本文是一篇企業(yè)管理論文，筆者認為房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，融資成為其發(fā)展過程中不可避免的環(huán)節(jié)，同樣也是其資本構(gòu)成的主要部分。在此情形下，房地產(chǎn)公司就不得不預防與應對不同的融資風險問題，而唯有做好融資風險的預防和處置工作，也才有可能實現(xiàn)房地產(chǎn)公司的健康可持續(xù)發(fā)展。
第一章緒論
1.1選題背景與選題意義
1.1.1選題背景
自住房制度變革開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，一度為國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了重大貢獻，其在對GDP的發(fā)展、稅款的增收起到直接作用的同時，也給社會增加了許多就業(yè)機會；然而另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大且回收期長，融資成為其生存發(fā)展必不可少的部分。受宏觀經(jīng)濟政策的影響，再加上國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，融資結(jié)構(gòu)不均衡、融資成本高、融資困難等融資風險逐漸顯現(xiàn)出來，且這一系列問題愈演愈烈。而房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”的提出，將為房地產(chǎn)行業(yè)的融資帶來進一步的挑戰(zhàn)。因此，如何降低融資成本、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道以及提高資金使用效率等成為房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問題。 H房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，投資規(guī)模大，且PPP項目眾多，需要墊付大量資金，在其內(nèi)源融資嚴重不足的境況下，資金缺口很大，融資成為其不得不面對的現(xiàn)狀。這無論是對H房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)信譽，還是對H房地產(chǎn)企業(yè)進行進一輪的融資，都將是巨大的挑戰(zhàn)。因此本文將以H房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)行業(yè)的代表，剖析其融資現(xiàn)狀以及面臨的重大問題，并針對性的提供改善舉措，以弱化其融資風險、優(yōu)化其融資結(jié)構(gòu)，促進公司長期可持續(xù)增長。
1.1.2選題意義
房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)鏈條涉及到多個行業(yè)，像建筑施工、鋼筋、水泥等眾多行業(yè)都受到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響，并且對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性很強。在此背景下，毫不夸張的說，房地產(chǎn)行業(yè)儼然已成為國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的壓艙石。
在國家宏觀融資環(huán)境的大背景下，環(huán)京限購政策的推行也對H房地產(chǎn)企業(yè)的銷售及回款產(chǎn)生了很大的影響；而針對房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”的落實將會為以H房地產(chǎn)企業(yè)為代表的房地產(chǎn)行業(yè)的融資帶來更大的困難。本文以H房地產(chǎn)企業(yè)為例，以融資理論為基礎，同時結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的融資特點，分別從其經(jīng)營情況、內(nèi)源融資、外部融資以及外部環(huán)境等各方面進行融資風險分析，以探究其存在的融資問題，并依據(jù)其呈現(xiàn)出的問題提出具體的應對方案，弱化其融資風險，改善其融資結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)信用，以促進H房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1國外研究現(xiàn)狀
（1）融資方式的研究
關于房地產(chǎn)融資方式的分析，國外許多學者針對不同的房地產(chǎn)企業(yè)進行了各式各樣融資方式的研究。Levy（2007）研究發(fā)現(xiàn)，對于初創(chuàng)型急需發(fā)展業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)，一般都會主動選擇負債，偏向于債務融資以擴大企業(yè)規(guī)模，而對于逐步發(fā)展成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)，則更多的偏好股權(quán)融資來滿足對資金的需求；SA.Bond（2006）選擇了一系列房地產(chǎn)公司并對其融資數(shù)據(jù)進行分析，研究表明相比股權(quán)融資方式來說，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)傾向于選擇債務融資。此外，從動態(tài)模型角度來看，在房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)序融資理論比權(quán)衡理論更為廣泛應用；LouisArchambaul（2012）對房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資方式進行了研究，發(fā)現(xiàn)信托融資為最佳的融資方式。與其他融資方式相比，信托融資不僅可以有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，而且對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展更加有利，因此在條件允許情況下，企業(yè)可以有偏向的選擇信托融資這一融資方式。
此外，Mwathi（2016）選擇了內(nèi)羅畢幾十家房地產(chǎn)公司5年的融資數(shù)據(jù)進行了分析研究，結(jié)果表明，抵押融資在內(nèi)羅畢房地產(chǎn)行業(yè)中最受青睞，是融資中最重要的資金來源，而權(quán)益融資則在各種投融資結(jié)構(gòu)中占有相對較少的份額；JianfuShen(2016)通過對我國國有房地產(chǎn)公司和非國有房地產(chǎn)公司的貸款比率進行了對比分析，研究表明國有房地產(chǎn)公司的貸款比例比非國有企業(yè)增長要快，且信貸市場通過債務融資對房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響十分顯著；JibinJose(2020)提出在融資過程中，對短期且急于完工的項目選擇債務融資，但債務融資相比股權(quán)融資來說，卻對企業(yè)產(chǎn)生較重的負擔；Manuel(2020)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資方案進行比較分析，結(jié)果表明銀行貸款在其中占據(jù)較大的比重，而過高的銀行貸款使得企業(yè)因此而承擔過高的融資成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)應適當調(diào)整銀行貸款的比例，以降低企業(yè)的融資成本。
第二章相關理論概述
2.1融資結(jié)構(gòu)理論
2.1.1靜態(tài)權(quán)衡理論
靜態(tài)權(quán)衡理論源自于MM理論，MM理論指的是在某種假設條件下，企業(yè)的價值水平與其融資方式是沒有關聯(lián)的。但由于其假設條件與現(xiàn)實條件相差甚遠，因此無法對現(xiàn)實中的融資選擇行為進行合理的解釋。而靜態(tài)權(quán)衡理論則修正了MM理論中不顧及稅收與財務困境成本等各種因素的缺陷，對債務人和大股東之間的利害關系進行了更深層次的剖析，在理論上證實了目標資本結(jié)構(gòu)的合理存在性，且公司價值水平也會在企業(yè)實現(xiàn)目標資本結(jié)構(gòu)時達到最佳。然而獲利能力更強的企業(yè)其財務杠桿水平反而更低，這與靜態(tài)權(quán)衡理論的中心思想相違背。
2.1.2動態(tài)權(quán)衡理論
由于靜態(tài)權(quán)衡理論無法對獲利能力更強的企業(yè)擁有更低的財務杠桿水平進行說明，也無法很好的說明某些制度對資本構(gòu)成的影響，并且對資本結(jié)構(gòu)與股票價格變化之間的關系也無法作出說明。因此，許多學者開始嘗試以動態(tài)衡量的視角對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)展開深入研究。動態(tài)權(quán)衡理論以資本市場半強式有效為前提，即在不出現(xiàn)市場信號不對稱的情境下，公司以價值最優(yōu)化的目標實現(xiàn)了籌資。而動態(tài)權(quán)衡理論則對靜態(tài)權(quán)衡理論中所提出的目標資本構(gòu)成作出了定義，在此基礎上，又另外考察了對調(diào)整成本的作用，并指出融資結(jié)構(gòu)將會動態(tài)的趨于目標水平，這在一定程度上解決了靜態(tài)權(quán)衡理論的不足，比靜態(tài)權(quán)衡理論有著更佳的說明力度。不過，當公司處在集中的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和弱的制度環(huán)境下時，其以價值最大化為目標而進行融資的假定前提條件卻并不成立。
2.2債務期限結(jié)構(gòu)理論
在企業(yè)對外進行債務融資活動時，對債務期限結(jié)構(gòu)的選取也是十分重要的。因為如果企業(yè)內(nèi)部選用了不合適的債務期限結(jié)構(gòu)，則往往會對公司的債務融資活動乃至財務安全形成負面的影響。所以，合理的債務期限搭配結(jié)構(gòu)對企業(yè)的發(fā)展和擴張至關重要。正因如此，許多國內(nèi)外學者都對企業(yè)債務期限結(jié)構(gòu)進行了大量的深入研究。目前比較有代表性的債務期限結(jié)構(gòu)相關理論有稅收理論、信息不對稱理論、權(quán)衡理論這三種理論。
2.2.1稅收理論
債務期限結(jié)構(gòu)中的稅收理論認為，稅率、利率的期限結(jié)構(gòu)和利率的波動性是對公司的債務期限選擇產(chǎn)生影響的最為顯著的三個因素，而企業(yè)選用的債務期限結(jié)構(gòu)不同，其所產(chǎn)生的稅務影響也就不相同。所以，從理論上來說，公司可以選用恰當?shù)膫鶆掌谙藿Y(jié)構(gòu)以使稅收效果達到最佳。
2.2.2信息不對稱理論
信息不對稱理論指出，公司的內(nèi)部人員比外部投資人掌握了更多的公司內(nèi)在信息，從而會產(chǎn)生公司道德風險問題以及投資人的逆向選擇情況，而此時公司可以通過對債務期限結(jié)構(gòu)的選擇來解決這些問題。信息不對稱理論具體又分為信號傳遞理論和流動性風險理論。信號傳遞理論指出，相比于短期債務，長期債務更有可能為一個公司帶來風險。也正因如此，財務狀況良好的企業(yè)將更偏向選擇短期債務，以向市場傳遞其財務狀況良好的信號，從而降低信息不對稱成本；流動性風險理論比較重視短期債務的流動性風險，該理論認為，對于信用等級較好的企業(yè)來說，其選擇短期債務所產(chǎn)生的不利影響要低于所帶來的預期利益，從而會更偏向于選擇短期債務市場；而資信評級較差的企業(yè)，則因為不被長期債務金融市場所接納，從而不得不需要承受短期債務的流動性風險，進而導致發(fā)行了更多的短期債務；對于信用風險等級介于上述上兩者之間的企業(yè)來說，由于其流動性風險的影響要高于所帶來的預期利益，所以這類企業(yè)通常會比較傾向于選擇長期債務。
第三章H房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析.................13
3.1 H房地產(chǎn)企業(yè)簡介..............................13
3.2房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀分析..........................13
第四章H房地產(chǎn)企業(yè)融資風險及成因分析..................22
4.1 H房地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析.................................22
4.1.1 H房地產(chǎn)企業(yè)財務績效指標分析............................22
4.1.2 H房地產(chǎn)企業(yè)財務杠桿系數(shù)分析...................28
第五章H房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理建議.....................35
5.1密切關注宏觀政策，及時做好戰(zhàn)略調(diào)整...........................35
5.2合理把控股債融資，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)......................35
第五章H房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理建議
5.1密切關注宏觀政策，及時做好戰(zhàn)略調(diào)整
通過對H房地產(chǎn)企業(yè)的融資相關指標進行分析發(fā)現(xiàn)，整體來說H房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有融資結(jié)構(gòu)滿足了企業(yè)發(fā)展的需要，給公司的發(fā)展帶來了巨大的資金來源，但與此同時也給企業(yè)帶來了更多的財務風險，影響了公司的良性可持續(xù)發(fā)展。本章節(jié)基于對H房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及相關財務指標的分析，針對從中所發(fā)現(xiàn)的問題，為H房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險的預防與處理提出相應的建議。
我國的金融市場起步較晚，目前，相關法律體系尚不健全，這對于房地產(chǎn)融資市場的監(jiān)督是十分不利的。在整個房地產(chǎn)融資過程中，各金融機構(gòu)為了降低壞賬比例，信貸條件變得越來越嚴苛，這對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了一定的限制。為了促進現(xiàn)代房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，政府及各大金融機構(gòu)也在隨著市場變化情形不斷做出調(diào)整，以盡可能兼顧企業(yè)的融資需求與金融機構(gòu)的利益。在此宏觀融資環(huán)境下，企業(yè)要時刻密切關注宏觀融資政策，做好戰(zhàn)略調(diào)整，以迎合政策導向，及時規(guī)避影響融資的不利因素，同時利用好自身優(yōu)勢方面，做到既滿足自身融資需求，又使企業(yè)的融資風險降到最低。 第六章結(jié)論與不足
6.1研究結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，融資成為其發(fā)展過程中不可避免的環(huán)節(jié)，同樣也是其資本構(gòu)成的主要部分。在此情形下，房地產(chǎn)公司就不得不預防與應對不同的融資風險問題，而唯有做好融資風險的預防和處置工作，也才有可能實現(xiàn)房地產(chǎn)公司的健康可持續(xù)發(fā)展。H房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，自成立以來，借助于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的東風迅速崛起，其規(guī)模不斷發(fā)展壯大，急速擴張的企業(yè)戰(zhàn)略確實在一定時期內(nèi)為其帶來了高額的利潤回報，但也由于其急速擴張造成的資金大量需求以及市場形勢與融資政策的變化等原因而導致其資金緊缺，產(chǎn)生了嚴重的融資風險問題。基于此種現(xiàn)實情況，本文結(jié)合了整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資背景具體分析了H房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及財務績效指標，此外還根據(jù)針對房地產(chǎn)行業(yè)最新發(fā)布的“三道紅線”政策對H房地產(chǎn)企業(yè)相應指標進行了分析，同時引入了Z-score模型對H房地產(chǎn)企業(yè)進行信用風險分析。最后發(fā)現(xiàn)，在伴隨著嚴苛的外部融資政策到來之時，H房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不均衡、償債能力不足、期限結(jié)構(gòu)不合理等融資問題就集中暴露。針對H房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的內(nèi)外部融資環(huán)境，H房地產(chǎn)企業(yè)應采取措施優(yōu)化其融資結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、充分發(fā)揮清欠部門的清欠作用，同時以風險管理視角建立一套風險預警指標體系，以提升融資風險的管控效果。
當然，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于行業(yè)自身的特殊性，深受宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，僅通過財務風險分析工具未必能完全應對好復雜多變的融資問題。房產(chǎn)企業(yè)在此基礎上，要結(jié)合行業(yè)的周期性及行業(yè)競爭環(huán)境，樹立正確的融資觀念，提高融資風險意識，科學有效進行融資籌劃，嚴把財務風險指標剛性；同時，對于融資預算的整個動態(tài)過程予以跟蹤并根據(jù)市場需求的變化適時做出調(diào)整，以維持投資收益率、融資風險、融資成本三者之間的平衡，增強企業(yè)收益能力，降低企業(yè)融資風險。
參考文獻（略）