引言

房地產行業一直是我國經濟快速發展的推動力，為了維護房地產市場交易的正常秩序，國家提供有力的法律保障是非常必要的。補償性賠償責任制度已經不足以彌補買房人在現實生活中遭受的權益損害，因此，商品房買賣合同領域引入懲罰性賠償責任制度具有必然性與必要性。在商品房買賣過程中，主要是商品房預售與交付兩個環節，存在著許多侵害商品房買房人合法權益的行為，這些追根究底是房地產開發商的違約行為或者欺詐行為導致的。由于我國商品房買賣領域中法律制度的不健全，消費者自我保護意思薄弱和開發商的比較優勢，買房人合法權益的保護亟待解決。只有加強保護房屋買受人在商品房買賣過程中的合法權益，才可以重塑房地產行業的和諧公正之風，營造良好的商品房市場交易環境，促進我國宏觀經濟穩步持續的發展，實現房屋出賣人與買房人的雙贏。世界各國對于消費者權益的保護大部分規定的對象是動產，很少涉及到不動產權益保護。但是對于不動產交易中，消費者權益保護有規定的國家，法律制度還是非常健全與完善的，很多值得我們借鑒。西班牙《消費者和使用者利益保護法》和《住宅法》相得益彰，保護居民的商品房買賣交易，體系完善。英國在二戰后頒布的《住宅法》對低收入家庭提供的住房實行控租政策。在1937年美國頒布了第一部關于不動產的法律。②日本早在1927年制定了《不良住宅地區改良法》與《不良住宅地區改良實施規則》，體現了日本對于不動產的重視。和動產相比，不動產標的額較大，涉及民眾的利.益較大，有些甚至關于整個家庭的幸福。但是，現實中不動產所有人往往處于劣勢地位，不懂得如何去保護自己的合法權益，或者國家并不夠重視對于不動產的保護，沒有相關的法律，給與很多不良動機商人以可乘之機，因此，一個國家要想建立完善的法律體系就不能不完善不動產領域的法律制度。與世界各國相比，我國城市住房改革起步較晚，但是發展比較快，在借鑒國外優秀法律制度的基礎上，結合我國的司法實踐與具體國情，逐步完善我國的不動產方面的法律，尤其是商品房買賣方面法律制度的建立與完善。
為了更好維護我國的市場交易正常秩序，建立統一、公平、競爭、穩定的市場交易環境，我國頒布了很多維護經濟秩序的法條。1993年的《消費者權益保護法》較早引入懲罰性賠償責任制度，第49條規定，經營者在商品或者服務交易過程中有欺詐行為，應該依據消費者請求增加賠償數額，即為其支付所有價款一倍。《消費者權益保護法》2013年進行了修改，第55條規定“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍;增加賠償的金額不足五百元的，為五百元。”◎相對于之前的第49條規定，新的法條增加了懲罰性賠償的數額，相當于“1+3”的賠償標準。更加全面保障了消費者的合法權益，懲戒經營者的不正當經營行為，起到法律威懾的作用。1999年《合同法》第113條明確了懲罰性賠償責任制度在合同法領域的適用，但是懲罰性賠償責任運用的前提基礎必須為交易一方存在欺詐行為。和前二個法律相比，2003年最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同糾紛解釋》)首次明確規定商品房買賣中的懲罰性賠償責任制度，使得法官在審判買賣合同糾紛案件具有明確的立法規定，可以直接加以適用，有利于增加審判結果的公民可接受性與預見性，有利于維護司法的公信力與權威性。但是隨著司法實踐的發展，該司法解釋關于懲罰性賠償責任的規定還存在著許多問題，包括適用范圍的局限性、適用條件上的不足以及賠償數額標準的模糊性的問題，本文將針對商品房買賣中懲罰性賠償責任的確定進行分析與研討。
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一、商品房買賣中懲罰性賠償的適用范圍

(一)懲罰性賠償責任的相關規定解讀
新修訂的《消費者權益保護法》第55條規定，經營者在商品或者服務交易過程中有欺詐行為，應該依照消費者請求增加其已付價款或服務費用的三倍，增加的數額達不到500元的按照500元計算。”本條文適用的前提條件是在商品或者服務的交易過程中一方存在著欺詐的行為，但是“欺詐”行為并不是箭品房買賣中存在的唯一違法行為，而且本條文里“商品”能否包含“商品房”，自《消費者權益保護法》1993年頒布以來就引發學界與司法界廣泛爭議。1999年《合同法》第113條第2款規定，經營者在商品或者服務交易過程中有欺詐行為，依據《消費者權益保護法》的相關規定追究其賠償責任。②該款條文把懲罰性賠償責任制度延伸到合同法領域，但是并沒有新的發展與突破點，也沒有明謫指出“商品”是否包括“商品房”，該條文適用的基礎條件也是一方存在著欺詐表現。《商品房買賣合同糾紛解釋》中有三個條文規定了懲罰性賠償責任在商品房買賣合同中的運用，具體包括以下三種情形：合同目的落空。該司法解釋第8條規定，出現以下情況之一，弓丨起房屋購買人不能依約取得房屋，購房人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求賣房人承擔不超過己付購房款一倍的賠償責任：一是商品房購買合同簽訂后，賣房人未告知購買人已經把合同約宰交付房子為第三人設定抵押權。
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(二)商品房買賣中懲罰性賠償責任適用的界定
根據相關部門聯合發布的《商品房買賣合同示范文本》，商品房的含義被界定為“商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋”。房屋出賣人通過公開拍賣、招標和協議轉讓形式取得了使用土地的權利之后，建造房子，再出售給買受人的房屋就是商品房。本文所提到的商品房不包括房改房、集資房、二手房、自建房等。②對于“商品房”是否為《消費者權益保護法》所稱之“商品”，有“商品說”與“非商品說”兩大觀點。“商品說”認為商品房是商品，開發商建造房屋住宅并在市場上進行公開的銷售，一供廣大消費者去購買居住，用以滿足居民居住生活的最基本的物質需要，具有商品的一般屬性，當然屬于其范疇。然而“非商品說”認同商品房是相對于一般商品來說較為特別的財產，沒有統一的生產標準，無法作為普通商品在市場上自由流通，而且商品房所有權的取得不是在商品房買賣合同成立生效的時候，必須要去房產局辦理所有權轉移手續才可以獲得所有權，這樣就不能像普通商品一樣在市場上自由流通，就算不上是商品。筆者認同“商品說”，雖然商品房所有權的取得不同于普通商品，但是不代表就不可以自由流通，現實中很多出現轉手二賣和一房數賣的情形，先不談合法與否，都是可以在市場上自由流通的表現，而且商品房買賣是居民為了生活居住需要、釆取等價有償方式購買了一種特殊商品，當然屬于商品，所以《消費者權益保護法》的懲罰性賠償責任規定當然適用于商品房領域，只不過司法解釋出臺之后，根據特別法優于一般法的原則，必須優先適用司法解釋，如果司法解釋沒有規定情形下才能適用一般法規定。
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二商品房買賣中懲罰性賠償的適用條件.........12
(―)主體要件........12
(二)主觀要素........13
(三)行為要件........14
(四)損害事實要件........15
(五)因果關系熟牛........16
(六)懲罰性賠償責任適用條件的完善........17
三、商品房買賣中懲勒性賠償數額的確定........23
(一)司法解釋中懲罰性賠償數額的規定與不足........23
(二)有關國家或者地區懲莉性賠償數額規定之借鑒........24
(三)我國商品房買賣中懲竊性賠償數額確定完善建議........27

三、商品房買賣中懲莉性賠償數額的確定

(一)司法解釋中懲罰性賠償數額的規定與不足
依據《商品房買賣合同糾紛解釋》第8條與第9條規定，房屋出賣人滿足法律規定的那五種特定情況時，購買人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求賣房人承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。①第14條規定，房屋實際面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%的情況下，房屋買受人同意繼續履行合同的時候，如果房屋的實際面積小于合同約定的面積，買受人可以請求房地產開發商雙倍賠償。第8條與第9條的懲罰性賠償數額規定是不超過已付購房款的一倍，即一倍以上兩倍一下;第14條規定的懲罰性賠償數額是非常明確的，即已付購房款的雙倍賠償金額。第8條與第9條給與法官較高的自由裁量權，依據案件的具體情況來判定最終的賠償數額。而第14條限制了法官的自由裁量權，如果出現法律明文規定的情況，法官必須依照法律規定作出判決，沒有商量的余地。因為在房屋實際面積小于合同約定面積且房屋實際面積誤差大于3%的情況下，買受人還同意繼續履行合同，買受人的現實損失不是一般的賠償購房款與利息就可以補償的。而且此種情況下，房地產開發商的行為也非常惡劣，利用房屋買受人信息不對稱、沒有專業測量知識的弱勢，獲取不正當的利益。如果不嚴懲，就不能體現立法宗旨，會導致其他房地產開發商也投機取巧，鉆法律漏洞，甚至會導致司法腐敗，破壞司法的公信力。這有利于更好維護房屋購買人的正當利益，保證市場公平正義秩序。
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結語

房地產開發商與購房人之間的民事糾紛層出不窮，不斷涌現出新的矛盾問題，現行的法律有必要定時修訂與完善。目前，我國明確適用于商品房買賣合同領域糾紛的法律就是最高院的司法解釋，是法院審理商品房買賣糾紛的首選法規。但是，隨著司法實踐的發展，現實生活中出現了更多的新問題，并不僅僅局限于司法解釋所規定的三種特定情形。因此，筆者結合我國的國情與現實問題，對該法律的適用做了三個方面的闡述與說明，并提出了個人的一些看法，但是適用范圍、舉證責任的分配、懲罰性賠償數額的標準的確定一直都是懲罰性賠償責任的重點與難點。筆者認為，我國現行司法解釋關于懲罰性賠償責任的適用范圍規定過于狹窄，不能包含現實生活中發生的所有情形，建議改善適用范圍的規定方式，采取混合式相對擴大適用范圍;開發商欺詐情形下舉證責任歸于購房人，這對于處于弱勢地位與信息不對稱的買受人來說無疑難度很大，建議采取過錯推定責任原則，同時放寬主觀要件認定，可以把重大過失納入主觀要件中;統一懲罰性賠償數額的確定標準，考慮多方面因素，同時處理好與補償性賠償數額的比例關系。懲罰性賠償責任彌補了補償性賠償責任的不足與缺陷，給房地產開發商以警示的作用，以便于司法秩序的維護，減少違法行為的發生，維護商品房交易市場的環境。我國懲罰性賠償責任法律制度的進步是顯而易見的，發展前景也是值得期待的，相信我國的法律會不斷地完善以適應復雜多變的現實需要。
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參考文獻(略)