1.1 業主委員會的產生 

近代的“物業管理”起源于 19 世紀 60 年代英國，在 20 世紀 80 年代初期，才從香港傳入內地。從上世紀九十年代開始，我國的城市建設發展情況迅速，投入開發建設的住宅小區規模越來越大，小區內業主的數量也越來越多，要想管理好此類新興的社區，一方面要依靠政府的外部行政管理，另一方面還得依靠業主內部的自治管理。因此由所有業主參加而形成的業主大會就成為業主自我管理的最高的自治管理機構。但是由于召開業主大會耗時、費力、開支增加，因此不可能時常召開，這就需要成立一個處理日常物業管理事務的常設性辦事機構，這就是我們所說的業主委員會。 

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1.2 業主委員會的概念 

在實踐中不斷的探索之下，社會各界對業主委員會的概念的表述仍然不一樣，但區別并不很明顯。分析各界對業主委員會的概念的不同理解以及物業管理條例中的一些規定，可以經過總結而得出：業主委員會是經過了業主大會非常嚴格的選舉而產生的，同一個小區內的業主代表構成了一個業主委員會組織，在經過房地產行政主管部門的登記以后，在平時通過對小區的各種活動進行管理，對業主們的合法的、正當的權益進行保護，業主的希望和請求也由業主委員會負責向社會各方反映，并且負責對物業服務企業如何展開正常的、合理的運行活動進行監督。［1］小區的中全體業主對物業享有的所有權是業主委員會的權利基礎，其代表著這個物業之內的全部的小區業主，對外、對內行使與本物業有關聯的所有重大的事項的監管權。同業主委員會有關一些制度的執行程度，關系著業主大會是不是能夠順利的進行以及小區內全體業主的基本權利能否實際進行行使，在業主自治活動的工作中占有非常重要的地位。 業主委員會所享有的法律地位，及其是不是具有起訴和應訴的主體資格的問題，在我國的司法實踐中是一個尚有爭議的問題。我國的《物業管理條例》中對業主委員會的概念并沒有給出確切的定義。在我國的《物業管理條例》之中，第十五條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構，履行以下職責（1）召開業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（4）監督管理規約的實施；（5）業主大會賦予的其他職責。” 第十六條規定：“業主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會中推選產生。”有關業主委員會的內容只有在這兩條中做出了大概的說明。在《物權法》實施之前，因為《物業管理條例》在這一問題上沒有作出準確的劃分，在法院的審判實踐之中，其只能自由裁量。有一部分法院承認業主委員會享有為業主們的共同利益而起訴或應訴的權利，另一部分法院在這個問題上則持否定觀點，造成了司法上比較嚴重的不統一的后果。不僅使社會大眾感到迷茫，也讓法官們在裁量上感到為難和困惑。雖然如此，我們翹首期盼的《物權法》對業主委員會的主體地位的問題依然沒有給出明確規定，從實施后的司法實踐中來看，不同的法院對此肯定或否定的混亂現象仍然存在。［2］因此，對于業主委員會法律地位問題的深刻探究具有著非常重要的現實意義。 

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第 2 章  不同國家和地區的業主委員會法律主體地位概述及比較 

 

每個國家和地區在法律法規中對業主委員會主體地位的規定都各不相同，本章就是針對不同國家和地區進行了概述，并且結合我國情況進行了比較。 

 

2.1 各國業主委員會概況 

在美國的生活中，公寓的業主委員會也被稱為理事會(BOARD)。小區這個“公司”的生存與業務通常都是由理事會來操做的，聘用的物業服務企業則是這個“公司”的總經理。如果業主買了公寓的一個或兩個單元，那也就是相當于成為了這個小區公寓的股東之一了。 開發商從新公寓開盤這天開始享有兩年擔任業主委員會主席及別的職務的權利，也可以指定代理人來擔任。也就是說，開發商可以在兩年的時間里充分掌控這個公寓的運作，這兩年中他依然可以作為大股東而擁有對這里的所有產權。 美國的司法部門批準的公寓銷售計劃書中，［8］其中有一條指出：開發商只要還有 1％的單元(非自用)在出售，業主委員會中就有開發商或其代表的一席之地；但如果是留作自己使用，那么他只能算是業主之一，和其他業主一樣只有選舉權和被選舉權。德國把業主委員會叫作為“管理人”，是一個沒有權利能力的團體也就是所說的非法人團體，《住宅所有權法》是德國業委會的代表。在德國的法律中，全體區分所有權人會議和業主委員會都是不具有法人資格的。德國的《住宅所有權法》第 27 條第 2 款規定:“管理人得以全體住宅所有權人的名義為下列行為，并對其發生效力：（1）于住宅所有權人共同事物范圍內，請求、受領及清償負擔與費用額；（2）履行或受領與共有物的長期管理有關的支付或給付；（3）接受對以全體住宅所有權人自己名義的意思表示及送達；（4）采取確保期間或防止其他法律上不利的措施；（5）基于住宅所有權人的決議的授權，在訴訟上或訴訟外主張請求權。”

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2.2 我國部分地區的業主委員會概況 

香港雖是我國的特別行政區之一，但由于受到英美法系和傳統中華法系的歷史影響它的法律制度與大陸存在著一些不同之處。香港地區在隨著在實際的生活中對物業管理不斷改進和改革的需要，關于業委會的立法也在一步步的完善。1993 年頒布的《建筑物管理條例》中有一條規定：“全體區分所有權人即業主組成的團體具有法人資格，并賦予了其當事人能力”。［12］香港對于業主委員會法人資格的承認的法律條文具體的描述與其他的國家是不同的，由所有的區分所有權的業主們通過一定的方式組建成立的一個名為“業主立案法團”的團體，就相當于是我們的業主委員會。“業主立案法團”如果想要具備法人的資格，就必須經過管理委員會進行申請、注冊，而管理委員會又是由業主們的事先的選舉而產生的；在“業主立案法團”具有了法人資格之后便可以由它來對業主的共同權益進行行使，相關法律責任由該法團獨立承擔。在我國臺灣地區實施的《公寓大廈管理條例》中規定：“臺灣地區的業主團體分為區分所有權人會議和管理委員會，由全體區分所有權人組成的區分所有權人會議是公寓大廈管理的決議機關，管理委員會是區分所有權人會議的執行機關，但是賦予管理委員會當事人能力，全體住戶的對外行為都由管理委員會以自身名義來直接實施，而對于其在執行內部管理事務時以自身名義還是區分所有權會議名義，法律則并未明確”。

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第 3 章  業主委員會的實體法律地位的分析 ..... 8 

3.1 業主團體與業主委員會的定位 ........... 8 

3.2 實證法分析 .......... 9 

第 4 章  業主委員會的程序法定位 ........ 11 

4.1 業主委員會的原告資格的質疑 ......... 11 

4.2 被告資格是否應與原告資格具有一致性 .... 12 

4.3 具體問題的分析與討論 .......... 12 

第 5 章  對我國業主委員會法律主體地位的完善的一些建議 ........ 16 

5.1 相關法律法規上的完善 .............. 16 

5.2 運行機制的健全和規范 .............. 18

5.3 訴訟權限的明確與完善 .............. 20

5.4 業主委員會所應擔負的法律責任 ......... 22 

 

第 5 章  對我國業主委員會法律主體地位的完善的一些建議 

 

俗話說千千萬萬的小家庭構成了社會的大家庭，而在我們的實際生活中，若干個小家庭首先組成的是一個小區，也就是說每一個小區的和諧與穩定是我們整個社會穩定發展的基礎，對社會、經濟、文化等各方面的發展有著非常重要的意義。所以如何治理好每一個小區就顯得尤為重要，而業主委員會的法律地位的確定更是亟待解決的重中之重。 

 

5.1 相關法律法規上的完善 

由于我國一直以來在法律法規中對于主委員會的相關問題規定的缺乏，所以首先要做的就是從立法入手，完善相關的法律法規、政策制度，讓業主委員會的成立、運行、監管等各方面有法可依，借鑒外國的先進經驗，根據我國目前的實際情況制定出一套具有我國特色的業主自治制度。隨著我國特色的會主義法律體系的不斷發展，目前實行的小區業主自治的法律規定已顯得力不從心，所以相關的法律法規尚需完善。目前，關于小區業主自治的規定表示得含糊，業主自治管理組織法律地位和性質的相關規定的缺失，操作性的缺乏表現在業主委員會和委員的法律責任的承擔上還有委員的任命、失職的認定等內容上，對業主委員會的監督與管理的機制還需要進一步建立。《物權法》在起草制定的過程中，其中的《中國物權法草案學者建議稿》是由著名的民法學家梁慧星教授主持起草的，其中的第 111 條、112 條和 113 條對管理委員會進行了規定，［26］包括管理人的選舉程序、管理人的職責、管理人的任期及它的訴訟主體資格。在此草案建議稿中，第 113 條規定：“管理委員會和管理人具有當事人能力，可以獨立充任原告或被告”，提出這條立法建議的理由是“賦予管理委員會和管理人當事人能力具有起訴時的便捷性與有力性。” 12但是這幾條最終沒有出現在《物權法》之中。我國的小區自治管理實踐中越來越需要關于業主委員會的立法的不斷完善，也有很多障礙存在于司法實踐中，不利于又好又快的解決小區矛盾與糾紛。尤其是關乎小區業主公共利益的案件不能及時進行解決的情況，如涉及小區道路交通、生活環境、治安安全等這些方面的問題，有可能因此而激化社會矛盾，甚至可能會轉變成刑事案件而帶來更大的危害和隱患。所以，我國急切的需要結束這種法律體系混亂和實際生活中沒有法律可以依據的尷尬情況，業主委員會在立法上的主體地位的確定是解決這一問題的重要條件，這也是我國目前在小區自治管理中最急需解決的。 

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結語

 

隨著我國經濟的高速發展和住房制度改革的不斷深入，有關小區物業管理方面的問題不斷凸顯出來，產生的矛盾糾紛也隨之增多，健全有效的業主自治管理是解決出現的這些問題的必然途徑和選擇。我國業主委員會作為業主大會的常設和執行機構，在實踐中發揮著越來越大的作用，對維護業主公共利益以及社會和諧穩定有著不可替代的作用。但是因為理論研究和立法方面的相對滯后，尤其是法律地位的模糊不清，使業主委員會的應有的功能還沒有完全的顯現出來，司法實務中也遇到了諸多困難，所以明確業主委員會的法律主體地位便成了一個亟待解決的問題。本文參考了國外以及我國部分地方的立法，結合我國的實際情況，著重從實體、程序兩個方面分析了業主委員會的法律主體地位問題，提出實體上應當將業主委員會界定為我國民法上的“其他組織”，程序上應當在滿足一定條件的前提下，賦予業主委員會當事人資格，同時還對如何構建業主委員會法律制度提出了自己的觀點，希望能夠解決實際出現的一些問題，為我國法律法規的不斷完善提供一些參考。 業主委員會制度涉及民法和訴訟法的諸多基本理論問題，內涵非常豐富，本文僅就其中的部分內容進行了較為粗淺的分析，由于才識有限，很多想法可能并不成熟，存在一些疏漏和偏頗之處，懇請各位老師不吝賜教。我也將繼續關注建筑物區分所有權、業主自治和物業管理等相關問題，不斷學習和充實自身的理論和實踐素養。

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參考文獻(略)