本文是一篇項(xiàng)目管理論文，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利點(diǎn)，必須在項(xiàng)目的全過程進(jìn)行成本控制，找到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制各環(huán)節(jié)中存在的問題，找到問題的根源并提出解決辦法。其他房地產(chǎn)公司從A公司的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中借鑒，搞好企業(yè)項(xiàng)目成本控制工作，結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的具體情況制定合理的成本控制方案，提高企業(yè)的銷量。
第一章  緒論
1.1研究背景
二十世紀(jì)以來，隨著我國(guó)改革開放力度不斷加大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也得到了較大幅度的增長(zhǎng)。同時(shí)，城市化發(fā)展迅速也在一定程度上促進(jìn)了人民生活水平的提高，生活質(zhì)量得到保障，廣大人民群眾對(duì)居住料件的改善與提升有著較大的期望，因此，房地產(chǎn)企業(yè)有著很大的機(jī)遇。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，有著較廣的覆蓋面積，且房地產(chǎn)的良性發(fā)展有著重要作用。 隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)也逐漸上漲，政府為了控制各地的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)采取了增加稅收、限制購(gòu)買、增加信貸等許多措施，在控制房地產(chǎn)上漲的過程中，政府頒布了一系列控制房地產(chǎn)上揚(yáng)的政策，因此使得一些小型房地產(chǎn)無法繼續(xù)上漲，上市公司無法在市場(chǎng)上肆意妄為，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的信心產(chǎn)生了動(dòng)搖，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移。如今，各地房?jī)r(jià)漸漸理性設(shè)定，購(gòu)房者抱著再看看的心態(tài)，將注意力從房地產(chǎn)身上轉(zhuǎn)移到其他，這導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場(chǎng)占有額持續(xù)降低，由于購(gòu)房者數(shù)量減少，房地產(chǎn)內(nèi)卷化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，房地產(chǎn)的收益下降，流動(dòng)資金減少，占用資金增加，并且隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款政策的嚴(yán)格管控，政府在資金監(jiān)管上更加嚴(yán)苛，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，除了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本不斷增加外，開發(fā)成本中各種費(fèi)用類別隨著物價(jià)的上漲不斷增加，許多實(shí)力有限的企業(yè)，都會(huì)將資金和社會(huì)信譽(yù)度給有限的企業(yè)，伴隨著自身盈利的發(fā)幅度下降，也面臨著同類行業(yè)公司中的競(jìng)爭(zhēng)，生存空間變得極為狹窄。
A房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于20世紀(jì)后期，在行業(yè)領(lǐng)域中扮演著新成員的角色，資金較短缺，但只有在本省才有著一定的名聲和威望，相較于其他各地房地產(chǎn)巨頭們，A房地產(chǎn)資金水平、管控能力、運(yùn)營(yíng)水平與巨頭們有著很大的差距。但由于客觀原因，這些大差距難以在短時(shí)間內(nèi)趕超上。然而在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的過程中，可以充分利用自身的優(yōu)勢(shì)，去控制項(xiàng)目開發(fā)的成本，就可以在領(lǐng)域中不處于劣勢(shì)地位，這也對(duì)公司未來進(jìn)一步發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。根據(jù)國(guó)內(nèi)外成功的案例中，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)在控制成本上不僅需要降低原材料的價(jià)格，還需要從公司內(nèi)部管理中實(shí)現(xiàn)同步創(chuàng)新，以此來實(shí)現(xiàn)成本上的控制，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的高效低成本的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)提高效率與盈利。
1.2研究目的和意義
1.2.1 研究目的
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本的控制是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)工程管理當(dāng)中關(guān)鍵點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)工程從管理項(xiàng)目中的決策環(huán)節(jié)、計(jì)劃制定環(huán)節(jié)、實(shí)施招標(biāo)環(huán)節(jié)和建設(shè)投入環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資本的管控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要將控制投資嚴(yán)格地制定在計(jì)劃之內(nèi)，對(duì)待每個(gè)環(huán)節(jié)中存在的差異，要仔細(xì)且認(rèn)真地進(jìn)行對(duì)比分析，從而及時(shí)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)保障工程的盈利目標(biāo)。在工程開發(fā)過程中需要使資源配置最優(yōu)化，保障經(jīng)濟(jì)效益。以往的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為施工環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)成本控制最重要的環(huán)節(jié)，但這樣的認(rèn)知忽視了成本管控的整體性，前期決定、中期制定計(jì)劃、招標(biāo)，后期完工驗(yàn)收等階段都是成本控制中的重要環(huán)節(jié)。所以不少公司在成本控制方面的方略和技巧略微缺乏。伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷縮小的政策，房地產(chǎn)行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，大公司不斷兼并小公司，開發(fā)商利益不斷減少，因此為了實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)生存利益和高效盈利，一定要嚴(yán)格控制和限制項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行的整個(gè)過程中的成本，以此來實(shí)現(xiàn)高管理和高利益雙豐收的遠(yuǎn)大目標(biāo)。
1.2.2 研究意義
隨著我國(guó)房地產(chǎn)政策的不斷更改，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸丟失了原先所具有的優(yōu)勢(shì)地位，獲利能力迅速下降，不可能再次實(shí)現(xiàn)回報(bào)高的過去。土地的獲取是過去房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為了獲得土地優(yōu)勢(shì)，通常會(huì)在前期花較少的資金購(gòu)買土地，然而經(jīng)過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者開盤銷售來快速恢復(fù)資金的狀況早已過去，不可能在當(dāng)下階段實(shí)現(xiàn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金短缺，無法從成本上實(shí)現(xiàn)較好管控，企業(yè)能否在市場(chǎng)上繼續(xù)存活便成了一個(gè)禍患。
第二章  相關(guān)概念及項(xiàng)目成本控制方法概述
2.1 相關(guān)概念
2.1.1 項(xiàng)目與項(xiàng)目管理
項(xiàng)目是在一定時(shí)間范圍內(nèi)，以某個(gè)目標(biāo)為導(dǎo)向的所有的工作的總稱，常常應(yīng)用了理科以及工科相關(guān)的領(lǐng)域。例如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是以一個(gè)樓盤建設(shè)銷售為目的，進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等一系列工作。從概念上，項(xiàng)目又可以包含三層含義：首先，項(xiàng)目的時(shí)間性和空間性是客觀存在的，項(xiàng)目必須圍繞目標(biāo)來進(jìn)行開展的；其次，項(xiàng)目的完成是需要科學(xué)合理的管理來作為保障，必須對(duì)項(xiàng)目涉及到的財(cái)力、人力和物力進(jìn)行合理的分配以及管理，最終以較小的代價(jià)獲得更多的利潤(rùn)；最后項(xiàng)目是在一定的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的前提下才能達(dá)到最后的目的。
不同的項(xiàng)目之間是存在差異的，但是也有很多共同的地方，一般來說如下：
目的性。無論是在項(xiàng)目的任何一個(gè)階段都是有一定目的的。項(xiàng)目必須具備達(dá)到一定效果，實(shí)現(xiàn)功能性需求；另一方面是項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)必須要付出一定的成本代價(jià)，即項(xiàng)目的成本要求。
獨(dú)立性。每個(gè)項(xiàng)目都獨(dú)一無二，不可能存在項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)施原則、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等環(huán)節(jié)完全一樣的，項(xiàng)目之間的經(jīng)驗(yàn)和目標(biāo)可以模仿和借鑒，但無法完全照抄是。
整體性。項(xiàng)目的人力資源、目標(biāo)管理、成本管理、工程管理、質(zhì)量管理等都是相輔相成的有機(jī)整體，必須都在項(xiàng)目整體策略的框架下進(jìn)行，不能單獨(dú)進(jìn)行，是多種因素影響的結(jié)果。
項(xiàng)目成果的不可改變性。項(xiàng)目是無法重復(fù)進(jìn)行不斷向前推進(jìn)不可改變的，即使在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目偏離了設(shè)計(jì)或者項(xiàng)目目標(biāo)等意外情況，項(xiàng)目都不能推翻從來或者從頭開始，只能在后面項(xiàng)目繼續(xù)的時(shí)候進(jìn)行調(diào)整；項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)有且僅有一次機(jī)會(huì)，其成果存在不可改變性。科學(xué)合理的管理是項(xiàng)目成功實(shí)施的重要保障。項(xiàng)目管理指的是企業(yè)管理人員根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)，用先進(jìn)的理論、方法和技術(shù)，在高效管理的前提下，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)組織和合理安排，以達(dá)到按期保質(zhì)保量完成項(xiàng)目的目的，項(xiàng)目的順利實(shí)施離不開科學(xué)合理的管理。
2.2常見成本控制方法及選擇掙值法的原因
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面不斷進(jìn)步，方法不斷更新，目前比較成熟的成本控制理論主要包括價(jià)值工程理論、掙得值分析法理論、全過程控制理論、目標(biāo)成本控制理論、ABC分類分析理論。
2.2.1掙值分析法
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度和成本尤為重要，并且二者之間相互聯(lián)系，相互影響，如果進(jìn)度太快可能因趕工而產(chǎn)生過多的成本支出，進(jìn)度太慢則可能因拖延工期而增加成本開支，所以二者必須緊密結(jié)合采用掙值法理論進(jìn)行分析。掙值法特點(diǎn)是能將已執(zhí)行工期和成本情況進(jìn)行分析，針對(duì)存在的問題及時(shí)采取補(bǔ)救措施。以至于在未來的施工當(dāng)中不再犯錯(cuò)誤（如圖2.1）。 第三章 A房地產(chǎn)公司D項(xiàng)目成本控制概況 .................................. 18
3.1  A房地產(chǎn)公司D項(xiàng)目概況 .......................... 18
3.1.1 A房地產(chǎn)公司概況 ...................................... 18
3.1.2 A房地產(chǎn)公司D項(xiàng)目概況 ................... 18
第四章  A房地產(chǎn)公司D項(xiàng)目成本控制體系方案設(shè)計(jì) ........................... 25
4.1成本控制體系方案設(shè)計(jì)的基本原則 ................................... 25
4.2成本控制問題的針對(duì)性措施 .................................. 25
第五章  基于掙值法的 A 公司D項(xiàng)目成本管理優(yōu)化 ........................... 46
5.1掙值法在 A 公司建筑項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用 ............................ 46
5.1.1 D項(xiàng)目成本預(yù)算 ...................................... 46
5.1.2 掙值法核算項(xiàng)目成本 .................................... 46
第五章  基于掙值法的 A 公司D項(xiàng)目成本管理優(yōu)化
5.1掙值法在 A 公司建筑項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用
5.1.1  D項(xiàng)目成本預(yù)算
從A 房地產(chǎn)公司D項(xiàng)目最初做出的項(xiàng)目成本預(yù)算數(shù)據(jù)可以看出，預(yù)算成本約為47175.1萬元，這個(gè)費(fèi)用不僅包括了前期的拆遷、工程等成本以及后期的安裝、配套成本和項(xiàng)目完成過程中產(chǎn)生的管理、財(cái)務(wù)及后期的完稅成本等。其中的土地成本為11898.3萬元；前期涉及的工程成本約為3516.5萬元；安裝和相關(guān)配套的成本分別約為12479.3萬元、5737.2萬元，財(cái)務(wù)成本約為3300.6萬元；項(xiàng)目的管理成本約為5750.8萬元（包括工資、差旅費(fèi)、銷售費(fèi)和辦公費(fèi)等）；項(xiàng)目的稅務(wù)成本約為4392.4萬元（包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅及教育附加稅等）。
5.1.2 掙值法核算項(xiàng)目成本
5.1.2.1掙值法在工程項(xiàng)目成本管控中優(yōu)勢(shì)
在國(guó)際市場(chǎng)上，都普遍采用掙值法來進(jìn)行項(xiàng)目工程管理。這樣一來可以有效降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，從而提高項(xiàng)目的質(zhì)量。掙值法在國(guó)外也十分地受歡迎，它是美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)非常推崇的管理項(xiàng)目成本的一種方法，主要應(yīng)用于復(fù)雜的大型工程。在研究項(xiàng)目工程中的各個(gè)階段時(shí)，掙值法可以在曲線圖和表格中體現(xiàn)，依照項(xiàng)目要求，將實(shí)際和計(jì)劃相比對(duì)，可以有更直觀清晰的數(shù)據(jù)來提供給項(xiàng)目工程的負(fù)責(zé)人員，為接下來更好的項(xiàng)目決策奠定基礎(chǔ)。掙值法也可用在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的分析，通過對(duì)項(xiàng)目成本的預(yù)算，對(duì)施工過程中資金投入進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使項(xiàng)目工程在當(dāng)今房地產(chǎn)種類多變和資金流動(dòng)速度較快時(shí)有更強(qiáng)的適應(yīng)力，能夠滿足當(dāng)下需求。對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施狀況進(jìn)行客觀標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)價(jià)，可以迅速發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中存在的問題并采取相應(yīng)措施進(jìn)行整改，研究這些問題對(duì)項(xiàng)目工程不同影響程度，相應(yīng)做出糾正，以保證項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)既定目標(biāo)。
第六章 結(jié)語(yǔ)
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控及市場(chǎng)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，原來可能開盤就賣光，現(xiàn)在還需要爭(zhēng)搶客源，由此逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)。房地產(chǎn)公司的管理重點(diǎn)是內(nèi)部的成本管理，尤其是要通過內(nèi)部的成本管理來提高效率，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。通過整理相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合A房地產(chǎn)公司的實(shí)際項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，針對(duì)D項(xiàng)目的具體成本控制情況進(jìn)行分析。
論文創(chuàng)新點(diǎn)在于通過分析A公司D項(xiàng)目的成本控制過程，了解房地產(chǎn)行業(yè)成本控制情況，為房地產(chǎn)行業(yè)成本控制提供建議。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利點(diǎn)，必須在項(xiàng)目的全過程進(jìn)行成本控制，找到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制各環(huán)節(jié)中存在的問題，找到問題的根源并提出解決辦法。其他房地產(chǎn)公司從A公司的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中借鑒，搞好企業(yè)項(xiàng)目成本控制工作，結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的具體情況制定合理的成本控制方案，提高企業(yè)的銷量。
在寫作本論文的過程中，因?yàn)橹粚?duì)A公司的D項(xiàng)目進(jìn)行研究，可能沒有考慮到其他項(xiàng)目的具體情況，可能在某些方面并不適合其他企業(yè)，因此可能存在局限性。對(duì)當(dāng)前及未來房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制還應(yīng)進(jìn)一步調(diào)查研究，要結(jié)合企業(yè)之間的不同情況及具體項(xiàng)目的成本控制影響因素深入研究。
參考文獻(xiàn)（略）