本文是一篇投資分析論文，本文從實證研究的結果中我們獲悉，較小范圍的波動趨向存在于 A 投資公司的整體投資效率中，變動幅度以政府政策調控手段及市場供需關系之間的變動予以呈現，其中，有很多的房地產企業的自身調節能力較強，能夠因地制宜，根據市場的變化以及相關政策來對自身的投資策略進行調整，以將市場的沖擊力度削弱。

1  緒論

1.1 研究背景
房地產業是拉動中國經濟發展的支柱型產業，在我國市場經濟發展過程中占據著非常重要的地位。自 2016 年開始，政府部門針對房地產行業頒布了一系列政策，致使房地產的發展受到一定程度的限制。尤其是 2018 年，政府部門針對當地政策頒布了房地產的限購、限貸、限售政策。房地產過快發展才得到了有效的遏制。同時，中央銀行明確表示，居民名下已經有一套住房的，在購買二套住房時，支付比例不得低于 50%。提高炒房門檻。隨著相關政策的頒布，投資性炒房得到了遏制，房地產大大回歸居住屬性。據調查研究發現，我國房地產 GDP 在 2017 年和 2018 年的銷售金額分別為  74.36 萬億元和  82.71  萬億元，同比上年，呈現出持續增長的發展趨勢。這個數據直接證明了我國房地產行業在市場經濟發展中的地位。房地產依舊是國民經濟發展的重要支柱產業，也是居民日常居住需求的根本保障。對于我國今后的房地產市場而言，房地產市場將由高速發展走向平穩發展。主要原因在于銀行業對房地產行業的限制性貸款政策。隨著國家政策的不斷調整，國家要求銀行限制對房地產企業的過度融資，該手段雖然有效遏制了房地產企業的野蠻發展，但是也導致一部分優質房地產項目呈現出資金鏈斷裂問題。在此背景下，A 類型投資公司承接了部分銀行地產板塊業務，以一種新型的、區別于傳統銀行債權投資的方式，逐漸在房地產行業中獲得發展，且在發展的過程中得到不斷完善。
現階段，隨著城市化進程速率的下降，人口增長速度的減緩，我國房地產產業將逐漸呈現出“經濟新常態”的發展趨勢。而在市場經濟發展中，房地產行業也將由過去的高速發展走向持續低平發展[1]。雖然房地產行業增速減緩，但總體來說，房地產行業依舊在國民經濟發展中占據著重要比例。當前，我國房地產投資企業的數量依舊很多。但是隨著國家宏觀政策的調整，投資企業想要在房地產行業中獲得份額，還是需要結合國家政策來不斷調整企業發展模式，結合市場需求實現創新發展，才能在激烈的投資市場中謀求生存之路。另外，對于企業來說，企業的投資行為是否得當直接關系著企業后期的發展和經濟效益。

1.2 研究意義
通過研究房地產投資企業的投資現狀，能夠幫助投資企業更好的找出投資過程中的投資問題，從而改善投資企業投資不當的現狀，幫助投資企業更好的制定出投資計劃。同時，本文的研究結果還能夠幫助投資企業提升企業內部管理效率，改善企業管理質量差等問題，優化企業內部監督管理機制等。
本文查閱了大量國內外文獻資料，并對相關資料進行了整理和匯總，結合相關研究理論，對 A 投資公司投資房地產項目的投資效率進行了實證分析，并得出影響 A 投資公司投資效率的主要影響因素，并掌握了不同影響因素對投資效率的影響程度。該研究有助于提升企業制定投資策略、遏制非有效投資、優化企業內部管理，提升企業投資效率。同時，在宏觀視角下，良性的房地產投資可以促進社會資源的有效配置及國民經濟的健康可持續發展。

2 投資效率相關理論與研究

2.1 房地產投資決策理論基礎
投資企業是房地產發展主體中的重要參與者，是以營利為目的的投資機構，有著很強烈的商業化投資特點[31]。但是，由于房地產行業生產制造出來的建筑產品的特殊性，導致房地產產品逐漸成為國家財富增值的主要來源之一，在城市化建設過程中也起著重要的促進作用。房地產行業開發的建筑商品既滿足了居民的日常居住使用需求，又改善了城市居民的居住環境，優質化了城市居民的生活品質。
房地產開發企業所具備的主要特點如下所示：
（1）產品的固定性 房地產企業開發生產的建筑產品具備不可移動性和固定性。這項產品與其它商業產品相比，與其他項目有著最為明顯的區別。并且，由于存在著環境特征、區域性差異以及客戶人群需求差異等因素，使得房地產開發企業所生產的產品不會出現完全相同的情況。
（2）人才和資金的密集性 資本加運營模式，使所有項目實現利潤最大化。因此，在運營的過程中就需要相當大的資金支持，包括在開發前期的各種補償安置費用以及建筑安裝的相關工程費用等。此外，房地產開發企業在進行開發與經營的過程中還需要專業的運營團隊，這些人才通常來自于多個專業領域，如：投資領域、建設領域、設計領域、分析領域、財務領域等，以目標項目為中心，通過相互協作方式來完成開發與經營的全過程。
（3）業務形態的服務性
對于業務活動所具備的性質而言，房地產開發的建筑產品屬于商業產品，那么說明了房地產企業在市場經濟中屬于服務型企業，它是基于滿足客戶的使用需求而開發建造的。而在經營過程中則需要與房地產開發企業、客戶群體、物業等主體之間進行有效協調，才能保證建筑產品滿足建設需求。

2.2 委托代理理論
委托代理理論主要指企業在從事經營活動時，通過簽訂委托代理，讓非企業經營者從事經營活動。在委托代理條件下，股東及管理人分別承擔著不同的主體責任及權力義務。管理人需要承擔企業經營管理責任，即承擔著所有者的全部創收義務。因為企業經營者在經營企業的過程中，面臨著企業經營管理風險和為所有經營者提供勞動報酬的義務[32]。而在這種傳統權利分離的模式下，企業所有者和經營者往往會為了各自的權利和利益而對企業的經營發展造成一定的限制。這是因為企業的股東和管理人之間存在著信息不對稱問題，導致兩者之間存在著較大的經營管理風險，直接威脅著所有企業經營者的經濟收益[33]。
委托代理關系就是主人與代理人之間的委托雇傭關系。主人享有企業的所有權和代理人的生產經營成果。主人就會根據代理人從事的經營活動想代理人支付一定的勞動報酬。而代理人一旦接受了委托代理關系，那么就需要根據主人的意愿從事某一項經營活動業務，主人也會針對代理人賦予一定程度的經營決策權力，幫助代理人更好地進行委托代理管理。
3  A 投資公司投資效率模型構建 ............................ 17
3.1 A 投資公司房地產投資業務現狀 .................................. 17
3.1.1 A 投資公司概況 .......................... 17
3.1.2 A 投資公司房地產投資業務概況 ............................ 17
4  A 投資公司投資效率及影響因素實證分析 ............................... 30
4.1 投資效率分析 .............................. 30
4.2 投資純技術效率分析 .............................. 32
5  A 投資公司投資效率改進對策 ............................... 43
5.1  注重財務管理效率 ........................... 44
5.2  提高資源配置效率 ................................. 44

5  A 投資公司投資效率改進對策

5.1  注重財務管理效率
房地產屬于資金密集型行業，項目開發周期較長，業務流程涉及多個環節，如：產品設計、采購招標、工程管理、營銷策劃等。在開發過程中，多環節同時重疊運行情況普遍存在，因此會產生較大的資金壓力[46-47]。因此，于單個項目的生命周期而言，財務管理是至關重要的一個環節。從第四章節結果中我們可以獲悉，企業的投資效率與資產負債率之間存在著顯著的負相關聯系，其中邢臺 SZ 建設項目、欒城 WY 地產項目一期、保定在建工程投融資項目表現較為直觀。對于房地產企業來說，當其資產負債率超出了自身所能承受的限度之后，其財務風險將會非常巨大[48]，進而導致投資效率的增長受到阻礙。欒城 WY 地產項目一期以及保定在建工程投融資項目，由于過高的資產負債率，在投資期間內，資產負債率影響了投資效率的提升；因此需要做好財務規劃，降低負債率水平，對項目整體資金鏈進行綜合考量，科學規劃，防止過度負債經營的情況出現。同時，實證分析得出，資本投入冗余是影響投資效率無法實現最優的重要原因，其中：ZM 地產石家莊城中村項目、DCJT 開發區項目、DX 地產藁城、BZ建設邯鄲地產收購項目、張家口 RS 集團產業新城項目、滄州 JH 地產短期融資項目均存在的過度投資的問題，因此要借助科學的財務管理模型，實現投資機會與現金持有量度之間的有效平衡。此外，在企業發展過程中，要重視引入優秀財務管理人員，提升企業管理水平，使得資源的獲取與利用效率得到提升。
6  結論與展望

6.1 結論
房地產行業在我國市場經濟發展中占據著重要地位。其有著非常強的資本吸附能力，如果能夠對房地產行業的可持續健康發展提供資金保障，那么可以在很大程度上對我國社會經濟的發展起到一定促進作用，保障市場經濟秩序健康發展。本文以當前的房地產市場發展情況為基礎，實證分析了 2016 年到 2019 年之間 A 投資公司的投資效率，同時進行了更加深入的研究，即基于企業的 IPTE、ISE 來對房地產投資效率的動態變動趨向進行了評估。具體地分析了影響 A 投資公司投資效率的一些要素。
從實證研究的結果中我們獲悉，較小范圍的波動趨向存在于 A 投資公司的整體投資效率中，變動幅度以政府政策調控手段及市場供需關系之間的變動予以呈現，其中，有很多的房地產企業的自身調節能力較強，能夠因地制宜，根據市場的變化以及相關政策來對自身的投資策略進行調整，以將市場的沖擊力度削弱。在這 4 年時間中，并沒有獲取整體的最高效率值，其原因在于很多企業受到純技術效率的影響較大，當地沒有足夠高的經濟發展水平，有較多的問題存在于技術和管理體制中，部分房地產企業不能夠與時俱進，沒有及時學習先進的企業管理知識，導致企業內部資源配置呈現出不均衡問題，使得企業的投資效率提升過程受到了較大的阻礙。此外，部分項目也受到了規模效率的影響，由于投入過度，使得企業的規模收益呈現出逐年降低的趨向，即規模無效反向作用于其投資效率中，如 DX 地產、保定在建工程投融資項目等。而在大多數項目中，如果從動態的發展層面來看，那些具有較為明顯上升趨向的企業都是小規模的，而保持了較高效率水平的項目大都在產業結構發達，政策較為開明的城市。
不僅如此，企業自身的資源配置、財務情況、經營規模以及外部的環境等因素都會或多或少地影響到 A 投資公司的投資效率。例如：企業所處的地區的政府政策以及經濟水平會正向作用于其投資效率。同時，較弱的正相關聯系也存在于投資效率與企業的規模和技術人員所占比重之間，可見企業的投資效率與企業的規模效率、純技術效率及所在區域的政策、經濟環境均存在一定的關聯關系。
參考文獻（略）