緒 論

一、研究目的和意義
隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，現(xiàn)代城市居民的主要居住形式也由之前的分散性自建房屋轉(zhuǎn)變?yōu)橛砷_發(fā)商統(tǒng)一建設(shè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理的集中性小區(qū)，居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成為買房人在選購房屋時的重要考慮因素，由此可見小區(qū)的物業(yè)服務(wù)早已滲透到了現(xiàn)代城市居民的生活中。同時由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間特殊的“管理”關(guān)系，使得二者之間的摩擦不可避免，隨之而來的物業(yè)服務(wù)合同糾紛也呈逐年上漲的趨勢。以T 市某法院的案件統(tǒng)計情況為例（見圖一），2013 年該法院受理民事案件共計 6309 件，其中物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件共計 821 件；2014 年該法院受理民事案件共計 6732 件，其中物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件共計 1044 件。該法院 2014 年受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量同比增長 27.2%。我國物業(yè)制度體系的構(gòu)成經(jīng)歷了由邊緣化法規(guī)向核心性法律的轉(zhuǎn)變。當前，我國物業(yè)制度體系主要包括：《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》）以及其他的地方性法規(guī)等。雖然物業(yè)制度體系為解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛提供了法律依據(jù)，但是，由于法律的滯后性和局限性，在面對新型物業(yè)服務(wù)合同糾紛時，法律仍有其不完美之處。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主處于相對弱勢的地位。筆者從親自經(jīng)歷的此類案件中發(fā)現(xiàn)，當前的物業(yè)制度體系對于業(yè)主行使抗辯權(quán)的規(guī)定仍存有缺陷。而業(yè)主抗辯權(quán)的正當行使關(guān)系著物業(yè)糾紛的有效解決和社會秩序的穩(wěn)定。為完善我國的物業(yè)制度體系，更好的解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛，筆者以實證案例為素材，分析業(yè)主在抗辯權(quán)的行使過程中所凸顯的制度問題，并嘗試找到解決制度問題的途徑。深入探討業(yè)主的抗辯權(quán)，對于業(yè)主而言，可保護其正當行使抗辯權(quán)，維護自身的合法權(quán)益；對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，可以促使其提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大奠定堅實的基礎(chǔ)；對于司法實踐而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的利益平衡對于減少此類糾紛案件具有重大的促進作用，有利于維護公共利益和社會和諧。
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二、研究方法
首先，文獻研究法。通過閱讀專著、期刊論文和學位論文等，搜集和分析物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主抗辯權(quán)的相關(guān)資料，了解物業(yè)制度體系的現(xiàn)狀以及業(yè)主在行使抗辯權(quán)的過程中所存在的問題，了解當前的學術(shù)現(xiàn)狀以及未來的發(fā)現(xiàn)方向。對所搜集的文獻資料進行匯總和整理，總結(jié)爭議問題的主要學術(shù)觀點，為論文撰寫提供理論參考。其次，案例分析法。通過實踐收集真實案例，并對案例進行認真的研讀和篩選，以論文撰寫方向為基礎(chǔ)對案例進行分類，再次收集有關(guān)案例的相關(guān)實證資料。結(jié)合論文的撰寫思路，對案例進行再分析，發(fā)現(xiàn)當前業(yè)主抗辯權(quán)行使中所存在的具體問題，并探求引發(fā)問題的制度根源，以期從制度上加以完善。
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第 1 章 物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主抗辯權(quán)之理論探討

1.1 物業(yè)服務(wù)合同的基本理論
物業(yè)服務(wù)合同是簽訂合同的雙方當事人享有權(quán)利、履行義務(wù)的重要依據(jù)，是證明合同雙方物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系成立的重要憑證。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條、第十五條、第三十五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是指由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)服務(wù)事項所達成的書面協(xié)議。其內(nèi)容主要包括具體的服務(wù)事項、費用的收取、物業(yè)服務(wù)雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)的質(zhì)量標準、違約責任等等。《物業(yè)管理條例》第六條中規(guī)定了房屋所有權(quán)人的業(yè)主地位；《物權(quán)法》中沒有明確的“業(yè)主”界定，但是根據(jù)其中第六章的具體內(nèi)容，有學者認為業(yè)主即為“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”①；在《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第一條②中規(guī)定了專有部分所有權(quán)人以及合法占有專有部分的房屋買受人的業(yè)主地位。根據(jù)以上三種法律規(guī)定，實際占有房屋的所有權(quán)人必然為法律所規(guī)定的業(yè)主，但是，對于司法實踐中存在的其他幾種特殊情形，需要進行具體的分析：首先，專有部分的物業(yè)使用人，如承租人、借用人等。關(guān)于此類主體的權(quán)利和義務(wù)在《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十六條中加以規(guī)定，但是這些規(guī)定較為籠統(tǒng)，在實踐中，物業(yè)使用人是否為法律所規(guī)定的業(yè)主、是否享有業(yè)主的權(quán)利承擔業(yè)主的義務(wù)、能否作為業(yè)主參加訴訟仍存在諸多爭議。筆者認為，在該解釋第十六條中規(guī)定了物業(yè)使用人所涉及的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，其參照依據(jù)也為該解釋。這一點即肯定了物業(yè)使用人在法律上的“準業(yè)主”地位；同時，該解釋在第十六條第二款中對“準業(yè)主”的權(quán)利和義務(wù)作出了進一步的限定：即要受相關(guān)法律規(guī)定、業(yè)主委員會決定以及其與業(yè)主所約定的具體內(nèi)容的限制。所以，物業(yè)使用人是法律所規(guī)定的“準業(yè)主”，但是其權(quán)利和義務(wù)受到一定的限制，在法律限制之外發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛的，物業(yè)使用人可以以業(yè)主的身份參加訴訟。
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1.2 物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主抗辯權(quán)的基本理論
抗辯權(quán)是指“義務(wù)人就相對人行使的請求權(quán)，可以拒絕給付的權(quán)利。”①抗辯權(quán)是一種民事權(quán)利，它與“抗辯”②的主要區(qū)別為所歸屬的法律范疇不同，前者是屬于實體法，而后者屬于程序法。由于不同的民事權(quán)利行使之后可引起不同的法律關(guān)系的調(diào)整和變動，抗辯權(quán)又可區(qū)分為“永久抗辯權(quán)和延期抗辯權(quán)”③。雙務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)，是指“在符合法定條件時，當事人一方對抗相對人的履行請求權(quán)，暫時拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利。”④一般而言，在雙務(wù)合同中，一方當事人因為某一事由而行使自己的抗辯權(quán)，這一權(quán)利的行使會造成合同履行的中止，待抗辯的事由消失之后合同即可恢復(fù)履行，因而這一抗辯權(quán)屬于延期抗辯權(quán)。在雙務(wù)合同的履行過程中為了更好地保護合同當事人的合同利益，保障合同目的的實現(xiàn)，《合同法》根據(jù)履行義務(wù)的時間順序不同又對抗辯權(quán)加以分類，主要包括同時履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。（1）同時履行抗辯權(quán)①。這一抗辯權(quán)產(chǎn)生的理論根基為雙務(wù)合同中對待給付義務(wù)的相互依附性以及牽連性，同時，它作為一項民事權(quán)利進入立法領(lǐng)域的根本在于誠實信用原則。同時履行抗辯權(quán)的成立條件為：當事人雙方之間互相負擔合同債務(wù)；雙方債務(wù)已屆清償期；合同中對于債務(wù)的履行順序沒有約定；雙方均未履行債務(wù)。（2）先履行抗辯權(quán)②。在傳統(tǒng)民法的抗辯權(quán)分類中并不存在這一抗辯權(quán)，而是將其并入同時履行抗辯權(quán)的范疇之中。我國立法對這一抗辯權(quán)進行了規(guī)定，其立法依據(jù)主要為《合同法》。從《合同法》第六十七條可以看出，這一抗辯權(quán)的成立條件為：當事人互負債務(wù)；兩個債務(wù)有先后順序；履行時間在先的債務(wù)已到清償期；先履行債務(wù)方?jīng)]有履行自己的債務(wù)或沒有按合同約定履行自己的債務(wù)。
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第 3 章 物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主行使抗辯權(quán)之制度分析...... 27
3.1 業(yè)主行使抗辯權(quán)之立法制度缺陷.... 27
3.2 業(yè)主行使抗辯權(quán)之訴訟制度缺陷.... 30
3.2.1 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的舉證責任分配不合理 ...... 30
3.2.2 物業(yè)服務(wù)合同糾紛解決機制不合理，訴訟成本過高 ....... 30
第 4 章 物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主行使抗辯權(quán)之制度完善...... 32
4.1 物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主行使抗辯權(quán)之立法制度完善 ..... 32
4.1.1 完善建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度 ....... 32
4.1.2 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的范圍 ...... 32
4.1.3 明確“業(yè)主”的范圍 ..... 33
4.1.4 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標準...... 34
4.2 物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主行使抗辯權(quán)..... 35

第 3 章 物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主行使抗辯權(quán)之制度分析

3.1 業(yè)主行使抗辯權(quán)之立法制度缺陷
在前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過程中，業(yè)主沒有參與具體的選聘過程，也并未參與最終合同的訂立。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第二條明確限制了依“非物業(yè)服務(wù)合同當事人”所主張的抗辯，所以業(yè)主應(yīng)依據(jù)合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。為保證合同訂立的公平，保障業(yè)主在合同中合法權(quán)益，我國《物業(yè)管理條例》第二十四條②對物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)之分離原則以及公開招投標之選聘方式作出了提倡性的規(guī)定。此規(guī)定雖然在一定程度上避免了惡意串通選聘現(xiàn)象的發(fā)生，但是，由于對于選聘原則的規(guī)定為“提倡”，因而在實踐中缺乏強制性，在選聘物過程中形同虛設(shè)。大多數(shù)建設(shè)單位選聘時會優(yōu)先聘用本單位下屬的或者與本單位有利益關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選聘過程存在不公平現(xiàn)象，業(yè)主的合法利益存在較大的風險。《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同的到期情形，也明確了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行重新選聘的具體流程。但是由于小區(qū)業(yè)主的組織性較為松散，業(yè)主重新選聘在實際操作中困難重重。因而，最初的物業(yè)服務(wù)企業(yè)即與小區(qū)業(yè)主建立起長期的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，業(yè)主在這一關(guān)系中處于較為被動和不利之地位。一方面小區(qū)建設(shè)之初的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘存在不公平現(xiàn)象，不利于業(yè)主權(quán)益的保護；另一方面業(yè)主又難以通過行使重新選聘的權(quán)利來保護自己的合法權(quán)益。這一矛盾致使業(yè)主拒交物業(yè)費、不當行使抗辯權(quán)，影響正常的物業(yè)秩序。正如案例一，被告當事人認為原告不具有相關(guān)資質(zhì)，但又無法行使重新選聘的權(quán)利，故以非物業(yè)服務(wù)合同當事人為由抗辯，拒絕向原告履行交納物業(yè)費的義務(wù)。若要從根本上限制以并非物業(yè)服務(wù)合同當事人為由所行使的抗辯權(quán)，筆者認為應(yīng)該完善前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘制度，增強物業(yè)服務(wù)雙方之間的信任。
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結(jié) 語

物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主行使抗辯權(quán)的依據(jù)。同時，由于物業(yè)服務(wù)在時間上的持續(xù)性、在數(shù)量上的無法計量性以及業(yè)主支付物業(yè)費時間的不統(tǒng)一性，故業(yè)主的抗辯權(quán)種類僅包括同時履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在司法實踐中不斷增多，在相關(guān)制度構(gòu)建上的問題也日益突出。筆者選取的六個案例中，案例一至案例三中業(yè)主分別以非物業(yè)服務(wù)合同當事人、以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財產(chǎn)損失為由不當行使抗辯權(quán)；案例四至案例六業(yè)主分別以建設(shè)單位未交付房屋、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由正當行使抗辯權(quán)。通過對六個案例的分析，凸顯當前業(yè)主抗辯權(quán)的行使中主要存在立法制度和訴訟制度上的問題。為保障業(yè)主抗辯權(quán)的正當行使，解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛，筆者提出了兩方面的建議：一是在立法制度方面，應(yīng)盡快完善建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)、“業(yè)主”、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標準的范圍；二是在司法制度方面，應(yīng)合理分配物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的舉證責任，同時，還要完善相應(yīng)的糾紛解決機制。綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的增長為司法實踐帶來新的問題和挑戰(zhàn)，業(yè)主抗辯權(quán)成為解決這一糾紛的核心。本文嘗試將理論與實踐相結(jié)合，通過實證案例的分析，發(fā)現(xiàn)當前制度構(gòu)建中所存在的主要問題，并提出相應(yīng)的完善建議，以期推動制度的完善和實踐的發(fā)展。
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參考文獻（略）