本文是一篇投資分析論文，筆者結合遼寧省二三線城市房地產市場發展現狀分析，投資風險因素識別，投資風險評價結果，本文認為萬科公司應該加強對國家宏觀調控政策的理解與把握；充分深入的可行性研究，判斷項目可行性；合理運用財務杠桿，降低財務風險；采用不同方式將投資風險分散；在二線城市投資時該深入調研消費者的需求，建造一些差異化的商品房，包括剛需住房和改善性住房，進行決定戶型配比時，可以適當增加大面積戶型的比例；在三線城市投資時應該要快進快出，保證公司現金流平穩，主要建造滿足剛性需求的住房。 

1  緒論

1.1  研究背景
房地產業具有較高的關聯度和較強的驅動力，影響著土地、建筑、資金、建筑材料等多領域的發展，因此房地產業逐漸形成了一個相對完整的產業鏈，成為國民經濟的支柱產業。
1998 年，國家停止住房實物分配，房地產業開始高速發展。在之后的幾年里，房地產業發展迅猛，房地產投資總額和房地產公司數量均大幅增長，但同時也出現了房價高企，房地產投機行為嚴重等現象，因此，2005 年國家發布《關于切實穩定住房價格的通知》，俗稱“國八條”，以穩定房價，控制過度投資。2008 年，為應對國際金融危機，國家開始實行寬松的貨幣政策，中國房地產市場開始復蘇，并高速增長。為穩定房價，2009 年以來，政府接連出臺一系列宏觀調控政策。2017 年，在黨的十九大報告中，習近平總書記提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。在此總體原則下，我國加強房地產市場的調控力度，多個熱點城市出臺了相關政策，包括限購政策、限售政策等，其中一線城市采取了更大力度、更嚴格的調控政策。通過這一系列政策不僅反映出政府對房地產市場的重視，也反映了房地產市場存在的風險。雖然緊縮的政策會導致房地產投資風險增加，但是也使得投資者對土地升值的預期過高，從而導致房價持續上漲，因此，很有必要進行房地產投資風險分析。
經過多年的發展，我國一線城市房地產市場日趨飽和，土地資源越來越少，房企之間的競爭愈發激烈。同時，二三線城市的城市基礎設施及配套已經日趨完善，居民人均可支配收入水平較高，生活水平及要求較高，區域人口密度較高，房地產剛需占房地產總體需求的比重較大，已經具備了進一步發展房地產市場的可能性。因此，以萬科公司為代表的上市房地產公司逐漸將企業的發展重心轉到具有發展潛力且數目較多的二三線城市，以避開一線城市的激烈競爭，尋求新的利潤增長點。
雖然二三線城市房地產市場的發展空間較大，但其仍然存在許多投資風險，包括房地產市場總體規模偏小，金融風險較高等。近年來，遼寧省的經濟發展速度相對較慢，遼寧省房地產業發展仍然存在市場環境較差，房地產市場風險較大等問題。萬科公司作為房地產龍頭企業，已經在遼寧省二三線城市進行布局。因此，對萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險進行分析，降低或規避風險十分重要。

1.2  研究目的及意義
1.2.1  研究目的
本文以萬科公司在遼寧省二三線城市房地產投資風險作為研究對象，通過對遼寧省二三線城市房地產市場發展現狀深入分析，找出萬科公司在遼寧省二三線城市房地產投資的風險因素；設計完善的萬科公司城市房地產投資風險評價指標體系，構建評價模型，對萬科公司遼寧省二線城市和三線城市房地產投資風險分別進行縱向評價，并分析其不同年份投資風險變化的原因；建立萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險評價指標體系，對萬科公司在遼寧省二三線城市之間的房地產風險進行評價，并對六個城市的投資風險進行比較分析，從而提出萬科公司在遼寧省二三線城市房地產投資風險的應對策略。為以萬科公司為代表的上市房地產公司在遼寧省二三線城市進行房地產投資提供相關研究方案和決策依據，提高房地產投資風險應對能力，促進房地產市場的健康發展。
1.2.2  研究意義
（1）為相關企業決策提供依據 為社會各界投資者，尤其是上市房地產公司，在遼寧省二三線城市進行房地產投資，提供有效決策依據，減少或避免房地產投資風險損失。
（2）有助于遼寧省二三線城市房地產市場的健康發展 本研究成果將有助于遼寧省二三線城市房地產市場的發展，使風險因素更加明確，風險控制措施更有針對性，對遼寧省二三線城市房地產市場的建設有重要的智力支撐作用。
（3）為政府合理規劃及決策提供科學的理論依據 本文通過構建萬科公司遼寧省城市房地產投資風險評價體系，為政府科學合理的做出房地產相關決策提供理論依據，為加速遼寧省二三線城市房地產業發展，維護房地產市場健康發展給予有力支持。

2  相關理論綜述

2.1  房地產投資含義與特征
2.1.1  房地產投資含義
房地產投資是指房地產投資主體將資金、人力、物力等資源直接或者間接投入到房地產的開發、經營、管理、服務中，以期獲取最大收益的經濟活動。房地產投資包括房屋建設、房地產經營、舊城改造等。房地產投資所獲得的報酬因各種因素而無法準確估計，可能會超出期望的收益，獲得巨額利潤，但是伴隨的風險也很大，不容忽視。
2.1.2  房地產投資特征
房地產投資不僅具有一般投資的共性特征，而且具有自身獨有的特征。具體表現為以下幾個方面：
（1）產品不可移動
土地具有不可移動性，而房地產項目附著在土地上，因此房地產也具有不可移動性。該特性決定了房地產投資時，區域位置的選擇至關重要。選擇投資區域對房地產投資風險和收益都有重大影響。若區域位置同房地產項目的物業類型相匹配，周邊配套完善，在未來具有增值潛力，投資者在這種區域進行房地產投資時，面臨的投資風險將較小，同時將會獲得巨大的投資利潤，而同時業主也可以得到良好的居住環境和投資溢價。
（2）投資周期長
房地產的開發周期較其他商品的開發周期更長。房地產投資過程包括投資機會研究、投資項目評估與決策、土地獲取、設計、控制、管理、竣工驗收、租預售等，待項目可以交付使用，至少需要兩三年的時間。在此期間，房地產投資者要一直承擔資金壓力和政策、經濟、社會、市場的風險，因此，投資者應重視投資風險的控制。
（3）投資金額大
房地產業是資金密集型行業。每一個開發階段都需要投入大量的資金。其中購置土地費用就可能需要上千萬甚至上億的資金投入，基本不可能全部使用投資者自籌資金，所以需要向銀行借貸，而因為房地產項目建設周期較長，就會產生較高的利息。同時，房地產開發經營過程中，會產生各種管理費，還需要繳納十幾種稅費，交易成本較高。因此，房地產投資是一項投資金額大的投資活動。

2.2  房地產投資風險概念與類型
2.2.1  房地產投資風險概念
房地產投資風險是指房地產投資者進行房地產投資時所面臨的風險，具體指在投資者的投資決策過程中，因為各種不確定因素而導致房地產投資收益未能達到投資者的預期收益或者造成資本損失。
2.2.2  房地產投資風險類型
房地產投資風險可以根據不同的劃分標準劃分為不同類型。 依據風險性質劃分，房地產投資風險可劃分為：系統風險即總體性風險，包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、政策風險等；和非系統風險即個別性風險，包括管理風險、財務風險、違約風險等。
依據房地產投資階段劃分，可劃分為投資決策階段風險、建設前期風險、建設階段風險、銷售階段風險和試用階段風險。
依據風險的來源劃分，可劃分為經濟風險、社會風險、政策風險、技術風險、自然風險、國際風險、內部決策管理風險。
3  遼寧省二三線城市房地產投資風險因素分析 ............................... 17
3.1  遼寧省二三線城市概況 ............................................ 17
3.1.1  沈陽市 ..................................... 17
3.1.2  大連市 ....................................... 17
4  萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險評價指標體系設計 ................................. 39
4.1  指標體系建立的原則 ................................... 39
4.2  評價指標體系確定 ...................................... 39
5  萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險評價及比較分析 ..................................... 47
5.1  萬科公司遼寧省二線城市房地產投資風險評價 .................. 47
5.1.1 沈陽市房地產投資風險評價 .................................. 47
5.1.2 大連市房地產投資風險評價 ................................. 54

5  萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險評價及比較分析

5.1  萬科公司遼寧省二線城市房地產投資風險評價
根據表 4.2 收集相關指標數據，利用熵值-TOPSIS 法對 2014-2018 年萬科公司遼寧省二線城市房地產投資風險分別進行縱向評價，得到對各市影響最大的評價指標，找出對應的風險因素，得出不同年份投資風險的大小，分析其原因。
5.1.1 沈陽市房地產投資風險評價
5.1.1.1  數據獲取
在保證數據一致性的基礎上，本文根據表 4.2 萬科公司城市房地產投資風險評價指標體系，搜集匯總《遼寧省統計年鑒》、《沈陽市統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》、《中國金融統計年鑒》、萬科公司年度報告等相關資料，獲取 2014-2018 年沈陽市的相關數據。對  2014-2018  年的萬科公司沈陽市房地產投資風險評價指標相關數據進行整理，具體如表  5.1。
6  結論與展望

6.1  結論
本文詳細分析了遼寧省二三線城市房地產市場的發展現狀，識別了萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險因素，在此基礎上構建了萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險評價指標體系，運用熵值法確定指標權重，運用 TOPSIS  法對萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險進行評價及比較，從而提出風險應對策略，主要研究結論如下：
（1）萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資存在風險因素較多  通過對遼寧省二三線城市房地產市場發展現狀分析，結合房地產投資風險類別及特點，發現萬科公司在遼寧省二三線城市房地產投資存在較多風險因素，包括市場風險、經濟風險、社會風險、政策風險、財務風險、決策風險、管理風險。
（2）萬科公司遼寧省二線城市房地產投資風險變化趨勢不同 由萬科公司遼寧省二線城市房地產投資風險水平評價結果可知，萬科公司沈陽市房地產投資風險水平隨著年份呈  N  字形變化，萬科公司大連市房地產投資風險水平隨著年份呈先升后降變化。
（3）萬科公司遼寧省三線城市房地產投資風險變化趨勢大致相同 由萬科公司遼寧省三線城市房地產投資風險水平評價結果可知，萬科公司鞍山市、丹東市、錦州市、鐵嶺市房地產投資風險變化趨勢大致相同，均呈倒 N 字型變化，但各城市房地產投資風險變化幅度不同。
（4）市場風險是萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資影響最大的風險因素 由萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險水平評價結果可知，市場風險指標在投資風險評價中占據絕對核心的地位，是影響最大的評價指標，故可以推出，市場風險是萬科公司在遼寧省二三線城市進行房地產投資時所面臨的最主要的風險。
（5）沈陽市是遼寧省二三線城市中房地產投資風險最低的城市 根據 2014-2018 年萬科公司遼寧省二三線城市房地產投資風險水平評價結果，可知，遼寧省二三線城市房地產投資風險由高到低的排序為：丹東、鐵嶺、鞍山、錦州、大連、沈陽。萬科公司適宜在沈陽市、大連市進行投資，不適宜在丹東市、鐵嶺市進行投資。
參考文獻 （略）