第一節  業主自治概況

從我國大陸現行法律法規分析業主的含義：最早使用“業主”概念的是1996 年我國發改委發布的部門規章《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（現已失效），該辦法第 6 條涉及“業主管理委員會”的規定。之后 1997年原建設部發布《關于加強公有住房售后維修養護管理工作的通知》，該通知不僅使用了“業主”概念，而且進一步規定了業主自治的相關內容。2003 年國務院《物業管理條例》第六條則明確界定業主為“房屋的所有權人”，2006 年《物權法》將業主的身份以法律形式確定下來。 從建筑物區分所有權概念來分析業主的含義：根據最高院關于審理建筑物區分所有權糾紛司法解釋第一條的界定，業主與建筑物區分所有權人同義。1隨著我國福利型住房轉為商品化住房制度以及城鎮化進程的加速，建筑物區分所有權制度是一種社會需求很高的新型物權。我國 2007 年 3 月通過的《物權法》專章規定了“業主的建筑物區分所有權”，不僅把“業主”的身份以法律這種高效力的形式確定下來，而且設置了業主自治的“格局”——由業主大會制度來實現業主自治。人們購買了某小區的商品房并在房地產權證上登記為所有權人，便成為了小區的業主。于是產生一個問題：城市小區能否仍由國家通過行政力量統籌安排小區治理？小區是否需要業主自治？以下通過分析業主的居住形態、房屋產權的私有化、城市治理以及基層民主等四大方面來闡述業主自治產生的原因，體現出業主自治的必要性。人們應該珍視業主的身份，積極投入到小區業主自治，這是法律賦予的一份權利。 

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第二節 業主大會概況 

我國《物權法》和《物業管理條例》雖然設計了業主大會制度用于實現業主自治，但設計的內容卻很粗淺，僅對業主大會會議的形式、議事規則、執行機構業委會的相關職責等問題做了相應規定。但立法未明確業主大會會議是否系業主意思決策機構；未明確業主大會是否系我國業主管理團體的名稱；未明確業主大會是否系獨立于業主的自治團體組織。以上不明確的內容需要具體進行分析。《物業管理條例》對業主大會會議的會議形式、議事規則等內容均有細化的規定：業主大會會議分為定期和臨時會議，會議形式可以采取集體討論和書面征求意見，會議決定的表決方式采取少數服從多數的“過半數”以及“2/3多數決”方式。 業主通過業主大會制度實施自治的過程是這樣的：業主們通過業主大會會議對于小區自治過程中的重大事項進行商議，形成一項項意思決策；業主決策之后再交給執行機構業委會，于是我們在業主自治過程中常常見到業委會的身影：一是對外參與訴訟，查看相關司法案例，業委會作為原被告積極參加了多種類型的速速，例如開發商、物業公司等的民事糾紛，與相關行政職能部門進行行政訴訟。二是對外作為合同當事人簽訂協議，例如新聘或解聘物業服務公司的委托合同，維護小區公共設施與建設單位簽訂的建筑合同。所以看到，業主自治的過程是很流暢的，先是決策后是執行。所以我們不能將業主大會會議僅僅理解是一種會議形式，其更多的體現為一種業主意思決策機構，類似于公司法人中的股東大會。

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第二章  我國業主自治的發展與現狀 

 

第一節  業主自治的三個發展階段 

業主自治是有其發展過程的。在業主自治的實踐過程中，隨著整個外部制度環境和業主個人法治意識的調整與變化，業主逐步認識到業主自治的價值與魅力所在，業主通過自治追求的權益也在不斷提升。主要表現為以下三個發展階段：即建筑物區分所有權之物權、業主自治權和公民權。這三個階段對于業主而言是是一個逐步成長的發展過程。通過以下深入解析，我們能夠體會到業主自治的價值與魅力，并了解目前我國的業主自治的現狀，提出問題并找到切入點解決問題。這是業主自治的最初階段，當業主與開發商簽訂《商品房買賣合同》時，業主的消費權益予以體現。業主的消費權益是指業主作為消費者在購買房屋時所享有的基本權益，這份消費權益注意體現的是物權中的建筑物區分所有權。 住房這種商品非常特殊，不僅價值不菲，可能會消耗業主及其家庭幾乎一生的積蓄，而且房子質量很難一時獲得檢驗，需要較長的時間才能逐漸獲得證實和確認。從業主維權的實踐來看，業主的消費權益遭受到侵害往往體現在以下方面：房產商在賣房階段對業主存在欺詐，例如預售房屋階段存在虛假宣傳、銷售房屋時設置各種“霸王條款”合同、交付房屋時嚴重延期，另外還有業主入住之后發現所購房屋面積縮水，且存在其他房屋質量問題等。因為涉及的是業主個人的房屋專有所有權，業主在這個階段維權意識很強，往往通過與開發商不斷調解，若調解不成則會選擇仲裁或訴訟等方式維權。這個維權的自治過程也是在鍛煉業主自治意識和民主意識的過程，與之前我國實行住房公有制福利分房時相比較，那時候的老百姓不會有此種自治意識，而是完全依靠國家行政力量管控。 

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第二節  業主自治的現狀——以業主大會為切入點

改革開放以來，國家試圖從經濟和社會生活中退出，但由于國家權力長期以來對經濟和社會生活的深入，業主已習慣全能型國家的存在，造就了業主的被動性、依賴性和惰性。現在房屋私有化后，業主對于法律所賦予的建筑物區分所有權感到陌生，僅珍惜其享有的房產專有所有權，而對共有所有權以及成員權是沒有感情的。縱然物業的公共部位出了問題，只要不直接影響到該業主利益，他們照樣“只掃門前雪”。 業主與物業服務企業簽訂委托合同，花錢購買并享受物業服務，但業主的自治觀念卻沒有同步轉變，仍習慣接受別人管理，享受他人奉獻，缺乏自治愿望，匱乏公共意識。在城市小區業主自治過程中，業主普遍缺乏積極性與熱情，錯誤地認為物業管理工作是物業服務企業的事情，與業主毫無關系，對業主大會的召開態度漠然，當小區業委會計劃召開業主大會對小區某些事務進行討論表決時，有些業主即便看到了業主大會的召開通知也不會積極參加，導致一些待決事項往往因為票數問題而難以形成決議。 其次，政府雖然在簡政放權方面做了很多努力以積極構建服務型政府，但不可否認的是某些職能部門仍用行政的慣用思維來治理城市，對于業主自治這種新型社會治理方式還沒有很好的理解和運用。物權法等相關法律已經明確了職能部門有行政指導和監督的義務，可見小區業主自治離不開政府的力量。但實踐中仍然存在：對于業委會運作中遇到的現實困難和矛盾，相關職能部門未能及時介入指導、調解。對于小區的公共收益、專項維修基金的收支及使用情況等，街道、相關行政職能部門應未能有效實施監督。 

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第三章 業主大會自治職能未能顯現的原因......16 

第一節 法律方面的原因...........17 

一、立法未明確業主大會的民事主體地位....17 

二、《民法通則》二元民事主體結構缺陷....17 

第二節 非法律方面的原因.........18 

第四章 業主大會民事主體地位的探索與構建....22 

第一節  探索業主大會民事主體地位 ........22 

一、不同國家和地區的立法模式....22 

二、我國業主大會民事主體地位的路徑選擇..........23 

第二節 構建我國業主大會法人化...........24 

一、各地業主大會法人化的探索....24 

二、明確業主大會法人化的必要性和可行性..........25 

三、業主大會機構模式的設想......28 

 

第四章 業主大會民事主體地位的探索與構建

 

業主大會的民事主體地位在業主大會制度中是一個基本問題，也是我們必須直面的問題。首先，我們應該分析世界不同國家和地區關于業主自治團體的立法模式，以發展開放的態度從中吸取經驗為我國所用。再根據我國的客觀情況來探索我國業主大會民事主體地位的路徑選擇，主要分析賦予業主大會法人化或賦予非法人團體兩種路徑的利弊。最后從我國各地業主大會法人化探索的客觀情況出發，以及分析業主大會法人化的必要性和可行性，筆者認為應該賦予我國業主大會法人的民事主體地位，并在此基礎上提出具體業主大會機構模式的設想。  

 

第一節  探索業主大會民事主體地位  

 

一、不同國家和地區的立法模式 

各國關于業主團體組織的立法例歸納起來主要有三種模式，即具有法人人格團體的模式、不具有法人人格團體的模式和折衷式的法人人格模式。考察分析各國的立法例將有助于拓展思路，為我國業主大會的民事主體地位提供寶貴的借鑒。 法國 1938 年的《有關區分各階層不動產共有之法律》系建筑物區分所有權的單行特別法，該法律只有 14 個條文，但其具有重要的法律地位。該法律也具有明顯的缺陷，主要表現在：第一、該法律規定業主團體組織自愿決定是否成立，其成立不具備強制性。第二、因為法國法上特別注重個人所有權，小區建筑物的改良需要獲得全體區分所有權人的同意才能開展，這就極大限制了業主團體組織的職能。因此 1965 年法國的《住宅分層所有權法》第 14 條修改了1938 年的《有關區分各階層不動產共有之法律》，明確業主團體組織的名稱為“協同管理團體”，其享有法人人格。 

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結 語

 

城市治理逐步向小區業主自治轉變是世界趨勢，也是我國構建社會發展和管理新格局的關鍵所在。法治社會更應該尊重業主自治，預留業主自治的充分空間，充分挖掘業主自身的自治潛能。我國立法應明確業主大會的民事主體地位，構建業主大會法人化道路，這已成為城市治理方式研究中重大而緊迫的現實課題。 

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參考文獻(略)