（一）租賃合同糾紛案件基本情況

筆者主要通過“中國裁判文書網”進行案例檢索，對全國租賃合同糾紛案件進行檢索、篩選與統計。筆者在“中國裁判文書網”中以“租賃合同”作為檢索關鍵詞，便于囊括所有與租賃合同相關的案件；將裁判文書選擇為僅包括“判決書”，排除了裁定書、決定書，有助于更準確的定位租賃合同案件中的實體問題，篩除與實體問題無關的程序性問題；考慮到“中國裁判文書網”的開通時間2，同時也是為保證檢索結果的時效性，筆者將時間范圍限定為 2013 年1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日；在案由方面，筆者將案由限定為民事案由中的租賃合同糾紛，排除了僅在判決書全文中涉及租賃合同但并非屬于租賃合同糾紛的案件。此外，為保證筆者的檢索能夠全面客觀反映我國租賃合同糾紛案件的整體情況，筆者沒有對法院層級進行限定，法院層級中包括了最高人民法院、各高級人民法院、各中級人民法院以及各基層人民法院。通過以上檢索筆者共檢索到案件 113190 個。筆者共選取了三個角度對檢索結果進行分析：案件地域分布、案件案由分布、原告身份比例，從不同的側面總結租賃合同糾紛案件的基本情況。從租賃合同糾紛案件地域分布來看，我國租賃合同糾紛案件顯現出分布不均衡的現象，65.31%的租賃合同糾紛案件集中分布在十個區域：江蘇省、浙江省、北京市、廣東省、山東省、上海市、河南省、河北省、四川省以及遼寧省，其中江蘇省和浙江省更是典型的租賃合同糾紛頻發地區，分別占據了租賃合同糾紛案件的 11.3%和 9%。不難看出，這些地區均為經濟較為發達的地區，越是經濟發達的地區越涉及到租賃關系的建立，而大量的租賃關系的建立必然引發大量租賃法律關系的產生，從而導致租賃合同糾紛案件數量的攀升。經濟較為落后的中部或偏遠地區如黑龍江省、山西省、青海省以及海南省，租賃合同糾紛案件數量較少，分別僅占總案件數量的 0.7%、0.65%、0.37%和 0.36%。 

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（二）租賃合同糾紛相關問題的提出 

根據以上數據分析結果，筆者發現通過總結原告訴訟請求高頻詞，可以進一步整理出高頻詞背后存在的租賃合同糾紛相關問題。這些問題雖然法院或依據現行法規定或依據法官自由裁量權做出了裁判，但在租賃合同相關理論上仍頗具爭議。在出租人出賣房屋的情形，房屋承租人根據《合同法》第二百三十條規定，有權主張優先購買權，在房屋存在其他共有人時，按份共有人根據《物權法》第一百零一條規定，有權主張優先購買權。因此，交易實踐中常出現房屋共有人和房屋承租人均主張優先購買權的情形，產生了房屋共有人優先購買權和房屋承租人優先購買權的競合問題。優先租賃權糾紛的產生主要源于雙方當事人在租賃合同中約定了優先租賃的條款，但實踐中當事人關于優先租賃權的約定往往只有簡單的一句“租賃期間屆滿時承租人享有優先承租權”，甚至一些當事人在租賃合同中沒有約定的情況下，也向法院主張其享有優先承租權。在當事人就優先租賃權問題發生糾紛并形成訴訟時，法院一般按照當事人約定進行裁判，但由于當事人約定模糊，在處理優先承租權的行使要件、行使方式和救濟途徑方面，法院往往面臨無法可依的困境。 

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二、   房屋承租人優先購買權和房屋共有人優先購買權的沖突 

 

在筆者檢索的案例中，承租人作為原告提起訴訟時，其訴訟請求中出現較為頻繁的關鍵詞之一為優先購買權，這其中又有一部分涉及到房屋承租人優先購買權和房屋共有人優先購買權的沖突。房屋承租人優先購買權是指在出租人在房屋租賃關系存續期間出賣租賃房屋的，承租人在同等條件下享有優于第三人的優先購買權。房屋共有人優先購買權包括按份共有人優先購買權和共同共有人優先購買權。按份共有人優先購買權是指在按份共有人出讓其財產份額時，其他按份共有人在同等條件下享有優先購買的權利。共同共有人優先購買權是指共同共有人在共同共有財產分割后出賣自己所分財產時，如果其出賣財產與其他共同共有人所分財產為一個整體或配套使用，其他共同共有人在同等條件下享有優先購買的權利。房屋承租人與房屋共有人均享有優先購買權，因此實踐中存在二者發生沖突的情形。 

 

（一）房屋承租人優先購買權和房屋共有人優先購買權沖突的認定 

在租賃房屋轉讓的情形，房屋承租人與房屋共有人均享有房屋優先購買權，此時房屋承租人優先購買權與房屋共有人優先購買權發生沖突，產生競合問題。我國《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）第二十四條第一項規定，在房屋共有人行使優先購買權的情形下，人民法院不支持房屋承租人主張優先購買權。但理論上對二者沖突的認定以及對該法條的理解仍有爭議。在房屋承租人與房屋共有人之間的優先購買權沖突認定方面，理論界共有三種明確觀點。第一種觀點認為在二者競合時，房屋共有人優先購買權優先，即房屋共有人主張優先購買權的情形下，房屋承租人行使優先購買權的主張不被支持，這也是我國現行法所持觀點。但這一觀點內部在論證房屋共有人優先購買權優先的理論依據和法理支撐方面存在差異：一些學者從基礎法律關系性質的角度論證房屋共有人優先購買權優先的正當性，認為房屋共有人的優先購買權來源共有，共有屬于物權關系，因而房屋共有人優先購買權具有物權屬性。

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（二）房屋承租人與房屋共有人優先購買權沖突方面司法裁判規則整理 

在房屋共有人優先購買權和房屋承租人優先購買權發生沖突與矛盾時，法院依據《房屋租賃司法解釋》第二十四條第一項，不支持房屋承租人的優先購買權請求。 在蘇志成與沈陽市土產總公司房屋租賃合同案件2中，上訴人認為被上訴人向鯤鵬房屋開發公司出售涉案房屋時未通知上訴人，其優先購買權受到侵害。法院認為涉案房屋系鯤鵬房屋開發公司為土產皇姑分公司安置的回遷房屋，鯤鵬房屋開發公司交納補償后，雖然涉案房屋未能辦理房屋權屬證書，但被告與鯤鵬房屋開發公司應為涉案房屋的共同事實物權人。因此，鯤鵬房屋開發公司在于被告簽訂《房屋轉讓協議》前，其已成為涉案房屋事實共有人，依據《房屋租賃司法解釋》第二十四條第一項，在鯤鵬房屋開發公司行使優先購買權時，原告作為涉案房屋的承租人對該房屋沒有優先購買權。因此，法院不支持上訴人認為被上訴人侵害其優先購買權的主張。在房屋共有人優先購買權和房屋承租人優先購買權競合問題上，理論界共有三種觀點，即房屋共有人優先購買權優先、房屋承租人優先購買權優先以及對競合問題的否定。法院裁判采取房屋共有人優先購買權優先的觀點。筆者認為解決二者的競合問題應首先承認沖突問題并非當然存在，接下來再探討解決二者沖突的方法。

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三、   優先承租權的法律規制 ......... 15 

（一）優先承租權的法律性質 ..... 15 

（二）優先承租權的立法定位 ..... 16 

（三）優先承租權方面司法裁判規則整理 ......... 17

（四）優先承租權法律規制方式的設想 ..... 18 

四、   抵押權實現時承租人的保護 ......... 22 

（一）抵押權與租賃權的沖突 ..... 22 

（二）抵押權與租賃權沖突方面司法裁判規則整理 ......... 23 

（三）抵押權實現時承租人保護措施的設想 ..... 24 

五、   租賃權讓與與租賃物轉租 ..... 27 

（一）租賃權讓與與租賃物轉租的區分 ..... 27 

（二）租賃權讓與法律關系的調整模式 ..... 28 

 

五、   租賃權讓與與租賃物轉租 

 

在筆者檢索的案例中，出租人作為原告的訴訟請求中出現的較為頻繁的關鍵詞包括租賃權讓與與租賃物轉租。我國立法對于租賃權讓與與租賃物轉租這兩個概念并沒有進行明確的區分，忽視了對租賃權讓與的立法規制，引起了當事人的混淆和法律適用過程中的不便。因此，有必要從理論層面與法律適用層面，就租賃權讓與與租賃物轉讓進行辨析。 

 

（一）租賃權讓與與租賃物轉租的區分 

租賃物轉租是指承租人在租賃合同有效期內將租賃物出租給次承租人使用、收益的情形；租賃權讓與是指承租人將其在租賃合同剩余期間的權利義務全部轉讓給第三人的情形。在租賃物轉租與租賃權讓與的區分方面存在著“同一論”和“區別論”兩種觀點：“同一論”認為二者沒有區別，該觀點的代表學者為日本學者我妻榮，他認為租賃物轉租是創設取得，租賃權讓與是移轉取得，二者具有相同的性質且都依賴于出租人的同意，產生的效果相同，因此應當同等看待。1“區別論”認為租賃物轉租有別于租賃權讓與，當事人的權利義務不同，應當予以區分，該觀點為我國的主流觀點。 筆者認為應該明確界分這兩個概念。租賃物轉租是指，承租人在租賃合同的有效期內將租賃物出租給次承租人使用、收益的情形；租賃權的讓與是指，承租人在租賃合同有效期內將其在租賃合同剩余期間的權利與義務完全轉讓給第三人的情形。租賃物轉租與租賃權讓與的共同點在于均需取得出租人的同意或認可后才對出租人產生法律效力。二者最大的區別是法律后果的不同：在租賃物轉租中，承租人仍是原租賃合同的當事人，同時是次承租人的出租人，其仍要承擔原租賃合同的義務；在租賃權讓與中，受讓人成為租賃合同新的當事人，雙方繼續原租賃合同的合同關系，出讓人即承租人退出原租賃合同，不再承擔原租賃合同義務，即承租人將其在原租賃合同的權利義務關系概括轉讓給第三人。此外，二者的合同客體不同，租賃物轉租的客體是租賃物，租賃權轉讓的客體是租賃合同的權利義務。因此，租賃物轉租與租賃權讓與為兩個存在明顯區別的概念，立法上對租賃權讓與概念的忽略容易引起司法實踐對二者的混淆，從而影響對租賃權處分的效力判斷。 

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結   語 

 

本文提出了租賃合同糾紛中的五個問題，為解決這五個問題展開思考，為完善租賃合同相關法律制度提出建議。在房屋承租人優先購買權和房屋共有人優先購買權沖突方面，應在明確該沖突并非當然存在的前提下從解釋論角度確立共有房屋轉讓時的房屋共有人優先購買權制度；在優先租賃權法律規制方面，應將優先承租權定位為約定權利，從立法層面對優先承租權的行使條件、行使方式和救濟途徑進行規制；在抵押權實現時承租人的保護方面，通過對《物權法》第一百九十條第二句進行解讀論證抵押權實現時租賃權并非當然除去，在具體措施上確立寬限期規則、知情權規則以及抵押權實現時的承租人優先購買權；在租賃物讓與與租賃物轉租方面，應明確租賃物讓與與租賃物轉租的區別以及租賃權讓與法律關系的調整模式，完善房屋租賃權讓與制度；在住宅用房租賃相關法律制度方面，應以保護承租人合法利益為立法宗旨設計住宅用房租賃法的相關制度，采取限制出租人權利、提高承租人地位的具體措施。希望通過以上結論能夠為促進租賃合同相關立法的完善和裁判的進步貢獻自己的力量。

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參考文獻(略)