠桿以及高周轉(zhuǎn)獲得規(guī)模的快速增長，且?guī)缀跛许?xiàng)目都能盈利，即使前期投資錯(cuò)誤或者產(chǎn)品定位錯(cuò)誤，房價(jià)靠著行業(yè)紅利上漲后，都能在補(bǔ)回虧損部分后，還有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。現(xiàn)在，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整新階段，“控地產(chǎn)、保產(chǎn)業(yè)”、“房住不炒”是國家調(diào)控堅(jiān)定的主基調(diào)[1]。即使在 2020年疫情沖擊下，國家也沒有像過去出臺(tái)幾輪刺激經(jīng)濟(jì)的措施一樣，通過放松房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，所以房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷一輪洗牌是毋庸置疑的。財(cái)經(jīng)網(wǎng)在今年 2020 年 12 月初發(fā)布統(tǒng)計(jì)稱：“不完全統(tǒng)計(jì)，截止 2020 年 10 月31 日，全國已有 453 家房企發(fā)布破產(chǎn)公告，平均每天約 1.5 家房企被清算。”房地產(chǎn)行業(yè)再不復(fù)過去的發(fā)展勢頭，面臨的問題和挑戰(zhàn)越來越多。但是，地產(chǎn)行業(yè)仍然“危中有機(jī)”。“危”在于地產(chǎn)行業(yè)總量已達(dá)峰值，銷售規(guī)模在持續(xù)多年的高速增長后顯著放緩，行業(yè)競爭加劇，限價(jià)天花板下，行業(yè)利潤下滑嚴(yán)重。“機(jī)”在于行業(yè)仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，銷售額此消彼長，特別是在疫情后，一二線城市漲，三四線城市跌，是市場的持續(xù)表現(xiàn)，房企必須加強(qiáng)內(nèi)功修煉，方能識(shí)別結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在激烈競爭中奪得更多市場份額[2]。
以前，每個(gè)城市都在房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻生長中，獲得向上發(fā)展，如今市場環(huán)境復(fù)雜，競爭激烈，已不可同日而語。疫情進(jìn)一步凸顯了核心城市的價(jià)值，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市，市場需求更有保障。而缺乏經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)的城市，將愈加被邊緣化。房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻高，而深圳市的特殊性更加劇其難度，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營管理能力及競爭力提出了更高的挑戰(zhàn)，企業(yè)的生命周期可能更短，甚至在深圳市的房地產(chǎn)投資不善可能導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的垮臺(tái)，故在深圳市的房地產(chǎn)企業(yè)如何保持競爭力，在市場上持續(xù)保持領(lǐng)先地位，保持良好的發(fā)展循環(huán)，對(duì)一家房地產(chǎn)企業(yè)的生存至關(guān)重要[3]。碧桂園集團(tuán)連續(xù)蟬聯(lián)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)榜首，但其業(yè)績主要來自三四線城市，深圳市的投資拓展緩慢，問題層出不窮，公司高層甚至一度想放棄深圳市市場，但深圳市的投資有其不可或缺的戰(zhàn)略意義。如負(fù)責(zé)拓展深圳市場的碧桂園集團(tuán)深圳城市公司，耕耘數(shù)年，成效甚微，如何能夠在深圳市實(shí)現(xiàn)輸血后的造血功能，需要制定競爭戰(zhàn)略，在深圳市房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)一席之地。
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1.2 研究意義
首先，本文的研究成果豐富了現(xiàn)有的文獻(xiàn)。本文通過探討房地產(chǎn)企業(yè)在深圳市的競爭戰(zhàn)略，為后續(xù)在競爭戰(zhàn)略管理研究領(lǐng)域提供了新的研究思路和理論方向，同時(shí)通過研究補(bǔ)充了部分競爭戰(zhàn)略研究方面的相關(guān)文獻(xiàn)。 其次，縱觀新經(jīng)濟(jì)形勢，深圳市房地產(chǎn)企業(yè)的競爭戰(zhàn)略已經(jīng)成為我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)能否生存的關(guān)鍵。戰(zhàn)略制定是否適應(yīng)企業(yè)當(dāng)時(shí)甚至更長時(shí)間的發(fā)展，同時(shí)房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)能否在正確的戰(zhàn)略指導(dǎo)下降低其影響，房企如何才能通過正確的戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)競爭突圍，占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)地位，獲得長效發(fā)展，現(xiàn)階段的相關(guān)參考還不足以指導(dǎo)更多的房企找到解決方案[8]?；诖?，本文希望通過具體的分析碧桂園集團(tuán)深圳城市公司競爭戰(zhàn)略是否有利于公司在深圳市的中長期發(fā)展，且根據(jù)現(xiàn)階段結(jié)果推導(dǎo)出原因，為碧桂園集團(tuán)在其他一線城市的競爭戰(zhàn)略制定提出參考建議，更希望能幫助到一些砥礪前行中的房企找到解決方案，讓越來越多的房企實(shí)現(xiàn)在深圳市的長遠(yuǎn)發(fā)展[9]。 ............................

第二章 相關(guān)理論綜述

2.1 戰(zhàn)略管理理論
2.1.1 戰(zhàn)略管理
戰(zhàn)略具有全局性、長期性、競爭性、系統(tǒng)性和相對(duì)穩(wěn)定性 ,它是根據(jù)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)對(duì)未來全局發(fā)展所構(gòu)建的規(guī)劃，而戰(zhàn)略管理是一種過程管理，通過全過程的管理可以提高企業(yè)戰(zhàn)略制定、實(shí)施、評(píng)價(jià)及控制等各類活動(dòng)的有效性及效率。在市場多元化經(jīng)營或一個(gè)典型行業(yè)的大型企業(yè)中，企業(yè)戰(zhàn)略是由三個(gè)不同層級(jí)主體制定的戰(zhàn)略構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)，其中高層級(jí)的戰(zhàn)略和戰(zhàn)略實(shí)施對(duì)低層級(jí)的戰(zhàn)略具有約束和指導(dǎo)作用，但并不僅僅是低層級(jí)戰(zhàn)略的重復(fù)簡單疊加，有效管理低層級(jí)戰(zhàn)略對(duì)有效管理高層級(jí)戰(zhàn)略具有支持作用。企業(yè)戰(zhàn)略可分為公司層戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略、職能層戰(zhàn)略[14]。
2.1.2 公司層戰(zhàn)略
公司層戰(zhàn)略是總部制定的戰(zhàn)略，基于企業(yè)所屬的行業(yè)及市場多元化的前提下，主要目的是實(shí)現(xiàn)投資收益率最大化。無論總部與其控股投資和管理的經(jīng)營企業(yè)是母子關(guān)系還是總分部關(guān)系，總部主要通過市場或者行業(yè)多元化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。由此可見，公司層戰(zhàn)略的核心就是多市場與多行業(yè)組合的經(jīng)營和管理。
2.1.3 業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略
業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略是單一市場經(jīng)營單位或單一行業(yè)的戰(zhàn)略，無論是不是獨(dú)立法人，主要目的都是利潤和市場占有率最大化。業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略主要是通過服務(wù)和產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)利潤和市場占有率最大化，其核心內(nèi)容包括顧客和目標(biāo)市場的選擇、經(jīng)營方式和定位的選擇，以及依據(jù)上述選擇與之匹配的管理模式和價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)組合。
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2.2 競爭戰(zhàn)略理論
2.2.1 競爭管理
競爭戰(zhàn)略是指一個(gè)企業(yè)為了在某個(gè)特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域中發(fā)揮競爭優(yōu)勢或者建立新的競爭優(yōu)勢，繼而為客戶創(chuàng)造最大價(jià)值所采取的一系列行動(dòng)和決策。競爭戰(zhàn)略不是進(jìn)行業(yè)務(wù)選擇或者改變行業(yè)，而是圍繞現(xiàn)有的業(yè)務(wù)或者行業(yè)如何持續(xù)建立競爭優(yōu)勢并獲得最終高于平均水平的收益。隨著市場競爭越來越激烈，管理水平和科學(xué)水平的不斷提升，有關(guān)競爭戰(zhàn)略選擇或者類型的研究越來越豐富。競爭戰(zhàn)略主要有三種類型，分別是低成本定位戰(zhàn)略、高差異定位戰(zhàn)略、聚焦定位戰(zhàn)略。
2.2.2 低成本定位
戰(zhàn)略低成本定位戰(zhàn)略所選定的顧客對(duì)產(chǎn)品（服務(wù)）的質(zhì)量和性能的訴求相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化或者大眾化，但是對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格比較敏感，同時(shí)可以在狹窄和廣泛兩個(gè)市場上應(yīng)用，通過建立和發(fā)揮各項(xiàng)成本優(yōu)勢，力求占領(lǐng)低成本位置的戰(zhàn)略。實(shí)施低成本定位戰(zhàn)略的企業(yè)大概率可以通過發(fā)揮低成本競爭優(yōu)勢并獲得高于平均水平的收益，即使面臨外部環(huán)境的惡化，其低成本定位的優(yōu)勢都能表現(xiàn)出更強(qiáng)的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力和可持續(xù)性。
2.2.3 高差異定位戰(zhàn)略
高差異定位戰(zhàn)略所選定的顧客對(duì)于產(chǎn)品（服務(wù)）的質(zhì)量和性能上的訴求是相對(duì)差異化或者特殊化的，但是他們對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格沒有那么敏感。在產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格合理的前提下，高差異定位戰(zhàn)略所選定的目標(biāo)客戶更看重產(chǎn)品或者服務(wù)在質(zhì)量、性能上的差異競爭力。高差異定位戰(zhàn)略可以分別在狹窄和廣泛市場上使用，通過建立和發(fā)揮差異優(yōu)勢，力爭占據(jù)高差異位置。實(shí)施高差異定位戰(zhàn)略可以通過發(fā)揮差異優(yōu)勢獲得高于行業(yè)平均水平的收益，就算面臨惡化的外部環(huán)境，其競爭定位的優(yōu)勢也能表現(xiàn)出更強(qiáng)大的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力和可持續(xù)性。 ...................................

第三章 外部環(huán)境分析..................................................9
3.1 宏觀環(huán)境分析............................................9
3.1.1 深圳市政府政策分析.................................9
3.1.2 深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析........................................10
第四章 內(nèi)部環(huán)境分析........................................19
4.1 碧桂園深圳城市公司發(fā)展現(xiàn)狀......................................19
4.2 公司資源與能力分析.................................20
第五章 競爭戰(zhàn)略制定.................................27
5.1 戰(zhàn)略目標(biāo)...................................................27
5.1.1 提升品牌影響力......................................27
5.1.2 提升市場占有率...................................28

第六章 競爭戰(zhàn)略實(shí)施

6.1 戰(zhàn)略實(shí)施保障
碧桂園城市公司低成本領(lǐng)先戰(zhàn)略實(shí)施是將該戰(zhàn)略從計(jì)劃變?yōu)樾袆?dòng)執(zhí)行，并最終達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)的過程，戰(zhàn)略的實(shí)施比戰(zhàn)略計(jì)劃更重要，也更有挑戰(zhàn)性。碧桂園集團(tuán)深圳城市公司低成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施，首先需要有實(shí)施保障作為基礎(chǔ)，資源的合理配置就是戰(zhàn)略實(shí)施的保障，也是戰(zhàn)略執(zhí)行的第一步。
6.1.1 人力資源分配
目前碧桂園深圳城市公司的人員主要從原來的東莞區(qū)域及惠州區(qū)域裂變調(diào)配而來，再加上新招聘的外部人員加入，高峰時(shí)有數(shù)百人，后由于項(xiàng)目進(jìn)展緩慢及公司調(diào)整，人員流失，目前僅有數(shù)十人留下，人員變動(dòng)大及歸屬性不強(qiáng)。在目前現(xiàn)有人員及崗位的前提下，如何通過調(diào)配，提高人員配置效率，降低員工流動(dòng)性，是人力資源分配要考慮的因素。在現(xiàn)狀下調(diào)配，可通過以下三個(gè)方面調(diào)整：
1） 在現(xiàn)有人員不增加的前提下，需要把骨干優(yōu)秀人員向前期的城市更新部門傾斜，加大力度保障城市更新加快進(jìn)展，才能進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性的開發(fā)階段。營銷策劃人員，客服人員，商管人員等在項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)未到時(shí)，亦可優(yōu)先調(diào)配支援城市更新部門工作，通過不增加額外人力資源成本，做好培訓(xùn)工作的同時(shí)， 提升了員工的綜合專業(yè)能力，也提升了人員的穩(wěn)定性及長期發(fā)展，也保障了這些員工在項(xiàng)目前期階段的收入，加強(qiáng)的員工歸屬感，也打造了用人口碑及品牌。
2） 無法適配公司靈活調(diào)整的人員，盡快洽談離職，降低保有人員的成本，將空出來的崗位，重新招聘深圳本地綜合能力較強(qiáng)且服從安排的員工，做長期的公司內(nèi)部培養(yǎng)計(jì)劃，也能激發(fā)原有團(tuán)隊(duì)人員的工作積極性，讓團(tuán)隊(duì)人員離開舒適區(qū)，才能提升人力資源組織效率。
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第七章 結(jié)論及展望
本文以碧桂園集體深圳城市公司為研究對(duì)象，通過問題的提出、分析及解決的思路完成論文的撰寫。問題的提出，包括第一章的緒論，主要介紹研究背景及意義，還有第二章相關(guān)理論的回顧。問題分析部分，包括了第三章的對(duì)深圳市房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境分析以及第四章的對(duì)碧桂園集團(tuán)深圳城市公司內(nèi)部環(huán)境的分析。在此基礎(chǔ)上，對(duì)問題進(jìn)行解決，第五章是碧桂園深圳城市公司競爭戰(zhàn)略的制定，第六章是競爭戰(zhàn)略的實(shí)施保障及實(shí)施措施。經(jīng)過本文研究分析，碧桂園深圳城市公司所處的外部環(huán)境不確定性高，且內(nèi)部環(huán)境對(duì)外部環(huán)境的適應(yīng)及反應(yīng)尚有不足，采用碧桂園集團(tuán)擅長的低成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略是最佳選擇。在戰(zhàn)略實(shí)施方面，碧桂園深圳城市公司須做好人力資源、資金、制度及激勵(lì)方面的保障，同時(shí)提升城市更新、行業(yè)聯(lián)盟及營銷運(yùn)營方面的能力，保障低成本領(lǐng)先競爭戰(zhàn)略能順利實(shí)施。
雖然目前房地產(chǎn)市場進(jìn)入微利時(shí)代，政府政策嚴(yán)控，房地產(chǎn)企業(yè)未來將面臨更多不確定的黑天鵝風(fēng)險(xiǎn)，但是房地產(chǎn)行業(yè)每年超 10 萬億的成交體量不會(huì)變，如何在行業(yè)內(nèi)穩(wěn)步前進(jìn)變得更加重要。碧桂園深圳城市公司若能在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的深圳市穩(wěn)步發(fā)展并長期深耕，對(duì)碧桂園集團(tuán)布局全國，打造品牌口碑，有著不可替代的正面影響。同時(shí)，對(duì)碧桂園集團(tuán)長期深耕國內(nèi)其他一線城市提供了經(jīng)驗(yàn)與人才基礎(chǔ)，助力碧桂園集團(tuán)繼續(xù)在一線城市深耕，提高市場占有率及品牌影響力，提升綜合競爭力，獲得持續(xù)的行業(yè)領(lǐng)先地位。對(duì)計(jì)劃進(jìn)入或者深耕一線城市發(fā)展的其他房地產(chǎn)企業(yè)也具有一定的借鑒意義。
本文力爭從科學(xué)的競爭戰(zhàn)略管理理論出發(fā)，指導(dǎo)碧桂園集團(tuán)深圳城市公司的戰(zhàn)略管理的實(shí)踐活動(dòng)。但是由于本人學(xué)習(xí)及領(lǐng)會(huì)的專業(yè)理論以及對(duì)碧桂園深圳城市公司的信息采集有限，而且當(dāng)前市場及調(diào)控政策多變，房地產(chǎn)市場也變幻莫測，特別是 2020 年疫情的影響，使得本文的研究還存在很多的缺陷，還有較大的提升空間。未來，我將繼續(xù)學(xué)習(xí)相關(guān)理論與實(shí)踐，關(guān)注我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化，特別要關(guān)注的是深圳市作為國家社會(huì)主義先行示范區(qū)，其房地產(chǎn)行業(yè)的變化對(duì)其他城市影響深遠(yuǎn)，爭取做出更好的研究成果，提升自我，完善自我，在未來取得更好的成績。
參考文獻(xiàn)（略）=